业绩稳健符合预期，派息目标持续兑现

2024年公司业绩符合预期：收入144.28亿港元，同比下降2%；经常性基本归母净利润64.79亿港元，同比下降11%；基本归母净利润67.68亿港元，同比下降42%，主要受2023年出售香港港岛东中心九个办公楼层带来的大额溢利影响。

以回购+分红形式持续回馈股东：每股派息1.10港元，同比增长5%，较2016年增长55%；实施总额最高15亿港元的股份回购计划，截至2024年末已回购7.5亿港元。

加权平均融资成本改善：加权平均融资成本降至4.0%，若海外2025年进入降息周期，有望进一步改善；净负债率为15.7%，同比提升3个百分点，预计2025年资本开支同比增长46%至83.77亿港元，净负债率将小幅提升。

香港办公楼业态持续承压：租金收入总额51.09亿港元，同比下降7%；即使撇除出售资产影响，租金收入仍同比-4%。

内地零售业态租金收入增长：应占零售额同比下降7%，但仍较2019年增长55%；租金收入总额44.89亿港元，同比增长7%；撇除增持权益和汇率影响，租金收入同比上升4%。

观点：2025年香港办公楼业态将持续承压，但公司凭借优质服务和核心地段有望跑赢大市；内地零售业态租金收入在消费需求改善和升级改造完工后有望稳健增长。维持“增持”评级，预计2025/2026年DPS为1.16/1.21港元，对应2025年3月14日收盘价股息率约6.7%/7.1%。

风险提示：办公楼业态租金持续承压，零售额增长不及预期，融资成本下降不及预期，派息不及预期。