大中华区物业摘要二零一七年第二季度投资市场热度不减 4专题文章04 经济和政策动态07 如何跻身新兴商务区—体量的要求08 商场察觉到中国奢侈品市场的“回流”迹象了吗？ 09 2017年上半年中国投资交易总额逾800亿 二线城市吸引力凸显10 雄安新区：打造一座全新城市的新机会？29零售物业30 北京31 上海32 广州33 成都34 深圳35 天津36 青岛37 重庆38 沈阳39 武汉40 西安41 杭州13办公楼14 北京15 上海16 广州17 成都18 深圳19 天津20 青岛21 重庆22 沈阳23 台北24 香港25 武汉26 西安27 杭州 43住宅44 北京45 上海46 广州47 成都48 深圳49 天津50 青岛51 重庆52 沈阳53 台北54 香港55 武汉56 澳门57 西安59工业地产60 北京61 上海62 广州63酒店64 北京65 广州2017年第二季度中国GDP增速与第一季度持平，维持在6.9%。受金融调控影响，第三产业（服务业）增速在第一季度和第二季度呈逐步放缓的态势，但是制造业取得强劲增长。2017年6月份，中国制造业采购经理指数（PMI）到达51.7，比上月上升0.5个百分点，表明制造业扩张步伐有所加快；2017年上半年工业增加值同比实际增长6.9%年，增速较上年全年上升0.9个百分点，为近两年来最快的增速。投资在中国经济中依然占据主导地位。2017年上半年全国固定资产投资同比增长8.6%， 比2016年整年提高0.5个百分点。其中，基础建设投资处于高位运营，上半年同比增长21.1%，对全部投资增长的贡献率为46.5%。受汽车和居住类商品强劲销售推动，2017年第二季度消费有所增强；6月全国社会消费品零售总额同比增长11%，创过去18个月来的新高。 虽然基准利率继续维持不变，但是央行把主动防范化解系统性金融风险放在更加重要的位置，着力防范化解重点领域风险。随着紧缩的货币政策和房地产政策继续实施，中国经济增长动力预计将减弱，经济增速将从下半年开始放缓。此致敬礼周志锋中国区研究部总监编者按 4 – 专题经济和政策动态川航空广场租赁16,000平方米。但另一方面，由于诸多城市仍处于新增供应的高峰期，在短期内市场预计依然会偏向租户方。本季度一线城市甲级办公楼租金小幅上涨或持平。在16个1.5线及二线城市中，租金出现环比小幅下跌的有10个城市，其中郑州、西安跌幅较为明显。中国办公楼物业大宗交易市场依旧活跃。在一线城市，尽管市场资本化率持续收窄，但投资者对大宗交易市场仍然保持乐观态度。本季度，不仅内资买家投资热情依旧，境外投资者在中国（尤其是上海）的活跃度更是有所增强，买家包括吉宝置业、凯德、AEW等。由于一线城市物业价格居高不下，且市场上可售优质物业逐步减少，我们注意到一些投资者开始关注1.5线或二线城市的投资机会。2017年第二季度中国GDP增速与第一季度持平，维持在6.9%。受金融调控影响，第三产业（服务业）增速在第一季度和第二季度呈逐步放缓的态势，但是制造业取得强劲增长。2017年6月份，中国制造业采购经理指数（PMI）到达51.7，比上月上升0.5个百分点，表明制造业扩张步伐有所加快；2017年上半年工业增加值同比实际增长6.9%年，增速较上年全年上升0.9个百分点，为近两年来最快的增速。投资在中国经济中依然占据主导地位。2017年上半年全国固定资产投资同比增长8.6%，比2016年整年提高0.5个百分点。其中，基础建设投资处于高位运营，上半年同比增长21.1%，对全部投资增长的贡献率为46.5%。受汽车和居住类商品强劲销售推动，2017年第二季度消费有所增强；6月全国社会消费品零售总额同比增长11%，创过去18个月来的新高。 虽然基准利率继续维持不变，但是央行把主动防范化解系统性金融风险放在更加重要的位置，着力防范化解重点领域风险。随着紧缩的货币政策和房地产政策继续实施，中国经济增长动力预计将减弱，经济增速将从下半年开始放缓。优质零售物业市场：2017年第二季度，一线城市的主要租赁需求依然来自餐饮类租户，特别是迎合大众市场和提供外卖服务的品牌。时尚零售方面，受资本支持的国内时尚设计师品牌如JNBY等加速扩张。此外，新零售概念店在上海和深圳等地持续布局，其中以线上+线下+物流之类新型超市的租赁需求较为活跃。比如百联在上海开设新零售发现店RISO；盒马鲜生和超级物种将在深圳分别开1和2家门店，后者已有1家店于本季度开业。 紧随一线城市步伐，小部分国际奢侈和轻奢品牌在重点二线城市的优质零售物业选择性扩张，包括Dior落子重庆国金中心， Emporio Armani入驻西安中大国际购物中心，法国轻奢Sandro入驻武汉国际广场等，预示着奢侈品消费市场的振兴正在向甲级办公楼市场：2017年第二季度，四个一线城市总体租赁需求与上季度基持平。新兴区域市场表现活跃，诸如北京的奥林匹克区域、广州的琶洲与深圳的后海总部基地。这些区域的租金优势及新增的高品质物业有效吸引了大批具有扩张、整合以及升级搬迁需求的租户。从行业来看，金融业（尤其是证券与保险行业）、专业服务业及科技类企业成为本季度甲级办公楼需求来源的主力，四个一线城市均录得相关行业的大面积成交。在仲量联行跟踪的16个1.5线和二线城市中，大量企业在本季度继续利用租金持续下调的时机，纷纷实现其升级需求。另外，除了本地专业服务业与科技企业，联合办公等共享办公运营商在本季度也表现出了强劲的扩张需求，如MFG在成都四专题文章 中国内陆城市逐步深化。另外，文化创意业态在青岛、沈阳和苏州等地方兴未艾，帮助购物中心实现IP化。租赁需求较弱的二线城市则将多余的零售空间转化为其他用途，如沈阳的百联购物中心和华府购物中心引入联合办公业态。在仲量联行跟踪观察的全国20个大中型城市中，上海和深圳分别有4个新项目开业，北京和广州则分别有2和1个新项目开业。二线城市的新增供应主要集中在华东（以杭州和宁波为首）和华中地区。新增供应最大的城市包括杭州（来福士广场和国大城市广场在内的5个项目）、成都（银泰中心in99和卓锦曼购中心）以及武汉（凯德西城和和记黄埔M+）。受时尚零售业绩回暖和餐饮、体验类品牌强劲租赁需求的双重影响，上海的首层租金持续反弹，环比上涨2.1%；其他一线城市的租金保持平稳。二线城市中，区域龙头项目如南京德基广场和西安凯德广场继续支撑本市的租金增长，其他地区（除宁波之外）的租金表现则相对平淡。值得注意的是，在华东、西南和华南等区域，巨大的未来供应将在短期内对租金施加一定压力。住宅市场:2017年第二季度，各一二线城市大多维持了原有的紧缩政策，部分一线城市迎来政策微调。上海和北京等地开始整顿“类住宅”项目，广州的大部分银行也取消了首套房购房者的贷款利率优惠。但需求坚挺、供应量增加，促使本季度各城市成交量出现小幅回升。仲量联行跟踪的全国20个主要城市数据显示，二季度20城市住宅成交量环比增长23%。4月6日中国住房和城乡建设部发文要求各地根据商品住房库存消化周期来调整住宅供应规模、结构和时序。本季度，我们看到消化周期较长的沈阳等城市住宅供应量进一步减少，而其他库存告急的城市的住宅供应量则迎来较大增长，如南京和宁波等。仲量联行跟踪的全国20个主要城市数据显示，供应量在连续三季度萎缩下滑后，二季度终于出现了60%的上升。虽然供应量有所增加，但一、二线城市需求坚挺，使得库存量持续下降。本季度，20个城市的住宅库存量环比下降6%，已连续七个季度处于下降状态，这表明政府提出的“去库存”的政策目标在一、二线城市中取得了显著的成果。同时大部分城市的库存去化时间也维持在12个月以下，甚至不少城市如南京、杭州、宁波和武汉等地的库存去化时间今年一直维持在6个月以下。在需求坚挺、库存下降的背景下，虽然紧缩政策高悬，但开发商仍保持价格坚挺。因此热点一、二线城市价格在二季度保持基本平稳，部分城市均价小幅攀升。经过上半年的政策调控升级，主要一二线城市房价的上涨速度得以基本控制。我们预计下半年这些城市的调控政策将持续执行。受此影响，2017年主要一二线城市成交量会较去年有较大幅度下滑。但由于改善型需求依然强劲、开发商库存压力较小，预计这些城市的价格会维持稳定。在三四线城市，因一、二线城市限购而产生的需求外溢效应将逐步减弱。大部分三四线城市面临经济转型的阵痛、人口净流出的压力，基本面不支持其住宅市场长期的繁荣，价格上涨空间将非常有限。5 – 专题本季度需求强弱-按行业分餐饮业态组合趋势强劲扩张比重减少缓慢扩张比重增加停止扩张休闲餐饮高端正餐轻奢侈品牌休闲轻餐大部分奢侈品牌体育&休闲高楼层餐饮彩妆、配饰各楼层穿插餐饮百货商场儿童产品，服务娱乐，教育大店面餐饮快时尚小店面餐饮家电卖场中西快餐、休闲简餐对楼层要求不高，面积在100-200平左右，更能满足消费者对休闲娱乐和快捷生活方式的追求。加之与外卖APP合作，导致平均销售坪效比大型正餐更高。 6 – 专题0%4%8%12%16%20% - 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000上海北京成都武汉沈阳重庆西安苏州天津深圳杭州郑州长沙青岛广州宁波南京大连厦门无锡-3.0%-2.0%-1.0%0.0%1.0%2.0%3.0%上海南京西安长沙青岛深圳天津北京广州郑州无锡成都重庆沈阳武汉杭州大连厦门苏州宁波中国主要城市零售物业总供应量和空置率，2017年第二季度中国主要城市零售物业租金环比变化，2017年第二季度 随着上海核心商务区域内可开发土地的日益紧缺，市场上越来越多的新增供应散布在各个非中央商务板块。从一些靠近成熟商务区的--新兴区域例如上海火车站板块（南京西路板块以北），到一些全新打造的板块例如前滩，如何判断哪些区域，在什么时间点，有潜力跻身成为中央商务区？近期，我们帮助许多投资者与开发商就一项关键因素进行了研讨：一个新兴中央商务区的商业体量需要达到什么水平才能够取得群聚效应。由于商业规模会随着需求量的提高而逐步上升，我们选用了三个在近期发展成为成熟商圈的区域作为参考，分别为：上海火车站板块，浦东世纪公园板块，北外滩板块。通过对三个区域的规模评估，我们发现，当这些区域的商业办公规模（包括甲级办公楼和优质零售物业）接近30-40万平方米时会取得群聚效应，并开始被市场认可为是一个成熟商圈。图表. 各板块在开始被认可为成熟商圈时点的商业规模 优质零售甲级办公楼上海火车站备注：办公楼存量仅包含租赁项目浦东世纪公园北外滩千平方米（建筑面积）400350300200150100500*来源: 仲量联行 以上海火车站为例，该板块的办公楼租户在过去主要以小型内资企业为主。2015年，达邦协作广场的竣工将该板块的商业规模提升至近30万平方米，并成功锁定知名企业为其主要租户。随着群聚效应的体现，需求也开始有机增长。随后，处于同区域内的嘉里不夜城三期-企业中心项目承接了强劲的租赁需求，并在竣工时取得了高达80%的预租率；其中包括了许多知名外资租户，例如Cardinal Health集团。至此，此板块开始被认可为一个成熟的商圈。如何跻身新兴商务区—体量的要求关于作者黄璐，目前为仲量联行研究部高级经理，主要负责上海及长江三角洲区主要二、三线城市的办公市场研究，位于上海。同时，之前提到的有一些新兴板块紧邻成熟核心商圈，或者是一个成熟商圈的衍生。那么对于这类板块，由于得益于核心商圈饱和后需求的外溢，所需要的规模可以相对小一些。相对的，对于远离核心区域的新兴板块，不仅需要更大的商业规模，更需要一个让高端租户搬迁至此的理由例如：更高的项目品质，聚