九龙仓集团：二O二四年全年业绩公告

二○二四年全年業績公告 供應過剩減損資產價值 摘要 •內地發展物業導致收入下跌36%及營業盈利下跌18%•發展物業進一步減低存貨風險，令基礎淨盈利下跌22%•投資物業撥備導致集團虧損港幣三十二億元•負債淨額低，負債比率為5% 集團業績 集團基礎淨盈利減少至港幣二十七億九千八百萬元（二○二三年：港幣三十五億六千六百萬元），相當於每股港幣0.92元（二○二三年：每股港幣1.17元），主要因為中國內地發展物業確認入賬銷售額減少及應佔減值撥備增加至港幣二十億一千八百萬元（二○二三年：港幣十八億五千五百萬元）。 若計入投資物業重估減值淨額港幣五十九億九千萬元（二○二三年：港幣十六億一千七百萬元）及其它非現金項目，集團錄得股東應佔虧損港幣三十二億二千四百萬元（二○二三年：盈利港幣九億四千五百萬元）。每股基本虧損為港幣1.05元（二○二三年：每股基本盈利港幣0.31元）。 股息 第一次中期股息每股港幣0.20元已於二○二四年九月十二日派付。第二次中期股息每股港幣0.20元將於二○二五年四月二十四日派付予在二○二五年四月七日下午六時正名列股東登記册內的股東，以代替派付末期股息。二○二四年度每股合共派息港幣0.40元（二○二三年：每股港幣0.40元）。 二○二四年業務評議 香港物業 期待以久的撤辣和減息終於實現，住宅市場趨於穩定。「新資本投資者入境計劃」獲優化後，豪宅需求增加。集團旗下卓越非凡的山頂物業組合備受眼光獨到的買家所青睞，年內售出兩項物業：集團佔50%的Mount Nicholson一個分層單位以港幣六億元（呎價港幣131,000元）售出及山頂道77/79號最後一座洋房以港幣五億零一百萬元（呎價港幣80,000元）售出。隨着此分部的市場氣氛進一步改善，種植道1號新落成的20座精心打造洋房當中部分樓盤已啟動邀請買家的準備工作。 按應佔份額計算，發展物業收入下跌71%至港幣三億二千二百萬元，營業盈利則下跌36%至港幣一億七千三百萬元，主要因為確認入賬銷售額減少。尚未確認入賬銷售額在年杪時穩企於港幣五億零一百萬元。全部現有項目均按計劃進行。 中國內地發展物業 儘管政府出台多項政策措施提振住宅市場和購房意欲，但政策效果需時顯現，銷情仍然疲軟。寫字樓市場需求極為有限，故去庫存進度緩慢。 集團自二○一九年以來再無購入新土地，旗下活躍項目和待售存貨均有所減少。二○二四年應佔已簽約銷售額下降至人民幣十四億元（二○二三年：人民幣二十六億元），而年杪的未確認入賬銷售額下降至人民幣六億元（二○二三年十二月三十一日：人民幣二十三億元）。已發展和未發展存貨總計有一百二十萬平方米（二○二三年十二月三十一日：一百四十萬平方米），包括四十萬平方米已落成但銷情極緩慢的非住宅物業。 按應佔份額計算，確認入賬的收入減少65%至港幣三十二億一千萬元，營業盈利減少9%至港幣九億三千萬元。此外，為現有存貨（主要為銷情極緩慢存貨，尤其非住宅物業）作出了港幣二十億一千八百萬元（二○二三年：港幣十八億五千五百萬元）應佔減值撥備。 中國內地投資物業 雖然政府推出了激勵措施，但國內消費仍顯著減弱。經濟和房地產市場低迷導致消費者財富縮減，購物時優先考慮性價比。海外消費增加進一步影響商場租戶。日益激烈的競爭尤其對集團規模較小且樓齡較長的各時代廣場構成挑戰。 寫字樓方面，持續供應過剩而需求疲弱令出租率和租金水平繼續受壓。着重成本控制的租戶紛紛遷往較低檔次物業，尋求更相宜的選擇。 分部整體收入下跌4%至港幣四十五億七千一百萬元，營業盈利下跌6%至港幣二十九億八千三百萬元。 九龍倉酒店 國際航班運力恢復及多個旅遊目的地簽證放寬分流了部分內地消費者對國內旅遊的需求，並引發境內酒店業的價格競爭，導致房價下降。商務和休閒旅客對出行和餐飲方面減少預算，亦對酒店業績造成影響。 九龍倉酒店在香港、中國內地和菲律賓以尼依格羅、馬哥孛羅和瑪珂三個品牌經營十六間酒店，當中四間由集團全資擁有，另有一間集團佔50%權益。 二○二四年六月，長沙國金中心迎來第三間集團擁有的酒店，新酒店由「柏悅」品牌經營，是集團自一九八○年代中至今首間實行外包管理的酒店。 隨着新酒店加入，分部收入增加1%至港幣六億一千七百萬元，但營業盈利減少90%至港幣一千一百萬元。 物流基建 地區競爭激烈，現代貨箱碼頭於香港的吞吐量下跌6%至三百五十萬個標準箱。深圳方面，大鏟灣碼頭的吞吐量上升15%至二百二十萬個標準箱，而蛇口集裝箱碼頭的吞吐量則上升5%至六百四十萬個標準箱。 香港空運貨站（集團佔21%權益）的貨運量得益於電子商貿活動蓬勃發展，錄得24%增長，達到二百萬噸。 分部整體收入下跌7%至港幣二十二億零五百萬元，營業盈利下跌17%至港幣三億一千五百萬元。 展望 展望未來，一場重大貿易戰迫在眉睫、地緣政治緊張局勢升溫、美國聯儲局息口走向和新關稅政策都可能引發經濟波動。 中國內地方面，旨在減輕房地產行業債務負擔的大規模財政支持措施的效果正待顯現，但重建消費者信心仍面臨挑戰。香港方面，改善基本經濟狀況是樓市復甦的關鍵。 面對複雜形勢，集團會繼續審慎理財，同時聚焦核心競爭力以推動發展。 財務評議 (I)二○二四年全年業績評議 集團基礎淨盈利減少22%至港幣二十七億九千八百萬元（二○二三年：港幣三十五億六千六百萬元），主要因為內地發展物業確認入賬銷售額減少及應佔減值撥備增加導致該分部虧損增加，而以轉換為較低實際利率的人民幣債務後借貸成本降低，局部抵銷了上述影響。物流盈利有輕微增長，其它分部全部錄得跌幅。 計入應佔投資物業重估減值淨額港幣五十九億九千萬元（二○二三年：港幣十六億一千七百萬元）後，股東應佔集團虧損為港幣三十二億二千四百萬元（二○二三年：盈利港幣九億四千五百萬元）。 收入及營業盈利 集團收入減少36%至港幣一百二十一億一千五百萬元（二○二三年：港幣一百八十九億五千萬元），營業盈利減少18%至港幣五十六億四千四百萬元（二○二三年：港幣六十八億九千六百萬元），主要由發展物業導致。 投資物業收入減少4%至港幣四十六億四千四百萬元（二○二三年：港幣四十八億四千三百萬元），營業盈利減少6%至港幣三十億二千六百萬元（二○二三年：港幣三十二億零八百萬元），因為內地商場和寫字樓租金偏軟。 發展物業收入下跌74%至港幣二十二億五千四百萬元（二○二三年：港幣八十五億六千二百萬元），營業盈利下跌61%至港幣四億六千六百萬元（二○二三年：港幣十二億零二百萬元），整體營業毛利較高，達21%（二○二三年：14%），主要因為一個杭州項目落成。香港沒有銷售額確認入賬。 酒店收入微升1%至港幣六億一千七百萬元（二○二三年：港幣六億一千一百萬元），但營業盈利下跌90%至港幣一千一百萬元（二○二三年：港幣一億零七百萬元），主要因為市場疲軟下房價和入住率皆下降，及初成立位於長沙的柏悅酒店和瑪珂酒店錄得營運虧損。 物流收入減少7%至港幣二十二億零五百萬元（二○二三年：港幣二十三億七千萬元），營業盈利減少17%至港幣三億一千五百萬元（二○二三年：港幣三億七千八百萬元），主要因為香港吞吐量下降，而有利的碼頭組合局部抵銷了上述影響。 投資營業盈利下跌7%至港幣十八億九千七百萬元（二○二三年：港幣二十億三千萬元），因為股息收入減少。 投資物業重估減值 於二○二四年十二月三十一日的獨立估值（包括合營公司所持有的投資物業）產生了港幣五十九億九千萬元（二○二三年：港幣十六億一千七百萬元）的應佔但 未變現重估減值淨額（已扣除相關遞延稅項及非控股股東權益變動），並已計入綜合收益表內。 其它支出淨額 其它支出淨額為港幣二十二億七千一百萬元（二○二三年：港幣十六億元），主要包括為內地發展物業作出的減值撥備港幣十六億零四百萬元（二○二三年：港幣四億八千九百萬元），淨匯兌虧損淨額港幣三億八千八百萬元（二○二三年：港幣七千二百萬元），及長期基金投資資產的公允價值虧損港幣二億二千一百萬元（二○二三年：港幣十億四千一百萬元）。 財務入賬／（支出） 計入按市價計值的跨貨幣及利率掉期合約未變現收益港幣三億九千萬元（二○二三年：虧損港幣二千一百萬元）後，財務入賬為港幣一千五百萬元（二○二三年：支出港幣九億零五百萬元）。 若不計入按市價計值收益／虧損，在扣除撥作資產成本港幣二億八千六百萬元（二○二三年：港幣三億七千五百萬元）之前，財務支出減少47%至港幣六億六千一百萬元（二○二三年：港幣十二億五千九百萬元）。是年實際借貸利率降至3.7%（二○二三年：4.7%），主要得益於利率較低的人民幣借款佔比增加。 所佔合營公司及聯營公司業績（除稅後） 應佔聯營公司盈利上升20%至港幣三億元（二○二三年：港幣二億四千九百萬元），而應佔合營公司虧損收窄至港幣五億一千三百萬元（二○二三年：港幣十六億九千九百萬元），主要原因是為發展物業項目作出合共港幣五億二千一百萬元（二○二三年：港幣十四億四千九百萬元）的減值撥備及香港發展物業項目Mount Nicholson確認入賬的盈利增加。 稅項 集團錄得稅項抵免淨額港幣三十七億零五百萬元（二○二三年：支出港幣十億九千萬元），主要是按某項內地投資物業在過往年度入賬的重估盈餘撥回部分遞延稅項撥備共港幣四十五億七千一百萬元（二○二三年：支出港幣八千六百萬元）所致。 股東應佔盈利／（虧損） 集團基礎淨盈利（為集團主要業務分部的業績指標）減少22%至港幣二十七億九千八百萬元（二○二三年：港幣三十五億六千六百萬元）。按分部劃分計算，發展物業虧損增加港幣九億八千八百萬元至港幣十九億五千一百萬元（二○二三年：虧損港幣九億六千三百萬元），投資物業盈利減少2%至港幣二十三億四千五百萬元（二○二三年：港幣二十三億九千三百萬元），投資盈利減少7%至港幣十八億五千四百萬元（二○二三年：港幣十九億八千八百萬元），物流盈利輕微增長4%至港幣三億七千九百萬元（二○二三年：港幣三億六千五百萬元）。 若計入應佔投資物業重估減值淨額港幣五十九億九千萬元（二○二三年：港幣十六億一千七百萬元）、投資重估減值港幣二億二千一百萬元（二○二三年：港幣十億四千一百萬元）及若干金融工具按市價及其匯兌收益港幣二億七千萬元（二○二三年：港幣七千八百萬元），股東應佔集團虧損為港幣三十二億二千四百萬元（二○二三年：盈利港幣九億四千五百萬元）。按加權平均數三十億五千六百萬股股份計算，每股基本虧損為港幣1.05元（二○二三年：按加權平均數三十億五千六百萬股股份計算，每股基本盈利港幣0.31元）。 (II)發展物業銷售額及尚未確認入賬銷售額（按應佔份額計入合營項目） 已簽約銷售總額下跌26%至港幣二十三億五千五百萬元（二○二三年：港幣三十一億八千九百萬元）。 山頂道77/79號售出最後一座洋房後，香港銷售額增加港幣四億五千八百萬元至港幣八億零一百萬元（二○二三年：港幣三億四千三百萬元），尚未確認入賬銷售額為港幣五億零一百萬元。 內地銷售額下跌44%至人民幣十四億三千九百萬元（二○二三年：人民幣二十五億七千九百萬元）。尚未確認入賬銷售額下跌73%至人民幣六億一千六百萬元（二○二三年十二月：人民幣二十二億七千五百萬元）。 (III)流動資金、財務資源與資本承擔 股東權益及總權益 截至二○二四年十二月三十一日，股東權益減少4%至港幣一千三百六十八億元（二○二三年十二月：港幣一千四百三十億元），相當於每股港幣44.77元（二○二三年十二月：每股港幣46.79元）。 計入非控股股東權益的總權益同樣減少4%至港幣一千四百二十五億元（二○二三年十二月：港幣一千四百八十二億元）。 資產 總營業資產（不包括銀行存款與現金、若干金融及遞延稅項資產）下跌7%至港幣一千七百九十六億元（二○二三年十二月：港幣一千九百二十八億元）。地產、物流和投資資產分別佔集團總營業資產69%、8%及23%（二○二三年十二月：69%、9%及22%）。 以地區劃分而言，香港營業資產增加3%至港幣九百七十七億元（二○二三年十二月：港幣九百四十九億元），內地營業