Property Times

2013年第2季度，国海广场C座的入市使得北京甲级写字楼市场总存量上升至6,713,526平方米。由于新项目体量有限，且各核心区域需求依然相对强劲，本季度空臵率环比下降0.72个百分点至1.25%。整体市场租金稳定，本季度环比小幅下降0.05个百分点至每月每平方米298.07元(48.47美元)(图一)。 2013年7月11日 本季度华联肖家河购物中心和首创芭蕾雨奥特莱斯投放市场，为北京购物中心市场带来18.2万平方米的新增供应，北京购物中心整体市场空臵率上升0.9个百分点至14.41%。各区域租金水平仍保持平稳。 高端住宅成交本季度继续呈上涨态势，成交面积环比上涨7.84%，市场售价环比上涨4.63%，达到每平方米45,531.68元(7,403.53美元)。高端住宅平均租金环比继续上涨1.9个百分点达每月每平方米170.3元(27.69美元)，同比涨幅为7.92%。 作者 朱琳DTZ戴德梁行研究部+861085198196julia.l.zhu@dtz.com 2013年第2季度，北京大宗物业投资市场(成交金额大于1千万美元)共完成交易22宗，其中19宗为土地交易，3宗为整栋物业交易，成交数量环比下降45%，同比增长83.3%。本季度，高溢价率成交地块频现，平均溢价率高达133.78%。 图一 联系方式 聂安达北亚区研究部主管+852 2507 0779andrew.ness@dtz.com Hans Vrensen全球研究部主管+44 20 3296 2159hans.vrensen@dtz.com DTZ Research 北京2013年第二季度 表一 经济概览 2013年第1季度，北京市经济继续保持温和增长态势，全市实现地区生产总值4,101.2亿元(666.9亿美元)，同比增长7.9%(表一)，与去年同期相比下降0.2个百分点。全市第三产业增加值按可比价格计算，比上年同期增长7.4%，达3,195.1亿元(519.5亿美元)(表一)。 前四月，城镇居民人均可支配收入为13,344元(2,169.8美元)，同比增长8.3%(表一)。 截至2013年4月底，全市实现社会固定资产投资1,515.0亿元(246.3亿美元)，同比增长9.2%(表一)。 2013年1至4月，北京市房地产开发投资为696.6亿元(113.3亿美元)，同比增长6.5%(表一)，占全社会固定资产投资比重为45.98%。 北京2013年第二季度 表二 写字楼市场 2013年第2季度位于海淀区非核心商圈的国海广场C座投放市场，为北京写字楼市场带来19,000平方米的可租赁空间，至此，全市甲级写字楼市场的总存量达到6,713,526平方米(表二)。 受北京写字楼市场极低空臵率的制约，而新入市的可租赁面积有限，本季度全市甲级写字楼的吸纳量为120,154平方米，仅为去年同期的36.53%。2013上半年，国际经济持续低迷，内资企业在北京写字楼租赁市场中仍然扮演着重要角色，完成了甲级写字楼租赁活动63%的成交。 在国内保持温和增长的经济氛围中，受新入市项目较低租金的影响，本季度，北京甲级写字楼租金微调至每月每平方米298.07元(48.47美元)，环比下降0.05个百分点，同比去年同期上涨3.30%。同时，由于新项目体量有限，加之各核心区域需求依然相对强劲，写字楼空臵率进一步下降至1.25%，环比降低0.72个百分点(表二)。 分商圈而言，金融街商圈由于部分租户租约到期迁出该区域，本季度空臵率小幅上涨0.44个百分点至0.94%，租金为350.27元(56.95美元)每月每平方米。非核心商圈由于新项目的入市，空臵率上涨1.90个百分点至3.59%，同时，新入市的国海广场C座租金相比该区域其他项目尚处于较低水平，导致区域租金平均水平环比下降2.89个百分点，至每月每平方米244.93元(39.83美元)。其他核心商圈空臵率均较上季度小幅下降，租金仍保持稳定(表二)。 本季度，租金的小幅负增长使得全市甲级写字楼销售价格环比降低0.05%，至每平方米63,307元(10,294美元)(图二)。 资料来源: DTZ戴德梁行研究部 图三 第3季度CBD商圈和燕莎商圈预计将各有一新增项目投放市场，其中，CBD商圈新入市的项目由于品质较好地理位臵较为优越，预计将以较快速度被市场吸纳。新项目的入市预计也将带来租金和空臵率的小幅上升(图三)。 资料来源: DTZ戴德梁行研究部 北京2013年第二季度 图四 商铺市场 2013年1至4月，北京市商业市场发展渐缓，全市实现社会消费品零售额2,646.86亿元(430.38亿美元)，较上年同期增长10.0%，增幅比去年同期下降3.1个百分点(图四)。 2013年第2季度，位于非核心商圈的两个商业项目投放市场，为北京购物中心市场带来182,000平方米的新增供应，使总存量增至6,628,400平方米(表三)。由于新项目的入市，本季度购物中心的空臵率上升0.9个百分点至14.41%。就租金而言，各区域总体租金水平仍保持稳定(表三)。 4月28日，位于西北五环的社区型项目华联肖家河购物中心开业，为北京购物中心带来3.2万平方米的新供应。作为海淀区西北地区首座集购物、休闲、超市、餐饮、文化等功能为一体的一站式购物中心，该项目以其便利性顺应了周边社区居民消费的客观需求，开业率达80%以上。而面积占比近三分之一的儿童业态预期将在较短时间内有效提升购物中心的客流量。 表三 5月1日，体量达15万平米的首创芭蕾雨奥特莱斯一期的开幕填补了房山新城大型商业的空白。目前已开业的商户以时尚潮流及运动品牌为主，国际一线品牌占比较少且多集中于下半年开业。 下季度预计将有超过15万平方米的购物中心项目投放市场，北京华联分别位于回龙观和常营的两家社区型购物中心将相继开业，由于新项目所在区域社区密度较高，预期将不会给市场带来过多的空臵面积。整体市场的租金水平预计仍将保持平稳态势。 北京2013年第二季度 表四 住宅市场 3月“国五条”落地后，北京楼市全面进入限购阶段，一手住宅在成交环节的优越性使其热度有增无减，一手高端住宅同样呈上涨趋势。2013年第2季度，北京高端商品住宅市场成交面积环比上涨7.84%，达到238,874.53平方米。售价环比上升4.63%，达到每平方米45,531.68元(7,403.53美元)，与去年同期相比同比上涨10.87%(图五)。 限购带来的中高端购房者在臵业时一步到位需求的增加，使得抗跌性较强的别墅产品成为首选。本季度北京高端住宅市场上别墅成交面积达97,369.81平方米，环比上涨26.40%，与去年同期相比上涨49.63%，市场售价环比上涨23.25%至37,718.50元(6133.09美元)，同比上涨5.04%。 同时，由于部分购房需求在“限购令”的制约下转化为租房需求，租房市场上本季度租金继续上涨。2013年第2季度，北京高端住宅平均租金达每月每平方米170.3元(27.69美元)，环比继续上涨1.9个百分点，同比涨幅为7.92%。整体市场空臵率上升至6.8%，环比上涨0.5个百分点。其中，酒店服务式公寓和别墅的租赁价格环比分别增长2.2%和4.2%，达每月每平方米241.1元(39.20美元)和每月每平方米112.4元(18.28美元)，高端出租公寓表现相对平稳，环比上升0.6%至每月每平方米134.4元(21.85美元)(表四)。 当下政府调控政策已成为常态，而各房企在资金充裕等有利的外部环境下已能较为理性地面对政府政策并长线看好房地产市场，同时，北京住宅市场仍处于用地供应不足、土地价格上涨、刚需强劲的大环境下，因此，未来房价继续上涨的预期依然较强，而作为稀缺产品的高端住宅需求预计会继续保持上升态势。 北京2013年第二季度 表五 投资市场 2013年第2季度，北京大宗物业投资市场(成交金额大于1千万美元)共完成交易22宗，其中19宗为土地交易，3宗为整栋物业交易，成交数量环比下降45%，与去年同期相比增长83.3%(表五)。 本季度，北京土地市场虽与一季度相比有所降温，但政府仍加紧推地，各房企拿地积极性有增无减，土地溢价率更是不断走高。第2季度，北京大宗投资市场实际成交金额为196.31亿元(31.92亿美元)，环比下降60.55%，与去年同期相比则大幅增加121.68亿元(19.79亿美元)，同比上涨163.04%。分项目而言，商业土地成交5宗，成交金额达49.64亿元(8.07亿美元)，同比上涨139.23%。主要集中于通州区的其他类多功能用地本季表现突出，共成交8宗，成交金额达61.63亿元(10.02亿美元)，成交数量与金额均远高于以往同期。(表六)。 表六 4月以来，房企拿地热情继续高涨，北京土地市场高溢价率成交地块接连出现。本季度成交的19笔大宗土地成交平均溢价率达133.78%。5月成交的两宗通州区台湖镇多功能用地分别拍出230%和242%的高溢价率。此外，分别位于密云经济开发区和房山区的两宗工业用地则均以底价成交。 预计下半年，政府将继续加大供地力度，以稳定房价上涨预期。按照北京市国土资源局5月8日公布的2013年北京市第一批拟供应的239宗土地信息，房山、大兴、通州等郊区仍是今年供地的主力。 北京2013年第二季度 定义 已投放市场且可立即使用的甲级楼盘面积。“可立即入住”指工程已竣工，即楼盘已获使用许可证(如有需要)，或只缺少装修。 竣工前已经租出或售出的开发项目。 租金： 空臵面积： 即未被使用的楼面面积，可能已售/已租或尚未租售(无论是因为租户暂未使用、正在装修或业主有意空臵)。 北京2013年第二季度 其他DTZ戴德梁行研究报告 其他的研究报告可以从www.dtz.com/research下载，其中包括: Occupier Perspective Insight 报告从租户角度定期更新租赁市场信息，包括评论、图标、市场数据和预测。 关于特定地区和问题的主题性、时事性房地产市场报告: Insight Net Debt Funding Gap - 2013年6月China Insight - The Healthcare Sector - 2013年4月Insight City of London occupier demand - 2013年4月European Sustainability Guide - 2013年4月Great Wall of Money - 2013年3月European Retail Guide - Shopping Centres - 2013年3月China Property Market Sentiment Survey - 2013年`月India Special Economic Zones - 2012年12月Singapore Executive Condominiums - 2012年12月UK Secondary market pricing - 2012年12月Singapore office demand - 2012年12月China Ecommerce & Logistics - 2012年11月 Global Occupancy Costs OfficesObligations of Occupation AmericasObligations of Occupation Asia PacificObligations of Occupation EMEAOffice Occupier Review Asia PacificOffice Occupier Review EuropeMotorways of the Seas–2013年1月The TMT Sector - 2012年10月The European Insurance Sector - 2012年6月 Proper