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成都2013年第二季度写字楼空臵率继续下降 2013年7月11日 2013年第2季度，成都甲级写字楼市场总存量仍为968,166平方米。本季度成都写字楼空臵率继续下降了4.26个百分点，至38.25%（表二）。 目录经济概览2写字楼市场3商铺市场4住宅市场5 本季度没有新增供应入市，全市集中大型零售商业存量保持为3,316,897平方米（表三）。2013年第2季度，成都高端购物中心的平均租金较上个季度上升1.64%。 2013年4月至5月，全市住宅批准预售面积为1,783,026平方米，与上季度的前2个月相比增加了24.4%，主城区新建住宅的平均价格也有所上涨（表五）。 作者张晓端华南及华西区研究部主管+86755 2151 8116xiaoduan.zhang@dtz.com 图一 联系方式 聂安达北亚区研究部主管+852 2507 0779andrew.ness@dtz.com Hans Vrensen全球研究部主管+44 20 3296 2159hans.vrensen@dtz.com DTZ Research 成都2013年第二季度 表一 经济概览 2013年第1季度，全市经济保持着平稳快速的发展速度。成都地区生产总值同比增长10.5%，达2,150.8亿元（349.7亿美元）（表一）。 2013年前4个月，全市规模以上工业增加值达到889.8亿元（144.7亿美元），同比增加14%（表一）。 2013年1-4月，成都实际利用外资总额为37亿美元，同比增长34.8%（表一）。 截止2013年4月底，成都固定资产投资总额为1,780.4亿元（289.5亿美元），同比增加15.5%（表一）。 2013年第1季度，成都城镇居民人均可支配收入为8,216元（1,335.9美元），同比增长8.5%。同时，消费价格指数为102.9，同比增加2.9个百分点（表一）。 成都2013年第二季度 表二 写字楼市场 2013年第2季度，成都甲级写字楼市场总存量不变，仍为968,166平方米（表二）。 全市甲级写字楼空臵率继上个季度开始下降后，本季度继续下降。与第1季度相比，降幅为4.26个百分点，至38.25%。由于本季度没有高端项目入市，各区域的空臵率均有不同程度的下降（表二）。 全市甲级写字楼物业的市场需求在上个季度下滑后开始明显回升，本季度的吸纳量为41,095平方米，环比上涨54.65%，接近去年同期水平。 本季度多数写字楼的报价保持不变，但部份项目的议价空间有所上升。全市甲级写字楼的平均租金在上个季度暂时稳定后又呈现出下滑趋势，为127.2元每平方米（20.68美元），环比下跌2.49%。由于下半年有几栋高端甲级写字楼会陆续交付使用，预计短时间内租金的议价空间会加大。与此同时，大量非甲级写字楼的投入使用，也会对甲级写字楼的租赁市场产生影响，且多数集中在天府新城区域，该区域租金受影响的可能性较大（表二）。 买卖市场方面，受未来供应量较大的影响，本季度写字楼平均售价依然较为稳定。预计未来两到三年，写字楼市场的空臵率将随着新增项目的不断入市而一直处于较高水平。 随着财富论坛在成都的成功举办，相信还会有更多的境内外企业会将目光投向成都，这也会给成都的写字楼市场带来更多的租赁需求。 成都2013年第二季度 图四 商铺市场 2013年前四个月，成都市实现社会消费品零售总额1,190.9亿元（193.64亿美元），同比增长12.2%（图四）。 本季度没有新增供应入市，全市集中大型零售商业存量保持为3,316,897平方米（表三）。虽无新项目入市，但个别商业为了更好地适应市场需求正在进行升级和改造，故本季度零售业空臵率无明显变化，为7.46%。 2013年第2季度，成都高端购物中心的平均租金较上个季度上升1.64%。新二环的建成通车，将之前分布在二环两旁的商圈在交通上串连了起来。随着消费者跨商圈购物所需交通时间的减少，沿线各商圈的辐射范围也会随之扩大，这对二环周边商业的发展将起到极大的推动作用。 表三 近几年购物中心的快速发展极大地推动了城市整体购物环境的升级。在带来新的商业品牌与消费体验的同时，也对早期的购物广场和百货业造成了冲击，成都的主要商业形态也正在悄然发生着变化。竞争的加剧也促使一些传统商业开始寻求新的市场定位，例如调整业态布局或引入潮流品牌。 表四 成都2013年第二季度 表五 住宅市场 2013年4月至5月，全市住宅批准预售面积为1,783,026平方米，与上季度的前2个月相比增加了24.4%，这是由于多个项目集中在4月底春季房交会召开前推出所致。从区域上来看，新增供应主要集中在高新区、成华区和锦江区，占总供应量的73.47%（表五）。 一手住宅成交面积也有明显上升，环比上涨43.51%，为1,783,026平方米。成交面积的上涨，除了受房交会的推动外，新“国五条”的发布也使得部分购房者将注意力从二手住宅转向新建住宅。随着成都国五条细则的发布，20%的交易税并未执行，一手住宅的成交量也会逐渐回落。 在成交量和供应量都在上涨的同时，主城区新建住宅的平均价格也有所上升。4-5月，成都市主城区一手住宅均价达每平方米9,113元（1,481.8美元），较上季度前两月相比上涨了1.04%，同比上涨8.06%。金牛区的价格最高，分析后不难发现，随着“北改”的开展，该片区的环境在逐步改善，居住前景被看好，且由于开发时间相对较晚，目前金牛区的新建住宅多数还是位于三环以内。而其它版块的新建住宅已逐渐向三环外聚集。 二手住宅市场在经历了三月份爆炸式的增长后，开始迅速回落。4至5月份成都市主城区的成交量为881,377.76平方米，与上季度同期相比下降了21.58%，仅占三月份单月成交量的72.91%。二手住宅售价指数与租金指数继续保持上行趋势（图五）。 为了保护刚性需求，有效地抑制投机性购房，成都公积金贷款政策开始调整。今年7月10日开始，首套房认定范围将扩大至成都全域，还贷收入比例则从50%上调至70%。 成都2013年第二季度 定义 可供出租且可立即使用的楼面总面积，其空间可能空臵或被占用，且随时可供使用。 可出租面积与楼面总面积之比。 1.正在开发中的楼面，即在建或正在按甲级标准全面装修的楼盘。2.已获得规划许可/开发许可证、拟在日后兴建的楼盘。 一定时间内楼面总占用面积的变化值，可正可负。 已投放市场且可立即使用的甲级楼盘面积。“可立即入住”指工程已竣工，即楼盘已获使用许可证(如有需要)，或只缺少装修。 新供应量： 竣工前已经租出或售出的开发项目。 除特别注明外，指租赁交易总额，不包含管理费用和其它支出。 租金： (特别注意：此处是净收益，由净收入减去所有不可回收的支出后的值除以采购成本得出，不包含交易费用和税费。) 年租赁总额与物业资本价值之比。 一般市场回报率： 商用与公用两部分中已售出或租出面积和空臵面积的总量。 已被使用的楼面面积，包括下列几项：(i)出售/出租给最终使用者的办公室(ii)预售/预租给使用者的开发项目(iii)自用业主购买永久地权或长期租用地权(特别注意：此项包括转租，但不包括续租。) 占用面积： 即未被使用的楼面面积，可能已售/已租或尚未租售(无论是因为租户暂未使用、正在装修或业主有意空臵)。 空臵面积： 成都2013年第二季度 其他DTZ戴德梁行研究报告 其他的研究报告可以从www.dtz.com/research下载，其中包括: Occupier Perspective Insight 报告从租户角度定期更新租赁市场信息，包括评论、图标、市场数据和预测。 关于特定地区和问题的主题性、时事性房地产市场报告: Insight Net Debt Funding Gap - 2013年6月China Insight - The Healthcare Sector - 2013年4月Insight City of London occupier demand - 2013年4月European Sustainability Guide - 2013年4月Great Wall of Money - 2013年3月European Retail Guide - Shopping Centres - 2013年3月China Property Market Sentiment Survey - 2013年`月India Special Economic Zones - 2012年12月Singapore Executive Condominiums - 2012年12月UK Secondary market pricing - 2012年12月Singapore office demand - 2012年12月China Ecommerce & Logistics - 2012年11月 Global Occupancy Costs OfficesObligations of Occupation AmericasObligations of Occupation Asia PacificObligations of Occupation EMEAOffice Occupier Review Asia PacificOffice Occupier Review EuropeMotorways of the Seas–2013年1月The TMT Sector - 2012年10月The European Insurance Sector - 2012年6月 Property Times 报告从业主角度定期更新租赁市场信息，包括评论、图标、市场数据和预测。报告覆盖范围包括亚太地区、曼谷、巴塞罗那、柏林、北京、布里斯班、布里斯托尔、布鲁塞尔、布达佩斯、伦敦中心区、成都、重庆、大连、爱丁堡、欧洲地区、法兰克福、格拉斯哥、广州、杭州、胡志明市、雅加达、香港、印度、日本、吉隆坡、卢森堡、马德里、曼彻斯特、墨尔本、米兰、南京、纽卡斯尔、巴黎、波兰、布拉格、青岛、罗马、首尔、上海、沉阳、深圳、新加坡、斯德哥尔摩、悉尼、台北、天津、乌克兰、华沙、武汉、西安。 DTZ Research Data Services 如想获得更详细数据和信息，以下内容可供订阅。详情请联系graham.bruty@dtz.com。 Property Market Indicators亚太地区和欧洲地区的商业和工业地产的时间序列市场数据。 投资市场动态 报告定期更新投资市场信息，包括评论、图标、重大交易、市场数据和预测。报告覆盖范围包括亚太地区、澳大利亚、比利时、捷克共和国、欧洲地区、法国、德国、意大利、日本、中国内地、东南亚地区、西班牙、瑞典、英国。 Real Estate Forecasts, including the DTZFair Value IndexTM亚太地区、欧洲地区和美国的商业和工业地产的五年市场预测数据。 Investment Transaction Database亚太地区和欧洲地区的投资活动汇总。 Money into Property 35年来，Money into Property一直是DTZ戴德梁行的旗舰研究报告，分析世界各地的房地产存货和流入房地产的资金流。报告同时解析全球投资市场的发展和结构。报告覆盖范围包括全球、亚太地区、欧洲地区、北美地区、英国。 Money into PropertyMoney into Property为DTZ戴德梁行的旗 舰研究产品超过35年。产品提供覆盖资金流、资金量、资金结构、资金来源、发展，以及投资和贷款人意向调查等的市场数据。 Foresight 报告按季度提供对我们内部预测数据的评论、分析及观点，包括DTZ Fair Value Index™.报告覆盖范围包括全球、亚太地区、欧洲地区、英国、中国。