房地产行业报告（2025.3.3-2025.3.9）：政策目标明确，稳住楼市写入总体要求

3月5日两会政府工作报告中指出，要持续用力推动房地产市场止跌回稳，因城施策调减限制性措施，加力实施城中村和危旧房改造，同时还提及优化城市空间结构和土地利用方式、盘活存量用地和商办用房、推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”等。目前来看，收购存量商品房路径更加清晰，新房库存去化周期明显下降，短期内有量价齐稳的迹象，二手房成交量依然较大，虽价格仍在下探，但在政策持续宽松、居民预期逐步改善的前提下，预计年底止跌概率较大。 行业基本面跟踪 （1）新房成交及库存：上周30大中城市新房成交面积为159.61万方，本年累计新房成交面积为1695.1万方，累计同比+8.3%。30大中城市近四周平均成交面积为170.21万方，同比+41.7%，环比+15%。 其中一线城市近四周平均成交面积为55.47万方，同比+52.5%，环比+16%，二线城市近四周平均成交面积为79.03万方，同比+56.7%，环比+15.5%，三线城市近四周平均成交面积为35.72万方，同比+7.2%，环比+12.1%。上周重点9城商品住宅可售面积为5454.49万方，同比-15.41%，环比-1.17%，重点9城去化周期为12.72个月，其中一线城市去化周期为11.95个月。 （2）二手房成交及挂牌：上周重点12城二手房成交面积为202.23万方，本年累计二手房成交面积为1645.78万方，累计同比+43%。重点12城近四周平均成交面积为178.41万方，同比+83.1%，环比+17%。截至2025/3/2全国城市二手房出售挂牌量指数为34.05，环比-8.1%，挂牌价指数为156.61，环比-0.1%。 （3）土地市场成交：上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为66宗，成交住宅类土地数量为11宗，新增供应商服类土地数量为58宗，成交商服类土地数量为13宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.62，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.74。近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为11732.75元/平方米，溢价率为16.99%，环比+3.65pct，成交商服类土地楼面均价为3104.25元/平方米，溢价率为1.6%，环比-0.38pct。 行情回顾 上周A股申万一级房地产行业指数下跌0.91%，沪深300指数上涨1.39%，房地产指数跑输沪深300指数2.29ct。上周港股恒生物业服务及管理指数上涨6.34%，恒生综合指数上涨5.53%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数0.81pct。 风险提示： 政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。 1行业基本面跟踪 1.1新房成交及库存 上周30大中城市新房成交面积为159.61万方，本年累计新房成交面积为1695.1万方，累计同比+8.3%。30大中城市近四周平均成交面积为170.21万方，同比+41.7%，环比+15%。其中一线城市近四周平均成交面积为55.47万方，同比+52.5%，环比+16%，二线城市近四周平均成交面积为79.03万方，同比+56.7%，环比+15.5%，三线城市近四周平均成交面积为35.72万方，同比+7.2%，环比+12.1%。 图表1：30大中城市新房成交面积及同比 图表2：一线城市新房成交面积及同比 图表3：二线城市新房成交面积及同比 图表4：三线城市新房成交面积及同比 上周重点9城商品住宅可售面积为5454.49万方，同比-15.41%，环比-1.17%，重点9城去化周期为12.72个月，其中一线城市去化周期为11.95个月。 图表5：重点城市商品住宅可售面积及去化周期 1.2二手房成交及挂牌 上周重点12城二手房成交面积为202.23万方，本年累计二手房成交面积为1645.78万方，累计同比+43%。重点12城近四周平均成交面积为178.41万方，同比+83.1%，环比+17%。 图表6：重点城市二手房成交面积及同比 截至2025/3/2全国城市二手房出售挂牌量指数为34.05，环比-8.1%，挂牌价指数为156.61，环比-0.1%。 图表7：全国及分线城市二手房出售挂牌量指数 图表8：全国及分线城市二手房出售挂牌价指数 图表9：全国城市分类型二手房出售挂牌量指数 图表10：全国城市分类型二手房出售挂牌价指数 1.3土地市场成交 上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为66宗，成交住宅类土地数量为11宗，新增供应商服类土地数量为58宗，成交商服类土地数量为13宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.62，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.74。 近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为11732.75元/平方米，溢价率为16.99%，环比+3.65pct，成交商服类土地楼面均价为3104.25元/平方米，溢价率为1.6%，环比-0.38p Ct 。 图表11：100大中城市土地供销比 图表12：100大中城市成交土地楼面均价及溢价率 2行情回顾 上周A股申万一级房地产行业指数下跌0.91%，沪深300指数上涨1.39%，房地产指数跑输沪深300指数2.29 Ct 。上周港股恒生物业服务及管理指数上涨6.34%，恒生综合指数上涨5.53%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数0.81pct。 图表13：近一年A股房地产指数和沪深300走势 图表14：近一年恒生物业服务及管理和恒生综指走势 从行业排名来看，上周A股房地产在31个申万一级行业中排名第29，港股地产分类、物业服务及管理在14个恒生综合行业中分别排名第8、第5。 图表15：上周A股申万一级行业涨跌幅情况 图表16：上周港股恒生综合行业涨跌幅情况 上周重点A股房地产个股涨幅居前的分别为：南京高科（+4.97%）、万业企业（+3.83%）、苏州高新（+3.75%），重点港股房地产个股涨幅居前的分别为：新世界发展（+9.96%）、绿城中国（+7.65%）、越秀地产（+6.44%），重点物业服务企业涨幅居前的分别为：世茂服务（+15.48%）、滨江服务（+14.71%）、碧桂园服务（+10.05%）。 图表17：上周A股重点房企涨跌幅前5位及后5位 图表18：上周港股重点房企涨跌幅前5位及后5位 图表19：上周重点物企涨跌幅前5位及后5位 3风险提示 政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。