大中华区投资市场动态

2013年10月14日 受惠于在上海和深圳两个破记录的土地交易，总投资额环比增长50.9%，达到511.7亿美元(图1)。 投资市场持续升温，投资者的投资兴趣持续反映在对核心和非核心城市的土地及已落成物业的成交上。土地交易总额环比增长49.7%，同时，物业成交总额环比上升69.6%。 目录投资额2资金来源5价格、租金和回报率5展望6 由于深圳前海交易了数块写字楼发展用地，根据DTZ戴德梁行研究部所追踪的14个城市，写字楼用地交易跃升三倍。其中深圳一宗土地交易打破记录。 本季度,海外投资增加了一倍，大部分是来自香港的物业开发商和投资基金。几乎所有的海外投资集中在核心城市，如上海，部分投资分布在北京和广州。开发用地及已落成物业各占海外投资活动的一半。 作者 图1 聂安达 北亚区研究部主管+852 2507 0779andrew.ness@dtz.com 趙彥豪DTZ戴德梁行研究部+85222508827kenneth.yh.chiu@dtz.com 联系人Hans Vrensen全球研究部主管+44 (0)20 3296 2159hans.vrensen@dtz.com DTZ Research 中国2013年第三季度 投资额 图3 本季度，中国商业市场继续火热，从而推高了成交额，尤其是土地交易。上海及深圳分別诞生了新地王。因此，总投资额上升了50.9%，达到511.7亿美元。这两个破纪录的土地交易和投资额的增长反映了投资者仍然热衷于中国的商业物业市场，并对投资市场充满信心。 根据DTZ戴德梁行研究部所追踪的14个城市，土地交易占整体投资总额的92.9%，同时物业交易占7.1%。土地交易环比增长49.7%，达到475.4亿美元(图2)。物业交易环比增长69.6%，达到36.2亿美元(图3)。这代表了一个有趣的现象。虽然在深圳和上海的破纪录土地交易推高了土地投资和总投资额，但提振的不仅仅是土地投资的总量，物业交易额的上升也反映了核心及非核心的已落成物业继续被视为有潜力的投资机会。 按项目类别，写字楼市场在本季度的表现特別突出。土地交易上升三倍，同时总投资额(土地及物业)环比增长150%，达到64.9亿美元。回顾第三季度，在重大土地交易中，深圳前海占据三席(表1)。与此同时，写字楼占据重大物业交易的大部份。 除了写字楼，综合体项目也特別活跃。投资总额(包括土地及物业)环比增加超过105%，达到253亿美元。综合体土地环比增长102%，达到249亿美元，增长主要来自上海的破记录交易。 与其他项目类别相反，商铺投资总额环比下降了13.8%。从另一个角度来看，商铺物业的投资活动继续火热，环比增加64.3%，达到9.20亿美元。相反，商铺土地交易量环比下降了31.6%，达到16.81亿美元。此矛盾的状况反映了投资者仍然热衷于购买已建成的商业物业，而商铺土地的供应有所减少。 注：*修正数字；#临时数字 中国2013年第三季度 中国2013年第三季度 表3 中国2013年第三季度 资金来源 价格、租金和回报率 主要是由于一家香港开发商以有史以来最高的价钱购买了一幅位于上海的土地，外国投资占总投资额的比例环比增加一倍至12.4%(图4)。深圳和上海等城市新建立的经济自由贸易区被視为金融改革的下一个浪潮。投资者也抓住在深圳和上海的投资机遇。外资投资主要是来自香港、美国和新加坡的投资者，除此之外，有两个投资活动涉及来自台湾地区的投资者和一家法国制造商(图5)。几乎所有的海外投资涉及上海和广州已建成的物业。同时，本季度也有几个在非核心城市（如重庆、成都、天津）的土地交易。最近涉及非核心城市的外资交易反映了海外投资者不会将其投资活动仅仅局限在已成熟的核心市场，而愿意积极发掘所有有潜力的投资机遇。 四个核心城市的租金表现各异。北京(CBD)、上海(静安)和广州(珠江新城)的租金环比下降了约1.0%，相反上海(浦东)租金环比下降了3.7% (图6)。浦东的租户组合比较多元化，因此市场更容易受全球经济变化的影响。相比之下，深圳(福田)的租金环比上升1.6%，主要原因包括新供应紧张和相对较低的空置率。回报率及资本价值环比没有太大的变化(图7和图8)。 图7 中国2013年第三季度 图8 资料来源：DTZ戴德梁行研究部 北京和深圳的商铺租金环比持平，上海南京西路的租金环比下降6.4% (图9)。北京、广州和上海的回报率及资本价值没有太大的变化(图10和图11)。 图11 图9 展望 展望下一个季度，预计投资市场将会保持活跃。投资活动主要集中在上海和深圳的经济自由贸易区，并且继续刺激投资气氛。除了开发商仍然热衷于购买在上海和深圳的开发土地外，投资者也将积极关注已建成的物业。 中国2013年第三季度 其他DTZ戴德梁行研究报告 其他的研究报告可以从www.dtz.com/research下载，其中包括: Occupier Perspective Insight 报告从租户角度定期更新租赁市场信息，包括评论、图标、市场数据和预测。 关于特定地区和问题的主题性、时事性房地产市场报告: Global Occupancy Costs OfficesGlobal Occupancy Costs LogisticsObligations of Occupation AmericasObligations of Occupation Asia PacificObligations of Occupation EMEAGlobal Office ReviewIndia Office Demand and Trends Survey 2012-13Poland Banking Sector - 2013年1月Motorways of the Sea - 2013年1月The TMT Sector - 2012年10月The European Insurance Sector–2012年6月 Great Wall of Money - 2013年10月Quantitative Easing - UK Regions - 2013年9月Singapore Government Land Sales - 2013年9月UK lending market - 2013年9月Quantitative Easing - 2013年8月Property Investment Guide Asia Pacific 2013-2014Singapore Insight–Residential - 2013年7月Net Debt Funding Gap - 2013年6月China Insight - The Healthcare Sector - 2013年4月City of London occupier demand - 2013年4月European Sustainability Guide - 2013年4月 Property Times报告从业主角度定期更新租赁市场信息，包括评论、图 标、市场数据和预测。报告覆盖范围包括亚太地区、曼谷、巴塞罗那、柏林、北京、布里斯班、布里斯托尔、布鲁塞尔、布达佩斯、伦敦中心区、成都、重庆、大连、爱丁堡、欧洲地区、法兰克福、格拉斯哥、广州、杭州、胡志明市、雅加达、香港、印度、日本、吉隆坡、卢森堡、马德里、曼彻斯特、墨尔本、米兰、南京、纽卡斯尔、巴黎、波兰、布拉格、青岛、罗马、首尔、上海、沉阳、深圳、新加坡、斯德哥尔摩、悉尼、台北、天津、乌克兰、华沙、武汉、西安。 DTZ Research Data Services 如想获得更详细数据和信息，以下内容可供订阅。详情请联系graham.bruty@dtz.com。 Property Market Indicators亚太地区和欧洲地区的商业和工业地产的时间序列市场数据。 投资市场动态 报告定期更新投资市场信息，包括评论、图标、重大交易、市场数据和预测。报告覆盖范围包括亚太地区、澳大利亚、比利时、捷克共和国、欧洲地区、法国、德国、意大利、日本、中国内地、东南亚地区、西班牙、瑞典、英国。 Real Estate Forecasts, including the DTZ FairValue IndexTM亚太地区、欧洲地区和美国的商业和工业地产的五年市场预测数据。 Investment Transaction Database亚太地区和欧洲地区的投资活动汇总。 Money into Property35年来，Money into Property一直是DTZ戴德梁行的旗 舰研究报告，分析世界各地的房地产存货和流入房地产的资金流。报告同时解析全球投资市场的发展和结构。报告覆盖范围包括全球、亚太地区、欧洲地区、北美地区、英国。 Money into PropertyMoney into Property为DTZ戴德梁行的旗舰研究产品超过35年。产品提供覆盖资金流、资金量、资金结构、资金来源、发展，以及投资和贷款人意向调查等的市场数据。 Foresight 报告按季度提供对我们内部预测数据的评论、分析及观点，包括DTZ Fair Value Index™.报告覆盖范围包括全球、亚太地区、欧洲地区、英国、中国。 DTZ研究部 DTZ研究部联系方式 全球研究部主管Hans Vrensen电话: +44 (0)20 3296 2159电邮: hans.vrensen@dtz.com 欧洲研究部主管Magali Marton电话: +33 1 49 64 49 54电邮: magali.marton@dtz.com 全球预测部主管 Fergus Hicks电话: +44 (0)20 3296 2307电邮: fergus.hicks@dtz.com 北亚区研究部主管聂安达电话: +852 2507 0779电邮: andrew.ness@dtz.com 策略研究部主管Nigel Almond电话: +44 (0)20 3296 2328电邮: nigel.almond@dtz.com 东南亚，澳新区主管Dominic Brown电话: +61 (0)2 8243 9999电邮: dominic.brown@dtz.com 美洲研究部主管 John Wickes电话: +1 312 424 8087电邮: john.wickes@dtz.com DTZ业务联系方式 叶国平电话: +852 2507 0716电邮:alvin.kp.yip@dtz.com 投资部李志荣电话: +852 2992 4321电邮: francis.cw.li@dtz.com 叶建成电话: +86 21 2208 0250电邮:jim.ks.yip@dtz.com 免责声明 本报告刊载的一切资料及数据，虽力求精确，但仅作参考之用，DTZ及其员工对其准确性概不负责。个别物业租金及售价因位置、大小、层数、建筑素质及用料、租约条件、付款条件、当时市场状况而异。本刊指数并不反映个别情况，读者应自行寻求专业意见。DTZ保留一切版权，未经许可，不得转载。© DTZ2013