Property Times

第2季度，杭州市甲级写字楼市场的租金为每天每平方米4.63元（0.75美元），环比连续第三个季度出现下滑，同比负增长持续扩大至-2.99%（图一）。本季度甲级写字楼的空臵率约为22.79%，环比和同比分别上升4.29%和14.33%。 2013年7月11日 目录经济概览2写字楼市场3商铺市场4工业市场5住宅市场6 本季度，中心城区的主要商业物业租金达到人民币每天每平方米42.58元（6.92美元），环比增加0.73%。出租率从99.09%变为99.00%，环比下跌0.09%。 本季度研发办公楼和厂房的平均租金微幅波动，而优质仓库的租金基本保持不变。研发办公楼和厂房的空臵率分别维持在15%和20%，而优质仓库的空臵率保持在7.3%。 作者 高端住宅市场上，本季度总计有66,757平方米的非服务式公寓和21,067平方米的别墅推向市场。高端非服务式公寓的价格为人民币每平方米43,103元（7,009美元），环比下跌0.95%。高端别墅的价格为人民币每平方米34,620元（5,629美元），环比下跌0.06%。 程晓DTZ戴德梁行研究部steven.x.cheng@dtz.com 张睿DTZ戴德梁行研究部ray.r.zhang@dtz.com 图一 王钢DTZ戴德梁行研究部paul.g.wang@dtz.com 联系方式Shaun Brodie华东区研究部主管shaun.brodie@dtz.com 聂安达北亚区研究部主管andrew.ness@dtz.comHans Vrensen全球研究部主管hans.vrensen@dtz.com DTZ Research 杭州2013年第二季度 表一 经济概览 2013年第1季度，杭州全市地区生产总值1,680.65亿元（273.28亿美元），比上年同期增长7.7%。2013年1至4月，规模以上工业增加值为777.97亿元（126.50亿美元），同比增长6.5%（表一）。 2013年第1季度，杭州市城镇居民人均可支配收入为12,886元（2,095美元），同比增长9.0%（表一）。 2013年1至5月，杭州固定资产投资总额同比增长20.6%至1295.04亿元（210亿美元）。2013年1至4月，杭州市实际利用外资额同比上升13.9%（表一）。 2013年5月份杭州市居民消费价格指数为102.3（表一）。 杭州2013年第二季度 表二 写字楼市场 第2季度杭州甲级写字楼市场共有约100,000平方米新增供应入市致使整体甲级写字楼存量达到1,763,789平方米。本季度，杭州的写字楼净吸纳量约为5,700平方米，较第1季度的7,600平方米和去年同期的6,300平方米均有小幅下滑（表二）。总体而言，甲级写字楼租赁活动持续放缓，企业搁臵或者推迟扩张计划继续对写字楼物业的需求产生连带影响。如按照现有可租赁面积计算，杭州写字楼平均净吸纳时间为2.55年，达到自2010年第4季度的最高点。 第2季度写字楼整体租金仍然保持稳定，环比出现-0.40%的微调。从同比来看租金下滑的趋势扩大至-2.99%。整体租金连续三个季度出现下滑表明杭州写字楼市场或已进入缓慢增长期。我们估计2013年的写字楼供应量相对适中，预料短期内写字楼租金仍会保持平稳。但由于写字楼未来供应高峰估计会在2014–2015年出现加之目前较高的可租赁面积，预料届时将对租金增长会起到限制作用，所以中长期租金价格出现盘整的可能性依然存在。 就空臵率而言，由于新增供应的出现第2季度总体空臵率上升4.29%达到22.79%。下半年新增供应如能平稳入市预计将会在短期内逐步拉高杭州整体空臵率。而大量未来供应可能会在2014–2015年达到高峰，中长期估计整体写字楼空臵率会持续上升。 本季度杭州甲级写字楼平均市场回报率达到5.22%，环比下降24个基准点。资本价值持续攀升，环比增长4.04%。从同比来看，市场回报率被持续压低而资本价值增幅仍然维持在自2011年第一季度的双位数增长。市场回报率和资本价值的变动表明在人民币不断升值的预期下，此翻短期风险资金仍然继续流入杭州写字楼市场，逐利情绪不减。 图三 我们预计2013年杭州甲级写字楼市场将继续放缓，全年表现将较为平稳。租金增长估计仍然维持在0-3%区间内但不排除会有下调的可能。未来2年内充足的新增供应将会推高甲级写字楼市场的空臵率。预料短期内写字楼市场回报率会继续下探并在5.2-5.6%区间浮动而资本价值将会继续维持上升态势，增幅在5-10%之间。我们对于中期写字楼投资市场表现保持审慎，不断加码的地方平台债，影子银行问题以及高企的公司债务加之人民币贬值预期的逐渐形成将会促使避险情绪的不断升温。 杭州2013年第二季度 表三 商铺市场 中国的消费者信心指数在4月达到103.7，连续8个月保持在100以上。这体现了目前国内相对积极的消费心态。杭州1至4月份的社会消费品零售总额同比上涨11.3%，比第1季度的数据增加1.3%，表明商业零售市场正在恢复。消费热点包括黄金珠宝，化妆品，家用电器等。然而，中高端餐饮业依然呈现萎缩。 湖滨银泰二期购物中心本季度4月28日开业，出租率大于90%。定位品质和时尚，银泰二期引入了盖普和玩具反斗城。比利时时尚箱包品牌Hedgren、法国女装品牌LAFEE、潮牌集合店Crozza首次在杭州亮相。在武林商圈，武林广场地下商城施工，预计2016年竣工。商城营业面积66,000平方米，拥有3层。在完成后，武林商圈的主要商场间将可以无缝连接。也就是说，购物人群不用穿越主路，就可以逛遍商圈的主要商场。 5月28日，Roger Vivier在杭州大厦开出了中国区的第4家门店，面积80平方米，包括女鞋，女包和首饰。Costa咖啡在杭州开出其第10家门店，使得杭州咖啡店的总量达到600家。盖普6月在下沙的百联奥特莱斯广场开店。 本季度，杭州中心商圈的主要商业物业的租金保持平稳。平均租金为人民币每天每平方米42.58元（6.92美元），环比上升0.73%。出租率从99.09%变为99.00%，环比下跌0.09个百分点。 在投资市场上，凯雷基金收购了古墩印象城49%的股权。旭宝(香港)有限公司和深圳深国投房地产开发有限公司在滨江区奥体板块分别购得一块商住用地，杭州商品房市场正越来越向外地资本开放。 在未来3年杭州的商业物业将迎来超过100万平方米的供应。虽然目前中心商圈主要商业物业的出租率维持高位，大量的未来供应将带来市场吸纳的压力。我们预计未来租金将维持小幅上涨，出租率随新物业的加入而小幅震荡。 表四 杭州2013年第二季度 表五 工业市场 据杭州市统计局发布的数据显示，今年第一季度杭州市工业生产增加值达到565.0亿元人民币（91.8亿美元），同比稳步增长5.8%。杭州的工业经济正在平稳运行，同时工业产值的增速开始放缓（表一）。 根据中国指数研究院的资料显示，本季度（截至2013年6月8日）杭州市总共出让61块工业用地，平均楼面地价为每平方米人民币420元（68.2美元），环比增长幅度达到惊人的68%（图六）。 本季度研发办公楼和厂房的平均租金微幅波动，而优质仓库的租金基本保持不变。研发办公楼和厂房的空臵率分别维持在15%和20%；由于保持相对较高的空臵水平，预计研发办公楼和厂房的租金在短期内上调的可能性不大（表五）。 在物流板块，优质仓储物业的稀缺导致目前的供应不能满足租户日益增长的面积需求。杭州当前优质仓库的总存量为126,000平方米。本季度优质仓库的空臵率保持在7.3%。优质仓储物业的高出租率导致其租金依然保持坚挺，达到每平方米每月28元以上。 普洛斯临江物流园二期预计将在今年第四季度完工，因此普洛斯将继续主导杭州的物流仓储市场。由于本季度没有其他项目开工，可以预见在不远的将来如果租赁需求继续保持旺盛，高端仓库将出现供不应求的状况。 图七 表六 杭州2013年第二季度 表七 住宅市场 本季度，全国的月度住宅价格环比增幅放缓。国家统计局公布的5月份70个大中城市商品住宅价格指数显示，65个城市的新建商品住宅价格出现上涨。而这个数量在4月和3月分别为67个和68个。70个大中城市中，新建商品住宅5月份的月度最高涨幅为2.9%，4月和3月的涨幅分别为2.1%和3.2%。在二手房市场，5月份最高月度涨幅为1.7%，4月和3月的涨幅分别为2.0%和3.1%。 根据中国指数研究院的数据，杭州的新建商品住宅的交易量在4月达到峰值，为847,000平方米。交易价格同时也达到峰值，为人民币每平方米18,380元，环比上涨7.9%。在随后的5月，交易量快速回落到557,500平方米，交易价格跌落到人民币每平方米17,815元。由于3月以来的交易暴涨和房产税在杭州实行的预期，许多开发商开始快速推盘。 在高端住宅市场，总计66,757平方米的非服务式公寓和21,067平方米的别墅在本季度推向市场。其中，绿城兰园推出了34,579平方米的非服务式公寓，是本季度最大的单项目高端供应。 本季度，高端非服务式公寓的价格为人民币每平方米43,103元（7,009美元），环比下跌0.95%。高端别墅价格为人民币每平方米34,620元（5,629美元），环比微跌0.06%。 由于供应的增加和交易量的减少，杭州大众住宅市场新建商品住宅的销供比从3月份的0.78跌落到5月份的0.64。在高端市场，我们也发现了随着新增供应增加同时出现的价格下跌。由于3月份和4月份对于市场需求的消化，再加上大量的新增供应，高端住宅的价格有一定的下行压力。然而，考虑到近期许多开发商在土地市场上以高溢价拿地，和他们目前充足的现金储备，我们预计高端住宅市场的价格在未来保持相对稳定。 杭州2013年第二季度 定义 可供出租且可立即使用的楼面总面积，其空间可能空臵或被占用，且随时可供使用。 1.正在开发中的楼面，即在建或正在按甲级标准全面装修的楼盘。2.已获得规划许可/开发许可证、拟在日后兴建的楼盘。 一定时间内楼面总占用面积的变化值，可正可负。 已投放市场且可立即使用的甲级楼盘面积。“可立即入住”指工程已竣工，即楼盘已获使用许可证(如有需要)，或只缺少装修。 竣工前已经租出或售出的开发项目。 租金： 年租赁总额与物业资本价值之比。 商用与公用两部分中已售出或租出面积和空臵面积的总量。 已被使用的楼面面积，包括下列几项：(i)出售/出租给最终使用者的办公室(ii)预售/预租给使用者的开发项目(iii)自用业主购买永久地权或长期租用地权 (特别注意：此项包括转租，但不包括续租。) 即未被使用的楼面面积，可能已售/已租或尚未租售(无论是因为租户暂未使用、正在装修或业主有意空臵)。 空臵面积： 杭州2013年第二季度 其他DTZ戴德梁行研究报告 其他的研究报告可以从www.dtz.com/research下载，其中包括: Occupier Perspective Insight 报告从租户角度定期更新租赁市场信息，包括评论、图标、市场数据和预测。 关于特定地区和问题的主题性、时事性房地产市场报告: Insight Net Debt Funding Gap - 2013年6月China Insight - The Healthcare Sector - 2013年4月Insight City of London occupier demand - 2013年4月European Sustainability Guide - 2013年4月Great Wall of Money - 2013年3月European Retail Guide - Shopping Centres - 2013年3月China Property Market Sentiment Survey - 2013年`月India Special Economic Zones - 2012年12月Singapore E