九龙仓置业：二○二四年全年业绩公告

二○二四年全年業績公告經營收入嚴峻挑戰未減 摘要 •收入下滑3%•持續去槓桿至18%，降低借貸成本10%•投資物業總值下跌3% 集團業績 基礎淨盈利增加2%至港幣六十一億三千九百萬元（二○二三年：港幣六十億一千一百萬元），相當於每股港幣2.02元（二○二三年：每股港幣1.98元）。 若計入投資物業重估減值淨額港幣五十六億二千一百萬元（二○二三年：港幣十一億七千四百萬元），股東應佔集團盈利為港幣八億九千一百萬元（二○二三年：港幣四十七億六千六百萬元）。每股基本盈利為港幣0.29元（二○二三年：每股基本盈利港幣1.57元）。 股息 第一次中期股息每股港幣0.64元已於二○二四年九月十日派付。第二次中期股息每股港幣0.60元將於二○二五年四月二十四日派付予在二○二五年四月七日下午六時正名列股東登記冊內的股東，以代替派發末期股息。二○二四年度每股合共派息港幣1.24元（二○二三年：每股港幣1.28元），佔香港投資物業及酒店基礎淨盈利的65%。 業務評議 本港經濟呈現溫和增長的跡象，但市場對商用物業的需求仍然疲弱。零售銷售在二○二三年年初疫後復常初期短暫反彈後再度下滑至今，港元強勢及減息步伐相對緩慢均持續削弱零售銷售。寫字樓需求亦見疲軟，皆因企業在不確定的環境下紛紛尋求控制成本。 海港城和時代廣場的商場空置率維持在較低水平，但租戶銷售額下跌導致營業額租金減少，影響集團收入。訪港旅客增加保障了酒店入住率，但房價跟隨市況下跌。 寫字樓租戶面對不明朗的經營環境，繼續以節流為主。集團提供靈活的租賃條款並加快改善物業以維持競爭力，成功提升出租率，於年杪時達90%水平。 在息口前景不明朗的情況下，集團積極採取措施管理債務，負債淨額進一步下降至港幣三百四十二億元，是自上市以來的最低水平，並減輕了借貸成本對集團盈利的影響。 海港城 海港城（包括酒店）的收入增加2%，營業盈利持平。 商場 海港城進一步鞏固其市場領導地位，期間有品牌旗艦店擴大規模，並舉辦獨家市場推廣活動。Fendi在廣東道開設全新門店以及Celine和Louis Vuitton在不同樓層進行擴充，皆展現出各大國際品牌在疲軟市場環境下仍然保持信心。年杪的出租率為94%。 寫字樓 海港城憑藉其地理位置及獨特優勢，促進金融及保險業界租賃其寫字樓物業的興趣。縱使市況疲弱且新供應湧現，出租率仍得以上升至90%。 時代廣場 時代廣場的收入和營業盈利皆下跌6%。 商場 時代廣場繼續保持其作為銅鑼灣主要零售地標的地位，對本地居民和旅客皆具吸引力。商場積極調整租戶組合，持續提升競爭力。Louis Vuitton於二○二五年一月以試業形式登場，同時亦有《BLACKPINK THE GAME》全球首間實體店、Jellycat @ Lane Crawford Bridge及Pinkfong Baby Shark等更多熱門品牌和主題快閃店進駐，擴闊了商場的客群。文化活動、藝術裝置和品牌工作坊豐富了購物體驗。年杪的出租率達93%。 寫字樓 儘管市況不利，時代廣場仍獲現有租戶擴大租賃規模，以及來自科技、媒體和金融公司的新租約。年杪的出租率升至90%。然而，新供應即將投入市場，加上有更多帶裝修的寫字樓物業可供選擇，令競爭加劇，給租金帶來壓力。 展望 二○二五年交織着挑戰與機會。隨着貿易衝突不斷升級和全球經濟不確定性增加，外部環境變得更為複雜。人民幣面臨壓力，而美聯儲減息前景仍不明朗，皆為本港經濟增長帶來更多挑戰。 然而，香港國際機場三跑道系統落成啟用，提升了客貨運航班容量。中央政府出台大規模的刺激經濟組合拳，旨在重建市場信心，與此同時香港特區政府着力吸引優質旅客，接下來可能會有更多扶持政策。一旦週期性因素轉向，這些綜合措施應可提振零售業和酒店業，有助於振興市場。 財務評議 (I)二○二四年全年業績評議 基礎淨盈利增加2%至港幣六十一億三千九百萬元（二○二三年：港幣六十億一千一百萬元），原因是發展物業的應佔減值虧損減少。若計入投資物業重估減值淨額，則股東應佔盈利為港幣八億九千一百萬元（二○二三年：港幣四十七億六千六百萬元）。 收入及營業盈利 集團收入減少3%至港幣一百二十九億一千二百萬元（二○二三年：港幣一百三十三億零六百萬元），營業盈利減少3%至港幣九十六億九千一百萬元（二○二三年：港幣九十九億九千三百萬元）。 投資物業收入減少1%至港幣一百零八億零一百萬元（二○二三年：港幣一百零九億一千六百萬元），營業盈利減少2%至港幣九十一億零二百萬元（二○二三年：港幣九十二億四千七百萬元）。 酒店收入減少1%至港幣十五億四千一百萬元（二○二三年：港幣十五億六千一百萬元），營業盈利減少53%至港幣九千九百萬元（二○二三年：港幣二億零九百萬元）。 在投資物業及酒店分部內，海港城（包括酒店）的總收入增加2%至港幣九十億九千六百萬元（二○二三年：港幣八十九億五千二百萬元），營業盈利增加0.4%至港幣七十二億零四百萬元（二○二三年：港幣七十一億七千五百萬元），分別佔集團收入70%（二○二三年：67%）及集團營業盈利74%（二○二三年：72%）。 發展物業收入下跌36%至港幣一億五千二百萬元（二○二三年：港幣二億三千八百萬元）。營業盈利錄得港幣一億六千六百萬元（二○二三年：港幣二千八百萬元），主要因為調整過往年度成本。 投資的營業盈利（以股息收入為主）減少40%至港幣二億八千一百萬元（二○二三年：港幣四億六千五百萬元）。 投資物業之公允價值變動 投資物業資產依據獨立估值以港幣二千二百一十八億元列報，產生3%的重估減值。扣除非控股股東權益後，股東應佔未變現估值虧損為港幣五十六億二千一百萬元（二○二三年：港幣十一億七千四百萬元）。 其它收入／（虧損）淨額 其它收入淨額為港幣八千三百萬元，主要由匯兌收益淨額組成，包括遠期外匯合約所產生的影響（二○二三年：其它虧損淨額港幣七億二千六百萬元，當中包括上市附屬公司海港企業有限公司（「海港企業」）的發展物業減值港幣四億九千三百萬元）。 財務支出 財務支出為港幣十八億元（二○二三年：港幣二十一億七千萬元），該支出已計入根據適用會計準則按市價計值的跨貨幣及利率掉期合約未變現收益港幣二億九千六百萬元（二○二三年：港幣一億六千三百萬元）。 實際借貸年利率上升至5.6%（二○二三年：5.4%），主要因為香港銀行同業拆息上升。 所得稅 是年稅項支出增加4%至港幣十一億七千八百萬元（二○二三年：港幣十一億三千八百萬元）。 股東應佔盈利 股東應佔集團盈利為港幣八億九千一百萬元（二○二三年：港幣四十七億六千六百萬元 ）。按 三十 億三 千六 百 萬股已發 行普 通股計 算， 每股 基本盈利為 港 幣0.29元（二○二三年：港幣1.57元）。 基礎淨盈利（不包括投資物業重估及若干金融工具按市價計值的影響）增加2%至港幣六十一億三千九百萬元（二○二三年：港幣六十億一千一百萬元）。每股基礎盈利為港幣2.02元（二○二三年：港幣1.98元）。 (II)流動資金、財務資源與資本承擔 股東權益及總權益 於二○二四年十二月三十一日，股東權益減少港幣三十六億元至港幣一千八百七十八億元（二○二三年：港幣一千九百一十四億元），相當於每股港幣61.86元（二○二三年：港幣63.05元）。若計入非控股股東權益，總權益則減少港幣三十六億元至港幣一千九百二十億元（二○二三年：港幣一千九百五十六億元）。 資產 總資產達港幣二千三百八十一億元（二○二三年：港幣二千四百五十三億元），當中95%（二○二三年：95%）位於香港。總營業資產（不包括銀行存款及現金、衍生金融工具資產及遞延稅項資產）為港幣二千三百六十三億元（二○二三年：港幣二千四百三十四億元）。 投資物業 投資物業資產總額為港幣二千二百一十八億元（二○二三年：港幣二千二百七十六億元），佔營業資產94%（二○二三年：93%）。海港城（不包括三間酒店）的估值為港幣一千五百二十五億元，時代廣場的估值為港幣四百三十七億元。 酒店 酒店物業以成本減累計折舊及減值（如有）列報為港幣六十九億元（二○二三年：港幣七十二億元）。 發展物業 發展物業資產全皆由海港企業持有，當中包括聯營公司及合營公司權益，總計港幣十三億元（二○二三年：港幣十七億元）。 其它長期投資 其它長期投資以市值港幣五十三億元（二○二三年：港幣五十八億元）列報。應佔按市價計值虧損港幣四億一千八百萬元（二○二三年：盈餘港幣四千五百萬元）已計入其它全面收益表內，而出售收益港幣七百萬元（二○二三年：港幣八億八千五百萬元）在權益變動表中記錄為轉撥至盈餘儲備。此組合包括為長期資本增長和合理股息回報而持有的藍籌股，組合內每項投資個別而言對集團總資產無重大佔比。 集團的投資組合按行業及地域分析如下： 按行業分析：-地產 -其它總額 按地域分析：-香港 -香港以外地區總額 負債及負債比率 截至二○二四年十二月三十一日，負債淨額減少港幣二十一億元至港幣三百四十二億元（二○二三年：港幣三百六十三億元）。負債淨額包括港幣三百五十五億元債務和港幣十三億元銀行存款及現金。 茲將負債淨額分析如下： 二○二四年十二月三十一日二○二三年十二月三十一日港幣十億元港幣十億元34.336.1(0.1)0.234.236.3 負債／（現金）淨額本集團（不包括海港企業） 海港企業總額 負債淨額與總權益比率下降至17.8%（二○二三年：18.6%）。 上市的海港企業是一個獨立的信貸實體，集團（不包括海港企業）沒有合約承擔海港企業的債務。海港企業於二○二四年十二月三十一日錄得現金淨額。 財務及備用信貸額 於二○二四年十二月三十一日的備用信貸及已發行債務證券總額達港幣四百六十九億元，當中港幣三百五十五億元已被動用，細列如下： 承諾及非承諾集團（不包括海港企業）海港企業總額 若干提供予海港企業的銀行信貸以人民幣十二億元（折合為港幣十三億元）（二○二三年：人民幣十三億元（折合為港幣十四億元））的內地酒店及發展物業作抵押。 債務組合主要以美元、港元、新加坡元和人民幣為結算單位。相關款項主要用於為集團的投資物業提供資金。 衍生金融工具的使用受嚴格監控，所簽訂的大部分衍生金融工具均用於降低利率及貨幣風險。 集團繼續審慎理財，維持強健的財務狀況。為有利於進行業務和投資活動，集團備有充足的財務資源。此外，集團亦持有一個總市值為港幣五十三億元（二○二三年：港幣五十八億元）的流通性上市投資組合。 集團的營業業務及投資活動帶來的現金流 回顧年度內，集團錄得港幣九十六億元（二○二三年：港幣九十七億元）的營運現金流入，主要來自租金收入。加上營運資金變動及其它港幣三十三億元（二○二三年：港幣三十八億元），營業業務帶來的淨現金流入為港幣六十三億元（二○二三年：港幣五十九億元）。投資活動方面，集團錄得淨現金流出港幣一億七千四百萬元（二○二三年：流入港幣七十二億元）。 資本承擔 截至二○二四年十二月三十一日，今後數年的主要計劃開支估計為港幣九億元，當中港幣二億元已承擔。茲按分部細列如下： 上述開支將由內部財務資源（包括營運帶來的現有現金及餘裕現金）以及銀行借款和其它借款撥付，其它可供使用資源包括出售集團的股本投資。 上述開支包括海港企業總計港幣三億元的開支，將由其自身的財務資源撥付。 (III)人力資源 於二○二四年十二月三十一日，集團旗下僱員約有二千九百人。員工薪酬乃按其工作職責和市場薪酬趨勢而釐定，並酌情發放周年表現花紅作為浮動薪酬，以獎勵員工的個人工作表現及對集團的成就和業績所作出的貢獻。 綜合損益表 應佔盈利：公司股東非控股股東權益 綜合全面收益表截至二○二四年十二月三十一日止年度 二○二四年二○二三年港幣百萬元港幣百萬元 是年盈利 其它全面收益（無稅務影響）不會重新歸類為損益的項目：經其它全面收益以公允價值計量的股本投資的公允價值變動 其後可能重新歸類為損益的項目： 折算香港以外附屬公司的匯兌差額所佔聯營公司