大中华区市场预测

2013年12月31日目录简介2第一部分：全球展望3第二部分：区域展望10 发达经济体的前景已明显改善，很多中央银行也倾向于减少宽松货币政策对市场的支持。因此，债券收益率及利率预计将于2014及其后年度上扬。 未来几年，租赁成本上升率将低于通胀率，全球租户将因此受惠。但是，大中华区的前景则喜忧参半。未来两年本区的写字楼租赁成本预计将出现温和增长（图１），其中在成熟市场因为新供应量有限，租金上涨将遥遥领先区内其它市场。相比之下，预计中国大多数二线城市的新供应及空置率将大幅增加，为该地区的租户提供更多的办公选择。 作者Hans Vrensen全球研究部主管hans.vrensen@dtz.com 就空间的使用效率而言，大中华区大多数市场的改善余地已经非常有限。因此，租户需积极提高营运资源配置。事实上，该地区的大部分新供应将来自租金价格较低的城市外环区域及城市新区。这使得处于城市中心区租户可以通过搬迁来削减成本。 Magali Marton欧洲区研究部主管magali.marton@dtz.com 全球投资者将因为很多市场的良好相对投资价值而受惠，特别是在美国。在大中华区，中国一线城市的核心区将更具投资吸引力。但投资的时机非常有限。我们预期随着利率上升，投资相对价值将相应下降。这也意味着投资者需在相对价值下降前做出大胆决策。 Richard Yorke英国研究部主管richard.yorke@dtz.com Dominic Brown东南亚/澳新区研究部主管dominic.brown@dtz.com 鉴于时机有限，未来几年市场流动性的重要性将愈发显著。根据我们对26个全球主要市场所做的初步分析，伦敦以及美国若干主要市场的流动性最为强劲。此外伦敦的境内外投资流动性也位居首位。 Andrew Ness北亚区研究部主管andrew.ness@dtz.com John Wickes美洲区研究部主管john.wickes@dtz.com Nigel Almond策略研究部主管nigel.almond@dtz.com Fergus Hicks全球预测部主管fergus.hicks@dtz.com Dennis Fung亚太区预测部主管dennis.kk.fung@dtz.com DTZ Research 大中华区2014年展望 简介 对全球物业市场的租户及投资者而言，2014注定又是不平凡的一年。如果细细数来，我们会发现许多市场早已回暖。租户也根据全球宏观经济持续复苏的情况，来推测其业务发展及行业发展，虽然目前复苏似乎出现了短暂放缓迹象。虽然许多租户仍专注于其物业组合的成本效益，尽管人数尚少，但越来越多的租户已做好准备迎接多年来的首次扩张。许多投资者也仍在寻找被迫削价抛售的物业的投资机会，同时大多数核心市场早已进入复苏轨道。由于缺乏可投资的优质物业，越来越多的投资者正在寻求非核心市场的机会，试图尝试更大风险的投资。甚至在某些特定市场，投资者也愿意参与房地产开发。积极向好的借贷市场也进一步鼓舞了投资者。受此推动美国和欧洲市场投资额已回归正常水平，而亚太区的投资则创下历史新高。 随着大多数租户及投资者对可能出现的经济下行情景预期减小，市场气氛正逐步变得积极。这并不意味着我们能够对监管、政策以及政治层面仍存在的挑战熟视无睹。但是，随着全球经济增长好于预期，目前面临的其中最大一项挑战就是收紧美国和欧洲量化宽松政策。这无疑会引发目前维持在历史低位的利率逐步上升。通常来讲，利率上涨对于房地产投资者而言并非利好消息。利率上涨也可能会拖累经济增长并影响租户的扩张计划。 尽管存在这些潜在不利因素，我们仍对未来良好的市场行情保持积极的关注，这是长时间以来不曾有过的信心。同往年的报告一样，我们会首先概述全球经济及市场状况，然后分别从不同区域的租户和投资者角度进行分析和探讨。我们的主要观点已在上一页做了总结。最后，感谢我的研究团队高层协助我完成了戴德梁行研究部的第四期年度展望报告。 衷心祝福2014！ Hans Vrensen戴德梁行全球研究部主管 大中华区2014年展望 第一部分：全球展望 经济及政策背景 预期经济增长将有所改善 展望2014，未来五年的GDP增速预测出现了大幅攀升（参见图2）。历经史无前例的全球金融危机之后，此次经济回暖与以往的经济复苏相比耗时更久。但这次全球的经济增长都显现出积极的信号。虽然南欧各国拖累了欧洲整体平均水平，但预计多数国家将恢复增长。美国与中国重新成为带动全球经济增长的主要引擎。美国、欧洲以及日本宽松的货币政策对此次复苏起到了良好的推动作用。但是，为避免通货膨胀的影响，宽松的货币政策或将被迫退出。 下行预期已逐渐消失 经济渐见起色的另一力证是欧元区解体传言已逐步消散。我们的大多数客户已不再问及这一问题。欧元区目前面临的主要风险实际上是通货紧缩。经济上行预期以及基本预期的发生概率已有所上升（参见图3）。然而，我们注意到，影响实施有效危机管理的系统性及结构性障碍依然存在，例如欧盟缺少一个类似联邦政府的职能，以及美国各政党在关键的政治决策上无法达成妥协等等。这些正是导致国家主权评级被下调的主要因素。为避免日后发生问题，这些因素需得到解决。与此同时，宽松的货币政策效果显著，而为缓解有关短期影响，许多新的监管控制也被延迟实施。 持续经济复苏将刺激债券回报增加 在量化宽松政策的作用下，政府债券收益率于2013年初跌至历史最低水平（参见图4）。美国最初逐渐收紧量化宽松政策的言论引发了债券收益率于2013年上半年的大幅攀升。伴随经济复苏势头的进一步加强，我们预期债券收益率将于2014年及其后年度继续上扬。我们的经济预测和市场远期利率也支持这一观点。这无疑将对地产市场产生重大影响。然而，我们需铭记在心的是，各大央行只有在担忧通货膨胀时才会退出量化宽松政策。如果经济复苏一直持续，退出量化宽松政策终将成为现实。当然，经济复苏也会为企业租户的盈利能力和投资者的收入增长预期注入一剂强心剂。上述两种逆转均颇受欢迎。 大中华区2014年展望 全球租户展望 亚太区空置率将增加，为租户带来更多选择 鉴于全球金融危机期间大多数企业都专注于成本减省，外加租约尚未到期及所交付的新空间较少，欧美市场的平均空置率一直维持在稳定水平。介于未来新供应有限，预期空置情况在未来不会发生重大变化（参见图5）。然而，亚太区的情况就大为不同。当然，对于在现有存量基础上每年新增近10%新供应的市场而言，预期写字楼空置率的上升并不足怪。然而，由于近期（暂时的）经济增速放缓，外加新供应大量投入市场，令该地区的空置率大幅上升。这无疑为亚太地区租户创造了更多选择。如果我们将分开观察亚太区的各个国家（参见第8及9页地图1），这些趋势会得到进一步验证。 亚太区租金升幅最大并已超美国，欧洲成本维持最高 尽管空置率增加，但相较于美国与欧洲市场，我们预计亚太区租金升幅将达到全球最高（参见图６），因为更高的通货膨胀将推升亚太区内的租金。尽管如此，许多亚洲市场的租金价格仍然相对实惠。然而，从平均水平来看，亚太区的平均入住成本已高于美国。欧洲平均租金水平仍是全球最高，只有中东欧和波罗的海地区是个例外，成本较低。除却地区差异之外，我们预期，全球平均租金升幅于未来两年将稍低于通货膨胀率，这对于大多数企业租户而言应为可接受的结果。 亚太市场难以通过提升使用效率来抵销成本增加，但其他市场尚存很大空间 图7 如果我们将空间使用效率和成本增加放在一起考虑，我们会发现一些有趣的规律（参见图7）。大多数亚太区市场（澳大利亚除外）都维持较高的空间使用效率，而最高的平均成本增长幅度则存在较大差异。欧洲和美国显示出相似的平均空间使用效率，但美国市场的空间使用效率更高。由此图可以看出，亚洲市场租户要提升其空间使用效率已然十分困难。而在欧洲和美国，空间使用效率仍然可以提升，特别是在一些小的市场。因此，我们认为租户应大胆的提高运营资源配置。我们的全球租户基准工具（Global Occupier Metrics Tool）可以在这一方面提供帮助。我们在表框1内总结了该工具的特点。 大中华区2014年展望 表框1：全球租户准则工具 提供最新的市场研究： 戴德梁行的新分析工具为租户提供量身定制的解决方案 全面租赁成本基准工作间密度最佳方案一般装修成本租户入住义务。 2013年11月，戴德梁行发布其全球租户准则工具（GOMT）。利用该工具，租户可以很方便地在线获取130个全球市场的相关市场信息。GOMT令租户得以依据当地市场的最佳方案来考虑其自身的空间使用情况，进而计算入住成本并识别潜在成本减省机会。通过综合运用工作间策略以及最新的市场信息及相关预测信息，戴德梁行可协助租户做出明智的选择。 净租赁面积的转换： 提供租赁区域各组成部分的细化方案将室内净面积（NIA）转换为当地总租赁面积（GLA） 新的办公方式带来低空间密度 近来，伴随企业对全天候办公室员工需求量的下降，办公方式已然发生重大改变。技术、低成本移动电话以及广泛应用的无线网络，已令各行各业众多工作人员的工作模式变得更具流动性。而这又对工作间的办公密度产生连锁反应，导致企业租户所使用的空间往往超过其实际需求。因此，租户有必要花时间重新检视分配给每位员工的空间。 总入住成本模拟计算依据： 员工人数预测工作间策略所处地点及写字楼类型。 专注于低成本办公地点或可导致虚假成本减省 希望利用其物业组合来减省成本的企业往往会关注租金这一项，因此为了降低营运开支将公司搬至不太理想的地点。然而，变更工作场所并非最节约成本的方法——事实上情况恰好相反。关注工作间的密度，反倒会令企业的房地产经理找到缓解成本与人才之间固有矛盾的正确解决方案。这意味着，只要企业减少每个员工所使用的空间，便可实现成本节约，同时能够留在或搬至更高级的办公地点以挽留和吸引最佳人才。 包含环境监管及最佳方案信息： 环境监管通用认证体系当地能源成本典型的办公室入口模态分割。 （当前仅适用于欧盟) 若遵循当地最佳方案，成本减省幅度可高达30% 全球租户准则工具 据戴德梁行研究数据显示，如果根据当地市场最佳操作方式来调整其空间使用情况，在欧洲主要国家经营的公司可以为其办公楼组合节省高达30%的成本。照此假设，一家的服务业企业，在欧洲十大主要国家设有办事处并聘有1,000名员工，，根据所提供的成本收入比来计算，一年可节省的成本高达1,500万欧元。这相当于3%的税息折旧及摊销前利润(EBITDA）。 http://occupiermetrics.dtz.com 大中华区2014年展望 图8 全球投资者展望 投资相对价值良好，美国吸引力居首位亚太区最欠吸引力 根据我们的投资合理价值指数（Fair Value IndexTM,FVI）显示（参见图8），鉴于租金及资本价值走势向好，目前大多数物业市场的价格指数都颇具吸引力。但是，物业相对吸引力的提升主要还是归因于政府债券收益处于一个历史低位水平。因此全球FVI指数获得75分，其中超过200个市场位列超出指标和符合指标的吸引力类别。从区域来看，美国的吸引力仍保持最强，而亚太区由于价格调整令其吸引力低于全球平均水平。一些核心全球市场，例如巴黎和香港，也因其收益率降低而丧失吸引力。 图9 股权资本充裕，借贷市场回归正常化 除宏观经济前景出现改善，以及投资相对价值保持良好之外，借贷市场的正常化也已令投资者受益。日本和欧洲的净贷款资金缺口持续下降力证了这一点。图9显示了全球贷款缺口的规模和大小，从图中可以看出净贷款资金缺口只是集中在欧洲。受非银行贷款数量极具增加的影响，净贷款资金缺口已大幅收窄。现在，几乎每周都有贷款组合品的交易，大量的投机资本或非核心股权资本是个很大的驱动因素。事实上，目前准备投资商业地产的资本已超历史水平。我们预期，伴随融资环境进一步改善，当前记录还会被超越。 利率上升将会导致相对价值下降投资者应在此之前