九龙仓置业二○二四年年报

目 錄 公司資料 董事會 吳天海先生（主席兼常務董事）徐耀祥先生（副主席兼執行董事）凌緣庭女士（執行董事）李偉中先生 獨立非執行董事 歐肇基先生OBE周德熙先生GBS蔣麗苑女士JP梁君彥議員GBM, GBS, JP廖淥波先生韋理信先生余灼強博士楊永強教授GBS, OBE, JP 公司秘書 許仲瑛先生FCCA, CPA, FCG, HKFCG 核數師 畢馬威會計師事務所（執業會計師及於《會計及財務匯報局條例》下的註冊公眾利益實體核數師） 主要往來銀行 香港上海滙豐銀行有限公司 股份過戶登記總處 Conyers Trust Company (Cayman) LimitedCricket Square, Hutchins Drive, PO Box 2681Grand Cayman, KY1-1111Cayman Islands 香港股份過戶登記分處 卓佳證券登記有限公司香港夏慤道16號遠東金融中心17樓 註冊辦事處 Cricket Square, Hutchins Drive, PO Box 2681Grand Cayman, KY1-1111Cayman Islands 香港主要營業地點 香港九龍廣東道海港城海洋中心16樓電話：(852) 2118 3118傳真：(852) 2118 3208網址：www.wharfreic.com 股東資料 上市 普通股香港聯合交易所有限公司股份代號：1997 於二○二四年十二月三十一日已發行股份數目 3,036,227,327 財務日程表 每股港幣0.60元二○二五年四月七日下午六時正二○二五年四月二十四日二○二五年五月十二日至二○二五年五月十五日（首尾兩天包括在內）二○二五年五月十五日上午十一時十五分 二○二四年第二次中期股息 二○二四年第二次中期股息記錄日期及時間 二○二四年第二次中期股息派付日期 暫停辦理股份過戶登記手續（以確定股東出席二○二五年股東週年大會及於會上投票之權利） 二○二五年股東週年大會（假座香港九龍廣東道3號馬哥孛羅香港酒店地下百年廳舉行） 查詢 股東查詢：sh@wharfreic.com投資者查詢：ir@wharfreic.com傳媒查詢：pr@wharfreic.com 企業概覽 九龍倉置業地產投資有限公司（股份代號：1997）於二○一七年上市並成為香港聯合交易所的恒生指數成份股。 九龍倉置業地產投資有限公司是香港最大的房地產公司之一，在投資及營運地標性物業方面往績彪炳。集團持有以海港城和時代廣場為首的六項香港優質資產組合，及兩項位於新加坡的優質商業項目。 集團的旗艦項目，位於尖沙咀的海港城及銅鑼灣的時代廣場，均擁有罕有的九百九十九年地契，且規模龐大，坐落於香港最受歡迎的購物地點及最繁忙的商業區，吸引本地購物顧客及遊客，人流如鯽。兩項旗艦物業一直與受歡迎的國際知名奢華品牌維持穩固的合作關係，亦是長久以來高端及流行消費的目的地。 海港城還擁有十座甲級寫字樓、三間國際級酒店、二百五十六間豪華服務式住宅單位、十三萬八千平方呎的會所及提供全方位服務的國際郵輪碼頭。 集團致力履行良好企業公民的責任，一直不遺餘力推動一系列「社、企共勉」項目，幫助社會上不同階層和有不同需要的人士。除了青少年發展旗艦項目「學校起動」計劃外，「九龍倉全港中學生繪畫比賽」、「九龍倉藝術獎學金計劃」及「建築設計實習計劃」多年來亦備受各界關注及認同。 集團致力在關鍵的環境、社會及企業管治範疇實現優於法律合規的良好常規，同時實現可持續的業務表現。集團制定了二○三○年減少環境足跡的長期目標，包括減少溫室氣體排放、電力強度和用水量，以及減少廢物棄置堆填區。集團亦已向科學基礎目標倡議（「SBTi」）承諾設立基於科學的近期目標以減少碳排放。 二○二四年，九龍倉集團榮膺香港公益金最高籌款機構第三名。集團繼續獲納入為「恒生可持續發展企業指數」的成份股兼獲AA+評級，並在MSCI ESG評級中獲得A級，並獲「商界展關懷」標誌及獲納入FTSE4Good指數系列。 主席報告書 新冠疫情後的初步復甦在二○二三年迅速失去動力，並延續到二○二四年，主要由於環球經濟和地緣政治的各種不確定性。港元強勢令訪港旅客和本地居民對在港消費卻步。美聯儲雖已展開減息周期，但已暗示未來步伐將會放緩。中國內地方面，雖然政府推出有力措施提振消費和刺激經濟，但迄今效果有限。 香港全年共接待了四千五百萬名旅客，按年增長31%。由於二○二三年年初邊境重開前的基數較低，這一增長率受到一定程度的影響。本地居民出境旅遊增加，局部抵銷了旅客的消費。資產貶值和內地就業市場偏弱亦令消費者轉趨謹慎，尤其是在非必要開支方面。除上述年初的特別情況外，零售銷售全年同比持續下跌，全年最終下跌7%至港幣三千七百七十億元。 寫字樓在經濟疲弱下亦受到衝擊。市場需求低迷且新供應湧現加劇了競爭，市場上的出租率和租金同被推低。 酒店業不得不適應日趨精打細算的旅客。雖然入住率保持穩定，但房價持續下降。 業務表現 集團在過去十年間持續對物業進行改善，塑造了當前的資產組合。這些創造價值的舉措結合持續的品牌提升和成效顯著的市場推廣活動，為海港城和時代廣場帶來穩定人流和零售銷售，增強了兩者的品牌價值。 雖然零售業復甦乏力，但兩大商場的租賃需求保持韌性。頂級品牌持續投資於商場展現了他們對集團專業管理能力和香港長期前景的信心。聞名遐邇的廣東道臨街店面現時有十六個奢侈品牌，包括全新的Fendi專門店和經過全面翻新的GiorgioArmani門店。Celine在海港城內的專門店擴展至橫跨兩層，Louis Vuitton旗艦店增至四層，而其它零售品類亦迎來更多高端品牌進駐。時代廣場則迎來Louis Vuitton強勢回歸，LOEWE也擴大了門店規模。 寫字樓方面，租戶在經營困難的情況下優先考慮成本控制，而價格非首要考慮因素的租戶則趁租金下行遷回核心商業區或進行升級。憑藉優越的地理位置，集團的寫字樓組合的出租率達90%。然而租金順應市場趨勢向下調整。 集團旗下酒店一直以來堅持提供卓越服務，入住率因而得以在激烈市場競爭中保持穩定。然而由於房價下降及成本上漲，盈利貢獻受到拖累。餐廳和酒吧業務則面臨深圳競爭和顧客消費模式轉變等不利因素。 財務業績 在充滿挑戰的經營環境下，集團收入下跌3%至港幣一百二十九億元（二○二三年：港幣一百三十三億元），其中香港投資物業收入（佔總收入81%）下跌1%至港幣一百零五億元（二○二三年：港幣一百零六億元）。集團營業盈利下跌3%至港幣九十七億元（二○二三年：港幣一百億元）。 集團積極管理債務，借貸總成本下降10%至港幣二十一億元（二○二三年：港幣二十三億元）。有助集團基礎淨盈利上升2%至港幣六十一億元（二○二三年：港幣六十億元）。若計入投資物業重估減值港幣五十六億元（二○二三年：港幣十二億元），股東應佔集團盈利為港幣九億元（二○二三年：港幣四十八億元）。 集團的財務狀況依然強健，穆迪維持對集團A2發行人的評級，展望穩定。截至二○二四年十二月三十一日，總資產維持於港幣二千三百八十一億元，賬面資產淨值為港幣一千八百七十八億元（或每股港幣61.86元）。負債淨額進一步減少港幣二十一億元至港幣三百四十二億元，資產負債率為17.8%，維持於低水平。平均利息成本微升至5.6%，利息保障倍數為4.7倍。 根據集團長期以來將香港投資物業和酒店基礎淨盈利的65%作為股息分派的政策，集團已宣布派發每股港幣0.60元的第二次中期股息（二○二三年：每股港幣0.61元），以代替末期股息。全年合共派息每股港幣1.24元（二○二三年：每股港幣1.28元）。 主席報告書 社、企共勉 集團十分重視可持續發展。我們積極監察業務對環境和社會的影響，並在實現二○三○年減少溫室氣體排放、降低用電與用水量和減少堆填廢物等環境目標方面取得進展。通過定制的解決方案，我們的環保措施已產生可量化的改善成果。時代廣場最近獲得了能源與環境設計先鋒評級(LEED)「v4.1現有建築：營運及保養」鉑金級認證，以及通過了「WELL健康—安全評級」驗證。我們亦與合作夥伴緊密協作管理供應鏈風險，推動長期脫碳進程。 青少年發展始終是我們社區參與策略的重點。旗艦項目「學校起動」計劃得到超過七十個夥伴機構支持，已惠及八十二所中學接近十萬名弱勢學生，幫助他們為高等教育和未來就業做好準備。我們亦贊助了九龍倉全港中學生繪畫比賽以培養藝術鑑賞能力，以及建築設計實習計劃為優秀的建築系畢業生提供全球實習機會。 集團長期鼎力支持香港公益金，榮膺年度最高籌款機構第三名。我們亦積極參與其它籌款活動，繼續支持我們的社區。 截至二○二四年年杪，集團已累計安排港幣一百一十一億元的可持續發展掛勾貸款，以推進可持續發展目標。我們的努力獲得「恒生可持續發展企業指數」成分股資格，ESG評級達到AA+。集團還在MSCI ESG評級中獲得A級，並獲納入FTSE4Good指數系列。 展望 二○二五年交織着挑戰與機會。隨着貿易衝突不斷升級和全球經濟不確定性增加，外部環境變得更為複雜。人民幣面臨壓力，而美聯儲減息前景仍不明朗，皆為本港經濟增長帶來更多挑戰。 香港國際機場三跑道系統落成啟用，提升了客貨運航班容量。中央政府推出大規模的刺激經濟組合拳，旨在重建市場信心，與此同時香港特區政府着力吸引優質旅客，接下來可能會有更多扶持政策。一旦週期性因素轉向，這些綜合措施應可提振零售業和酒店業，有助於振興市場。 致謝 我謹代表全體股東和董事會同寅，衷心感謝在這段充滿挑戰的時期所有客戶的忠誠、業務夥伴的合作與信任，以及員工的全情投入和貢獻。 吳天海主席兼常務董事香港，二○二五年三月十日 財務撮要 集團收入集團營業盈利集團基礎淨盈利（附註a）股東應佔集團盈利 核心收入（附註b）核心營業盈利（附註b）核心基礎淨盈利（附註b） 附註： 業務評議 本港經濟呈現溫和增長的跡象，但市場對商用物業的需求仍然疲弱。零售銷售在二○二三年年初疫後復常初期短暫反彈後再度下滑至今，港元強勢及減息步伐相對緩慢均持續削弱零售銷售額。寫字樓需求亦見疲軟，皆因企業在不確定的環境下紛紛尋求控制成本。 海港城和時代廣場的商場空置率維持在較低水平，但租戶銷售額下跌導致營業額租金減少，影響集團收入。訪港旅客增加讓酒店入住率得以維持，但房價跟隨市況下跌。 寫字樓租戶面對不明朗的經營環境，繼續以節流應對。集團提供靈活的租賃條款並加快升級物業以維持競爭力，成功提升出租率，於年杪時達90%水平。 在息口前景不明朗的情況下，集團積極採取措施管理債務，負債淨額進一步下降至港幣三百四十二億元，是自上市以來的最低水平，並減輕了借貸成本對集團盈利的影響。 業務評議海港城 物業價值（物業、酒店及會所）億元港幣1,595 業務評議海港城 海港城（包括酒店）的收入增加2%，營業盈利持平。 商場 海港城進一步鞏固其市場領導地位，期間有品牌旗艦店擴大規模，並舉辦獨家市場推廣活動。Fendi在廣東道開設全新門店以及Celine和Louis Vuitton在不同樓層進行擴充，皆展現出各大國際品牌在疲軟市場環境下仍然保持信心。年杪的出租率為94%。 寫字樓 海港城憑藉其地理位置及獨特優勢，吸引了金融及保險業界租賃其寫字樓物業。縱使市況疲弱且新供應湧現，出租率仍得以上升至90%。 業務評議海港城 物業資料 九龍倉置業地產投資有限公司二○二四年年報Wharf Real Estate Investment Company LimitedAnnual Report 2024時代廣場 業務評議時代廣場 時代廣場的收入和營業盈利皆下跌6%。 商場 時 代 廣 場 持 續 穩 守 銅 鑼 灣 主 要 零 售 地 標 的 地 位 ， 對 本 地 居 民 和 旅客皆具吸引力。商場積極調整租戶組合，持續提升競爭力。LouisVuitton於二○二五年一月以試業形式登場，同時亦有《BLACKPINKTHE GA