第四代住宅白皮书

PART01 概念与特征 人的需求变化 随着时代发展和居住需求的不断迭代，人的需求在不断提升。“十四五”规划的统计数据显示，国内住宅的人均面积不再是突出问题，而高质量、高品质、以人为本的绿色发展才是时代发展趋势，结合国内自身发展特点和需求，城市森林花园第四代住宅在这种环境下应运而生。 第四代住宅——空中花园 第四代住宅·定义 第四代住宅:“城市森林花园住宅”。就是把地面的庭院置于高层建筑让每层住户都能拥有公共院落和独立花园，再进一步还可以实现空中停车。2021年发布的《T/CECS 855-2021城市森林花园住宅设计标准》，就按照建筑布局，把第四代住宅分成了三类:「空中户属庭园住宅」、[空中共享园林住宅」、「空中共享园林住宅(空中停车)(完全体)」。 第四代住宅——建筑形态 城市森林花园建筑: 城市森林花园建筑，又称“第四代建筑”，是一种新兴的具有创新性的建筑模式将绿色生态理念注入城市建筑实践，通过建筑外墙垂直绿化和平台，屋顶，立体绿化，将空中花园庭院、空中停车与现代电梯楼房相结合，形成层层有街巷、户户有花园庭院的筑形式 未来第四代住房-庭院房，被业界誉为“中国的第五大发明“将彻底改变城市钢筋水泥林立的环境风貌，彻底改变第三代住房鸟笼式的居家环境。使得家庭变成家园，城市变成森林，人与自然和谐共存，”金山银山就是绿水青山”，开创人类宜居新时代。 第四代住房主要特征 每层都有公共院落，每户都有私家庭院!可在家种树，种花，种菜，遛狗，养鸟!可将车开到空中院落里，停在自家门前的停车位，使住户彻底告别空气污浊黑暗的地下停车时代!建筑外墙长满绿色的植物，充满自然气息! PART02 政策与发展现状 国家战略需求 2020年9月中国明确提出2030年“碳达峰”与2060年“碳中和”目标。 吸收空气中二氧化碳是中国实现碳减排的主要路径之一，在城市发展立体庭院住房，则是构建碳中和城市的一项有力措施。 政策规范支持 1、长三角城市对于四代宅的规定差异较大，特别是南京和无锡对于挑空露台的占比规定较为谨慎；无锡相关要求最为严格，绍兴较为宽松；2、长三角城市四代宅政策基本都是刚刚发布不久，对于审批尺度的把控力度尚不明确； 城市差异性对比：西南区域第四代生态住宅规定基本一致，贵州、重庆对于四代宅的相关规定较少，四川区域规范相对细致；基本要求： 1）露台出挑尺寸小于6米，绿化面积占比要求大于60%，四川天府新区要求每户生态阳台的水平投影面积不应大于该住宅户型建筑面积的25%，每户绿化平台、阳台（含生活阳台）、设备平台、空调外机搁板等，投影面积之和不得大于套内面积的40%，绿化覆土深度大于0.5米；2）重庆要求四代宅适用的户型面积段基本在100㎡以上，四川天府新区要求四代宅适用的户型面积段基本在120㎡以上 城市差异性对比：东南区域第四代生态住宅规定基本一致，在细节设定上略有差异;空中花园要求两层通高；2、基本要求： 1）露台出挑尺寸2.4~6米之间，绿化面积占比要求30%~60%之间，露台投影面积占套内的30%以上，绿化覆土深度大于0.5米；2）四代宅适用的户型面积段基本在120㎡以上； 不同区域审批对四代居规范的理解、设计冗余度差异较大，宜因地施策 政策解读——福建福州 ◼土地出让条件及《福州市房产与规划建筑面积测算技术规程（暂行）》补充规定◼设置条件：建筑面积A（含公摊）≥120㎡ 政策解读——浙江义务 户属空中花园除绿化部分外需半计容；空间可局部重叠；需种乔木；公共绿化平台不允许户内开门开窗 政策解读——安徽合肥 ◼《【四代宅新规】关于开展立体生态住宅规划建设试点工作的通知（试行）》◼设置条件：建筑高度≤54m，户型套内面积A（不含公摊）≥120㎡ 政策解读 不同城市政策要求不同，通过归纳总结，主要有以下几个控制要点。 政策总结 国家层面，尚无准确的定义、出台统一的规范各属地对四代宅的理解不一，政策具有多样性报批阶段存在属地化口袋文件，审批口径不一 “地块政策+属地客敏+设计表达=因地制宜一地一策” 成都发展现状 ➢发展概况 成都作为第四代住宅的先行城市之一，早期以2018年建成的七一国际广场为试点，2024年8月《成都市城市规划管理技术规定(2024版)》出台后，政策端放宽阳台面积计算、鼓励立体绿化等新规，推动第四代住宅进入爆发期。截至2025年初，成都在售及规划中的第四代住宅项目约10个，盖高端改善到刚需市场。 ➢核心项目及落地时间 •七一国际广场落地时问:2018年建成，为成都首个第四代住宅项目;特点:每户配空中花园，融合“大平层+别墅”设计，绿化采用自动滴系统•天府半岛调整时间:2024年启动规划调整，推出9期地块试水第四代住宅;特点:低门槛价格适配刚需，规划空中花园及下沉式公共空间•韩湖丽世缦华落地时间:2024年9月摘地，2025年入市;特点:走位高端，得房率142%，赠送50-72㎡生态阳台，配套4000㎡业主会所•嘉禾桂府入市时间:2024年12月首次开盘，2025年1月加推;特点:刚需型项目，得房率113%，首层配4000㎡空层公共空间•其他重点项目蔚蓝卡地亚:2024年调整规划，适配第四代住宅新规中海云缓源境:2025年入市，主打立体绿化与科技住宅招商蛇口圣灯街道项目:2025年1月获批，规划5000㎡公共活动空间 南京发展现状 ➢发展概况 截至2025年初，南京已明确规划或落地的第四代住宅项日至少14个，夏盖河西、江北、城东、栖山等多个区域。 ➢核心项目及落地时间 •招商·金陵序 落地时间:2024年8月亮相，2024年9月开放样板间并首开； 特点:河西首个第四代住宅，规划7栋10-24层住宅，会建面约150-220m7户型，配备270*全录露台、下沉式庭院及八恒科技系统，得房南近100%。 •扬子保利.江韵瑧悦 落地时间:2024年10月入市; 特点:江北核心区首个四代宅，规划7栋住宅(含高层、小高层)，户户配错层露台，部分户型可享江景。 •中建合玺东方 落地时间:2024年11月底首开; 特点:定位高端，规划5栋全架空住宅，户型建面190-268㎡，含独立雨台、南向双套房设计，得房率超100%。 •奥体建设G88 落地时间:2024年规划，预计2024年底入市7; 特点:融合第四代住宅与亮端植物园系基因，打造6栋8-17F洋房，含下沉式庭院和隐私挡板露台。 •金基紫金山G02 落地时间:2024年规划5; 特点:紫金山下首个科技四代宅，规划31栋4-5层洋房，配备科技系统，近地铁及生态资源。 广州发展现状 ➢发展概况 载至2025年初，广州已明确落地的第四代住宅项目为1个，即招商林屿境，另有个别潜在规划但尚未公开具体信息。 ➢核心项目及落地时间 •招商林屿境 •落地时间:•2024年9月:招商蛇口以底价10.18亿元竟得南沙横沥岛地块，规划为第四代住宅；•2024年11月:项目正式公布案名并开放城市展厅，启动宣传；•2024年12月:开盘首推158套房源，去化率近100%。•项目特点:•产品设计:主推建面约82-125㎡户型，采用错层布局，标配空中花园(30㎡+全赠送)和挑高阳台(约6米)得房率最高达140%；•区位优势:位于南沙横沥国际金融岛核心区，紧邻地铁18号线横沥站，30分钟直达珠江新城；•市场热度:开盘当日吸引南沙区外客户占比60%，部分购房者专程跨城选购 PART03 相关案例及技术体系分析 相关案例 招商·西安序 （西安） 时间：2023年产品：大平层面积段：213-370㎡花园平台形式：外凸式平台对视：无——同层无私密影响平台上层开窗：有一隐私较差花园平台链接方式：与客厅连接入户花园（私家电梯）：有 西 安 首 个 真 正 千 万 级 豪 宅首 个 以 “ 第 四 代 住 宅 ” 为 理 念率 先 实 景 呈 现 的 大 宅产 品 力 从 纸 上 搬 入 现 实彻 底 征 服 了 西 安,引 领 全 新 建 筑 时 代2 0 2 2-2 0 2 3年 西 安 豪 宅 销 冠领 跑 西 安 千 万 级 住 宅 市 场 相关案例 招商·揽月书华 （西安） 时间：2024年产品：T2面积段：101-143㎡花园平台形式：外凸式平台对视：有一隐私较差平台上层开窗：有一隐私较差花园平台链接方式：与卧室连接入户花园（私家电梯）：有 以 赖 特 流 水 别 墅 的悬 挑 设 计与自 然 共 生理 念为 灵 感 ， 打 造 悬 浮 社 区+云 上 生 活艺 术 人 居 。T 2楼 栋 架 空 横 跨 南 北 ， 会 所分 散 布 局2； 约5 0-8 0米 超 宽 楼 间 距 、大 尺 度 观 景 阳 台 ， 实 现 阳 光 清 风 与 奢 阔视 野 的 无 界 融 合 相关案例 招商·天青云墨 （西安） 时间：2024年产品：T2/T4面积段：119-143㎡花园平台形式：外凸式平台对视：有一隐私较差平台上层开窗：有一隐私较差花园平台链接方式：与客厅/卧室连接入户花园（私家电梯）：有 项 目 规 划 了9栋 楼 ， 打 造“第 四 代 住 宅”空 天 云 院 产 品 ， 酒 店 式 归 家 大 堂 ， 园 林以“诗 书 画 境”开 启 五 重 归 家 礼 序 。 产品 整 体 采 用 宽 厅 设 计 ， 客 厅 面 宽5米 起 步 ，带 有 南 向 阳 台 及 奇 偶 露 台 ， 整 体 得 房 率9 0 %以 上 相关案例 龙湖·青云阙 （西安） 时间：2023年产品：T2/T4面积段：130-188㎡花园平台形式：外凸式平台对视：有一隐私较差平台上层开窗：有一隐私较差花园平台链接方式：与客厅/卧室连接入户花园（私家电梯）：有 高 新 瞳 南 首 个 超 千 平 豪 宅 会 所 、 约5 . 6万 ㎡ 东 方 意 境 园 林 ， 刷 新C I D天 花 板 。立 面 采 用“双C ”曲 线 灵 感+鎏 金 皇 冠 顶 ，极 具 辨 识 度 和 时 尚 律 动 感;产 品 设 计 上 ，超 高 赠 送 、 极 致 面 宽,大 方 厅 和 阔 绰 阳 台 。 相关案例 金地·玖峯悦 （西安） 时间：2023年产品：T4面积段：108-188㎡花园平台形式：外凸式平台对视：有一隐私较差平台上层开窗：有一隐私较差花园平台链接方式：与客厅连接入户花园（私家电梯）：有 项 目 首 提 第 四 代 人 居 概 念 ， 打 造 出 片 区首 款6米 挑 高 悬 浮 空 中 庭 院 。 创 新 设 计2 7 0°转 角 厅 ， 打 造 全 幕 瞰 景 视 野 。 外立 面 采 用 简 约 的 现 代 主 义 设 计 手 法 ； 西安 产 品 与 销 售“双 冠 王”成 交 均 价 实 现相 较 同 区 域 核 心 竞 品 高 出1 5 %的 水 平 ，单 日 来 访 量 突 破 片 区 上 限 ， 成 为 区 域 量价 双 赢 的“营 销 标 杆”。 相关案例 城投中隆·凌云天境 （西安） 时间：2024年产品：T2/T4面积段：105-140㎡花园平台形式：外凸式平台对视：有一隐私较差平台上层开窗：有一隐私较差花园平台链接方式：与客厅连接入户花园（私家电梯）：无 纯 小 高 低 密 四 代 住 区;采 用 当 下 前 沿“超 流体 美 学”立 面 风 格,空 中 庭 院 错 层 设 计 引 景入 室 ， 得 房 率 最 高 达9 5 % ,将 客 厅 、 餐 厨 、主 卧 与 空 中 庭 院 相 连 ， 从 传 统“ L D K ”到“ L D K G ”再 到“ L D K B G ”（ 即 客 厅 、 餐 厅 、厨 房 、 阳 台 、 庭 院 一 体 化 ） ， 将 日 常 生 活场 景 全 面 优 化 提 升 。 相关案例 中建东孚山海镜 （西安） 时间：2023年产品：T2/T4面积段：110-133㎡花园平台