大中华区投资市场动态

2013年7月16日 因融资变得困难及经济增长放缓，本季度的总投资额为249.4亿美元，环比減少12.5% (图1)。 本季度,购买优质商业物业的兴趣激增，从而抵消了土地交易下降的影响。土地交易环比減少15.7%，相反物业投资额环比增加47.9%。 目录投资额2资金来源5价格、租金和回报率5展望6 写字楼继续成为投资者青睐的选择之一，相关交易因此大幅增加。第二季度的主要物业交易集中在一线城市如上海和北京。 在第二季度,国内投资占总投资额的比例下降，同时，海外投资增加，尤其是来自亚洲其它地区的投资基金及开发商。 作者聂安达北亚区研究部主管+852 2507 0779andrew.ness@dtz.com 趙彥豪DTZ戴德梁行研究部+85222508827kenneth.yh.chiu@dtz.com 联系人Hans Vrensen全球研究部主管+44 (0)20 3296 2159hans.vrensen@dtz.com DTZ Research 中国2013年第二季度 按项目类别，根据DTZ戴德梁行研究部所追踪的城市，第2季度的住宅投资放缓。住宅总投资额(包括土地及物业)环比下跌9.2%，达到101.76亿美元。然而，根据其他中国媒体的报告，由于开发商仍积极补充优质土地作为储备，2013年上半年的土地交易总体仍是活跃的，尤其与平淡的2012年上半年比较。 投资额 由于近期信贷紧缩和经济增长有所放缓，中国房地产市场亦有所冷却。本季度的总投资额达到249.4亿美元，环比減少12.5%。 中国的金融市场变得波动，投资者转向优质商业物业。本季度的交易集中在北京和上海。土地交易占总投资额的91.5%，而物业交易占8.5%。土地总投资额达到228.3亿美元，环比減少15.7%(图2)，相反，物业总投资环比增长47.9%至21.14亿美元(图3)。很明然，投资者转向风险较小的物业投资机会，以把握现有的租金回报。 根据DTZ戴德梁行研究部统计，本季度广州、杭州和南京有三宗主要的住宅用地成交(表1)。国内房地产公司继续是住宅土地的最大买家。 在综合体市场，总投资额环比下降17.4%，达到77.26亿美元。同样，工业市场的投资总量环比下降49.4%，达到5.34亿美元。这两类别的交易都涉及开发的土地。 投资者继续寻找优质商业物业，从而减小信贷紧缩和经济放缓所带来的风险。位置良好的优质商业物受投资者青睐。在第2季，涉及一线城市商业物业的交易市场表现畅旺。 商铺物业交易环比增长了8倍，达到了5.6亿美元。本季度主要的物业交易之一是位于北京中关村的一个商场(表2)。同时，值得注意的是写字楼物业交易环比增长27.2%，达到15.07亿美元，所涉及的成交都在北京或上海。写字楼物业占本季度物业总投资额的71.3%。这些交易的买家都是本地或外国的物业投资公司或开发商。物业交易的增长反映了投资者已改变了投资模式，而选择把握中国的长线经济发展。 中国2013年第二季度 中国2013年第二季度 表3 中国2013年第二季度 资金来源 价格、租金和回报率 近期中国资本市场有所波动及国內經濟有放缓的迹象令融资变得困难，国内投资占总投资额的比例，环比下降了15.3%(圖4)。相反，外国投资录得强劲的环比增長达到47.6%。但同时，国外投资增长也反映国外投资者对中国的长远经济前景持乐观的态度。 北京甲级写字楼的租金、回报率及价格持平(图6，7和8)。虽新增供应减少，需求也同一时间收缩，因此，租金及价格也沒有大幅度的增长。 在广州和上海，由于价格环比增长3.8%及1.5%，回报率被推低了-28和-14个基准点。尽管如此,由于投资者对优质商用物业的长线投资潜力有所肯定，本季度仍然增加对此此物业的投资。 外国投资主要来自区內的投资者包括香港，新加坡和台湾，同时也有一些投资活动涉及美国的投资者(图5)。虽然这些交易主要为上海或北京的物业，本季度杭州也有一宗涉及外国投资的土地成交。 深圳的市场气氛有所改善。本地金融业和高新技术行业对写字楼的需求持续推高了吸纳量、租金和相应的回报率。租金环比上升了4.6%，回报率也上升了0.21个基准点。不过，由于2013年下半年将陆续有项目进入市场，我们预计租金将停止上升。 中国2013年第二季度 图8 资料来源：DTZ戴德梁行研究部 料来源：DTZ戴德梁行研究部 过去的一个季度，于四个一线城市的商铺租金保持平稳(图9)。除了广州，北京和上海的回报率及资本价值没有太大的变化(图10和图11)。广州商铺的资本价值环比上升了4.2％，并最终推高了相应的回报率。 展望 资料来源：DTZ戴德梁行研究部 展望总投资额在短期内回升。投资者对购买优质物业的兴趣仍然强烈，同时，开发商在住宅市场仍然向好的状态下，继续积极补充土地储备。尽管中央政府坚持实行楼市调控措施，我们预测下半年的土地供应仍保持在较高的水平。在地方政府继续释放土地的同时，开发商对优质土地的需求没有减少的迹象。 中国2013年第二季度 其他DTZ戴德梁行研究报告 其他的研究报告可以从www.dtz.com/research下载，其中包括: Occupier Perspective Insight 报告从租户角度定期更新租赁市场信息，包括评论、图标、市场数据和预测。 关于特定地区和问题的主题性、时事性房地产市场报告: Insight Net Debt Funding Gap-2013年6月China Insight-The Healthcare Sector-2013年4月Insight City of London occupier demand-2013年4月European Sustainability Guide-2013年4月Great Wall of Money-2013年3月European Retail Guide-Shopping Centres-2013年3月China Property Market Sentiment Survey-2013年`月India Special Economic Zones-2012年12月Singapore Executive Condominiums-2012年12月UK Secondary market pricing-2012年12月Singapore office demand-2012年12月China Ecommerce & Logistics-2012年11月 Global Occupancy Costs OfficesObligations of Occupation AmericasObligations of Occupation Asia PacificObligations of Occupation EMEAOffice Occupier Review Asia PacificOffice Occupier Review EuropeMotorways of the Seas–2013年1月The TMT Sector-2012年10月The European Insurance Sector-2012年6月 Property Times 报告从业主角度定期更新租赁市场信息，包括评论、图标、市场数据和预测。报告覆盖范围包括亚太地区、曼谷、巴塞罗那、柏林、北京、布里斯班、布里斯托尔、布鲁塞尔、布达佩斯、伦敦中心区、成都、重庆、大连、爱丁堡、欧洲地区、法兰克福、格拉斯哥、广州、杭州、胡志明市、雅加达、香港、印度、日本、吉隆坡、卢森堡、马德里、曼彻斯特、墨尔本、米兰、南京、纽卡斯尔、巴黎、波兰、布拉格、青岛、罗马、首尔、上海、沉阳、深圳、新加坡、斯德哥尔摩、悉尼、台北、天津、乌克兰、华沙、武汉、西安。 DTZ Research Data Services 如想获得更详细数据和信息，以下内容可供订阅。详情请联系graham.bruty@dtz.com。 Property Market Indicators亚太地区和欧洲地区的商业和工业地产的时间序列市场数据。 投资市场动态 报告定期更新投资市场信息，包括评论、图标、重大交易、市场数据和预测。报告覆盖范围包括亚太地区、澳大利亚、比利时、捷克共和国、欧洲地区、法国、德国、意大利、日本、中国内地、东南亚地区、西班牙、瑞典、英国。 Real Estate Forecasts, including the DTZ FairValue IndexTM亚太地区、欧洲地区和美国的商业和工业地产的五年市场预测数据。 Money into Property Investment Transaction Database亚太地区和欧洲地区的投资活动汇总。 35年来，Money into Property一直是DTZ戴德梁行的旗舰研究报告，分析世界各地的房地产存货和流入房地产的资金流。报告同时解析全球投资市场的发展和结构。报告覆盖范围包括全球、亚太地区、欧洲地区、北美地区、英国。 Money into Property为DTZ戴德梁行的旗舰研究产品超过35年。产品提供覆盖资金流、资金量、资金结构、资金来源、发展，以及投资和贷款人意向调查等的市场数据。 Foresight 报告按季度提供对我们内部预测数据的评论、分析及观点，包括DTZ Fair Value Index™.报告覆盖范围包括全球、亚太地区、欧洲地区、英国、中国。 DTZ研究部 DTZ研究部联系方式 全球研究部主管 Hans Vrensen电话: +44 (0)20 3296 2159电邮: hans.vrensen@dtz.com 欧洲研究部主管Magali Marton电话: +33 1 49 64 49 54电邮: magali.marton@dtz.com 全球预测部主管Fergus Hicks电话: +44 (0)20 3296 2307电邮: fergus.hicks@dtz.com 策略研究部主管 北亚区研究部主管聂安达电话: +852 2507 0779电邮: andrew.ness@dtz.com Nigel Almond电话: +44 (0)20 3296 2328电邮:nigel.almond@dtz.com 东南亚，澳新区主管 Dominic Brown电话: +61 (0)2 8243 9999电邮: dominic.brown@dtz.com 美洲研究部主管 John Wickes电话: +1 312 424 8087电邮: john.wickes@dtz.com DTZ业务联系方式 投资部李志荣电话: +852 2992 4321电邮: francis.cw.li@dtz.com 叶国平电话: +852 2507 0716电邮:alvin.kp.yip@dtz.com 叶建成电话: +86 21 2208 0250电邮:jim.ks.yip@dtz.com 免责声明 本报告刊载的一切资料及数据，虽力求精确，但仅作参考之用，DTZ及其员工对其准确性概不负责。个别物业租金及售价因位置、大小、层数、建筑素质及用料、租约条件、付款条件、当时市场状况而异。本刊指数并不反映个别情况，读者应自行寻求专业意见。DTZ保留一切版权，未经许可，不得转载。© DTZ2013