房地产行业深度研究报告：第四代住宅的是与非

第四代住宅研报总结

一、第四代住宅定义与背景

第四代住宅是融合空中园林、垂直绿化和高层电梯房优势的空中森林花园建筑。2019年清华大学建筑研究院首次提出该理念，2021年中国工程建设标准化协会发布《城市森林花园住宅设计标准》，将其分为空中户属庭院住宅（私有）和空中共享园林住宅（公共共享平台）。截至2024年3月，已有24个省份试点第四代住宅。近年来关注度提升的原因包括：住建部鼓励建设“好房子”，地方政府为缓解土地出让压力调整规划，房地产市场下行倒逼房企提升产品力，以及居民改善性需求占比提升。

二、第四代住宅核心特点与市场表现

当前第四代住宅的核心是大面积赠送和高得房率。政策红利允许较大面积不计容的空中花园，提升项目性价比。福建落地速度较快，部分项目流速和溢价空间改善，如福州国贸天琴湖月均流速约30套，较同地段非第四代住宅高出12-15套，溢价15%-20%。但存在维护成本高、隐私差、安全问题等缺陷。

三、第四代住宅对房企的影响

第四代住宅数量提升可能导致房企存量货值折损。由于供给过剩，房企需通过差异化产品对抗二手房分流，但新规出台前的项目和二手房可能面临价格压力。部分城市连续调整设计规范，如广州放宽阳台尺寸限制，导致新房得房率快速提升，可能加剧购房者观望情绪，冲击二手房市场。以广州翠城花园（二手房使用面积单价6.1万/平）和保利燕语堂悦（新房使用面积单价6万/平）为例，显示新房凭借高得房率优势。

四、投资建议

行业右侧机会需等待ROE改善，建议择机参与政策博弈。估值机会并非来自销售见底，而是房价见底后的合理ROE。具备产品创新能力的房企可能胜出。有效政策需资金承担损失以缓解供需失衡和地方债务压力。乐观预期下，关注第二波政策博弈机会。建议关注港股华润置地、绿城中国、中国海外发展、华润万象生活，A股城建发展、天地源。

五、风险提示

收入预期恶化，负反馈延续。