大中华区投资市场动态

写字楼物业投资活动火热 2014年1月23日 基于九月国土资源部与多家省级和地区政府针对在三月开始出现的「地王」交易的紧急会议，并实践降地价的方法，本季度没有「地王」的成交，总投资额环比下降17.1%，达到531亿美元(图1)。 目录投资额2资金来源5价格、租金和回报率5展望6 本季度，由于上海一宗破记录的写字楼物业成交，物业成交总额环比增长53.0%，达到55.4亿美元。相反，土地交易总额环比下降了21.3%，达到476亿美元。 已落成写字楼投资持续火热，成交总额达到34亿美元，反映该类型物业受投资者青睐。本季度已落成写字楼物业成交横跨上海和重庆。投资者对写字楼已落成物业的兴趣持续增加，并主要集中在租赁市场活跃的城市。 作者 聂安达北亚区研究部主管+852 2507 0779andrew.ness@dtz.com 趙彥豪DTZ戴德梁行研究部+85222508827kenneth.yh.chiu@dtz.com 联系人Hans Vrensen全球研究部主管+44 (0)20 3296 2159hans.vrensen@dtz.com Nigel Almond策略研究部主管+44 (0)20 3296 2328nigel.almond@dtz.com DTZ Research 中国2013年第四季度 图2 投资额 基于九月国土资源部与多家省级和地区政府针对在三月开始出现的「地王」交易的紧急会议，并实践降地价的方法，本季度没有「地王」的成交，总投资额环比下降17.1%，达到531亿美元。 本季度，土地总交易额达到473亿元。尽管成交总额较上季减少21%，但这是过去四年第二高的记录(图2)。按类别划分，写字楼用地的交易量环比大幅下跌了83.4%，为8.12亿美元。此下降主要是由于在第三季度，深圳出现了三宗「地王」的写字楼用地成交。相反，在第四季度并没有类似成交。 按项目类别分析，综合体占了本季近一半的总成交额，达到229亿美元，环比减少29.2%，但同比增长18.6%。本季度的5宗重大综合体用地交易分布在上海和天津(表1)。同时，本季度有一个主要的综合体物业成交(表2)。 随着十一届三中全会结束，并发布了覆盖60项的公告后，市场气氛因为条文没有严峻的改革而有所改善。因此，住宅市场持续受青睐。总投资额(包括土地及楼宇)上升至196亿美元，这是近四年来的最高数字。此反映了，因为住房需求仍然强劲，投资者和开发商仍然对市场前景乐观。 尽管总投资额减少了，整体投资市场气氛依然积极，并反映在已落成物业的交易。物业成交总额达到近5年来的最高水平，达到55亿美元，环比增长53% (图3)。此增幅基于投资者继续寻求在一线城市核心地段的商业物业，并希望从可观的租金增长前景中获益。 本季度，写字楼物业市场持续升温。上海东方金融中心以11.6亿美元成交，成为纪录最高(表2)。另一个主要的写字楼物业成交是上海中信泰富船厂项目，以8.2亿美元成交，也跻身纪录高价成交之一。尽管写字楼用地成交减少，写字楼物业成交创下纪录，环比增长85.1 %，达到34亿美元。 另一个支持写字楼物业投资的原因是上海浦东自由贸易试验区的成立，投资者憧憬浦东的租货需求将在史无前例的速度增长，并改善了投资市场的气氛。 中国2013年第四季度 中国2013年第四季度 表3 中国2013年第四季度 资金来源 价格、租金和回报率 国外投资占总投资额的环比从2013第三季度的11%下降到第四季度的2.3% (图4)。最显著的外资交易是凯德收购在广州的购物中心，价値是4.34亿美元。受此交易的影响，新加坡成为这个季度最主要的外资投资者(图5)。 在2013年，深圳福田的写字楼租金和价格同时上升，因此，回报率持平于4.9%(图6、7和8)。北京CBD的写字楼租金和价格亦同时有3%的上升，而回报率持平于5.2%。受大规模的新供应影响，广州珠江新城的租金同比下降2%。然而，投资者对该市埸的兴趣仍然很高，价格被推高了同比10.7%的增幅。 除了凯德在广州的交易之外，大部分的跨境交易涉及上海的多种物业类别，分别为综合体用地，已落成写字楼和住宅物业楼宇。这意味着，外国投资者对投资物业的决定条件为地段，物业类别仅是次要。 中国2013年第四季度 虽然核心城市的商铺租金和价格相对稳定，北京和广州(体育中心)的价格分别同比上升2.8％和4.4％（图9、10和11）。商铺的回报上升，因而推高了价値。 展望 资料来源：DTZ戴德梁行研究部 我们预计，由于空置率低，高吸纳量及强劲的流动资金，北京及上海的写字楼投资活动将继续活跃。然而，受节日影响，土地销售很有可能在下季度放缓，并会拖累2014年第一季度的整体投资额。 中国2013年第四季度 其他DTZ戴德梁行研究报告 其他的研究报告可以从www.dtz.com/research下载，其中包括: Occupier Perspective Insight 报告从租户角度定期更新租赁市场信息，包括评论、图标、市场数据和预测。 关于特定地区和问题的主题性、时事性房地产市场报告: Global Occupancy Costs OfficesGlobal Occupancy Costs LogisticsObligations of Occupation AmericasObligations of Occupation Asia PacificObligations of Occupation EMEAGlobal Office ReviewRegional Headquarters Asia Pacific- 2013年11月Sweden - Computer Games developers - 2013年11月India Office Demand and Trends Survey 2012-13Poland Banking Sector - 2013年1月 Net Debt Funding Gap- 2013年11月UK secondary market pricing - 2013年10月German Open Ended Funds - 2013年10月Great Wall of Money - 2013年10月Quantitative Easing - UK Regions - 2013年9月Singapore Government Land Sales - 2013年9月UK lending market--2013年9月Quantitative Easing - 2013年8月Property Investment Guide Asia Pacific 2013-2014Singapore Insight–Residential - 2013年7月China Insight - The Healthcare Sector - 2013年4月City of London occupier demand - 2013年4月 Property Times 报告从业主角度定期更新租赁市场信息，包括评论、图标、市场数据和预测。报告覆盖范围包括亚太地区、曼谷、巴塞罗那、柏林、北京、布里斯班、布里斯托尔、布鲁塞尔、布达佩斯、伦敦中心区、成都、重庆、大连、爱丁堡、欧洲地区、法兰克福、格拉斯哥、广州、杭州、胡志明市、雅加达、香港、印度、日本、吉隆坡、卢森堡、马德里、曼彻斯特、墨尔本、米兰、南京、纽卡斯尔、巴黎、波兰、布拉格、青岛、罗马、首尔、上海、沉阳、深圳、新加坡、斯德哥尔摩、悉尼、台北、天津、乌克兰、华沙、武汉、西安。 DTZ Research Data Services 如想获得更详细数据和信息，以下内容可供订阅。详情请联系graham.bruty@dtz.com。 Property Market Indicators亚太地区和欧洲地区的商业和工业地产的时间序列市场数据。 投资市场动态 报告定期更新投资市场信息，包括评论、图标、重大交易、市场数据和预测。报告覆盖范围包括亚太地区、澳大利亚、比利时、捷克共和国、欧洲地区、法国、德国、意大利、日本、中国内地、东南亚地区、西班牙、瑞典、英国。 Real Estate Forecasts, including the DTZ FairValue IndexTM亚太地区、欧洲地区和美国的商业和工业地产的五年市场预测数据。 Money into Property 35年来，Money into Property一直是DTZ戴德梁行的旗舰研究报告，分析世界各地的房地产存货和流入房地产的资金流。报告同时解析全球投资市场的发展和结构。报告覆盖范围包括全球、亚太地区、欧洲地区、北美地区、英国。 Investment Transaction Database亚太地区和欧洲地区的投资活动汇总。 Money into PropertyMoney into Property为DTZ戴德梁行的旗舰研究产品超过35年。产品提供覆盖资金流、资金量、资金结构、资金来源、发展，以及投资和贷款人意向调查等的市场数据。 Foresight 报告按季度提供对我们内部预测数据的评论、分析及观点，包括DTZ Fair Value Index™.报告覆盖范围包括全球、亚太地区、欧洲地区、英国、中国。 DTZ研究部 DTZ研究部联系方式 全球预测部主管 欧洲研究部主管 Magali Marton电话: +33 1 49 64 49 54电邮: magali.marton@dtz.com Fergus Hicks电话: +44 (0)20 3296 2307电邮: fergus.hicks@dtz.com 美洲研究部主管 东南亚，澳新区主管Dominic Brown电话: +61 (0)2 8243 9999电邮: dominic.brown@dtz.com John Wickes电话: +1 312 424 8087电邮: john.wickes@dtz.com DTZ业务联系方式 投资及顾问服务李志荣电话: +852 2992 4321电邮:francis.cw.li@dtz.com 叶国平电话: +852 2507 0716电邮:alvin.kp.yip@dtz.com 叶建成 电话: +86 21 2208 0250电邮:jim.ks.yip@dtz.com 免责声明 本报告刊载的一切资料及数据，虽力求精确，但仅作参考之用，DTZ及其员工对其准确性概不负责。个别物业租金及售价因位置、大小、层数、建筑素质及用料、租约条件、付款条件、当时市场状况而异。本刊指数并不反映个别情况，读者应自行寻求专业意见。DTZ保留一切版权，未经许可，不得转载。© DTZJanuary2014