房地产行业报告：稳住楼市股市 地产有望持续向好

12月9日召开的中共中央政治局会议在提到做好明年经济工作时强调稳住楼市股市，11月房地产开发景气指数为92.62，为连续第7个月回升，我们认为在政策的作用下新房及二手房成交有明显改善，且持续性较强，地产已实现阶段性回稳。但房企投资信心仍有待恢复，部分购房需求集中释放后，仍需观察后市居民预期是否偏弱，明年政策仍将维持宽松环境，地产有望持续向好。 行业基本面跟踪 （1）新房成交及库存：上周30大中城市新房成交面积为324.16万方，本年累计新房成交面积为10212.26万方，累计同比-27.5%。 30大中城市近四周平均成交面积为314.96万方，同比+17%，环比+7.4%。其中一线城市近四周平均成交面积为111.94万方，同比+17%，环比+4.7%，二线城市近四周平均成交面积为162.25万方，同比+25.8%，环比+10.6%，三线城市近四周平均成交面积为40.77万方，同比-8.4%，环比+3%。上周重点9城商品住宅可售面积为5947.46万方，同比-10.07%，环比-0.39%，重点9城去化周期为14.3个月，其中一线城市去化周期为13.57个月。 （2）二手房成交及挂牌：上周重点12城二手房成交面积为257.11万方，本年累计二手房成交面积为8266.89万方，累计同比+7.4%。重点12城近四周平均成交面积为244.58万方，同比+58.4%，环比+5.5%。截至2024/12/8全国城市二手房出售挂牌量指数为48.68，环比+14.8%，挂牌价指数为157.91，环比-0.47%。 （3）土地市场成交：上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为13宗，成交住宅类土地数量为13宗，新增供应商服类土地数量为111宗，成交商服类土地数量为233宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.91，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.92。近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为3441.97元/平方米，溢价率为0.23%，环比+0.07pct，成交商服类土地楼面均价为3266.17元/平方米，溢价率为3.94%，环比-0.32pct。 行情回顾 上周A股申万一级房地产行业指数下跌1.85%，沪深300指数下跌1.01%，房地产指数跑输沪深300指数0.85ct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌0.96%，恒生综合指数上涨0.4%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数1.35pct。 风险提示： 政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。 1行业基本面跟踪 1.1新房成交及库存 上周30大中城市新房成交面积为324.16万方，本年累计新房成交面积为10212.26万方，累计同比-27.5%。30大中城市近四周平均成交面积为314.96万方，同比+17%，环比+7.4%。其中一线城市近四周平均成交面积为111.94万方，同比+17%，环比+4.7%，二线城市近四周平均成交面积为162.25万方，同比+25.8%，环比+10.6%，三线城市近四周平均成交面积为40.77万方，同比-8.4%，环比+3%。 图表1：30大中城市新房成交面积及同比 图表2：一线城市新房成交面积及同比 图表3：二线城市新房成交面积及同比 图表4：三线城市新房成交面积及同比 上周重点9城商品住宅可售面积为5947.46万方，同比-10.07%，环比-0.39%，重点9城去化周期为14.3个月，其中一线城市去化周期为13.57个月。 图表5：重点城市商品住宅可售面积及去化周期 1.2二手房成交及挂牌 上周重点12城二手房成交面积为257.11万方，本年累计二手房成交面积为8266.89万方，累计同比+7.4%。重点12城近四周平均成交面积为244.58万方，同比+58.4%，环比+5.5%。 图表6：重点城市二手房成交面积及同比 截至2024/12/8全国城市二手房出售挂牌量指数为48.68，环比+14.8%，挂牌价指数为157.91，环比-0.47%。 图表7：全国及分线城市二手房出售挂牌量指数 图表8：全国及分线城市二手房出售挂牌价指数 图表9：全国城市分类型二手房出售挂牌量指数 图表10：全国城市分类型二手房出售挂牌价指数 1.3土地市场成交 上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为13宗，成交住宅类土地数量为13宗，新增供应商服类土地数量为111宗，成交商服类土地数量为233宗。 近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.91，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.92。 近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为3441.97元/平方米，溢价率为0.23%，环比+0.07pct，成交商服类土地楼面均价为3266.17元/平方米，溢价率为3.94%，环比-0.32p Ct 。 图表11：100大中城市土地供销比 图表12：100大中城市成交土地楼面均价及溢价率 2行情回顾 上周A股申万一级房地产行业指数下跌1.85%，沪深300指数下跌1.01%，房地产指数跑输沪深300指数0.85 Ct 。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌0.96%，恒生综合指数上涨0.4%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数1.35pct。 图表13：近一年A股房地产指数和沪深300走势 图表14：近一年恒生物业服务及管理和恒生综指走势 从行业排名来看，上周A股房地产在31个申万一级行业中排名第29，港股地产分类、物业服务及管理在14个恒生综合行业中分别排名第14、第10。 图表15：上周A股申万一级行业涨跌幅情况 图表16：上周港股恒生综合行业涨跌幅情况 上周重点A股房地产个股涨幅居前的分别为：大悦城（+14.04%）、天地源（+5.56%）、栖霞建设（+5.17%），重点港股房地产个股涨幅居前的分别为：合生创展集团（+1.28%）、绿城中国（+0.62%）、深圳控股（+0%），重点物业服务企业涨幅居前的分别为：滨江服务（+8.63%）、世茂服务（+4.6%）、金科服务（+4.08%）。 图表17：上周A股重点房企涨跌幅前5位及后5位 图表18：上周港股重点房企涨跌幅前5位及后5位 图表19：上周重点物企涨跌幅前5位及后5位 3风险提示 政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。