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本季度沈阳市甲级写字楼市场无新增供应，总体存量继续维持在417,700平方米。市场整体平均租金同比上涨0.64%至每月每平方米167.84元（27.29美元）。总体空置率回升至12.63%，比上季度上升了0.67个百分点。 2013年7月11日 目录经济概览2写字楼市场3商业市场4住宅市场5 本季度，60,000平方米的商业新增供应投入市场。预计未来几个月新的商业项目相继入市，加剧商业市场的竞争。 由于受到政府相关政策的推出，本季度商品住宅价格涨幅增速趋于平稳，平均售价为每平方米6,241元（1,014.80美元），同比增长3.7%，供应面积较去年同期有所下降。 作者杨叶书DTZ戴德梁行研究部+86 24 2375 0922Yeshu.yang@dtz.com 图一 联系方式 聂安达北亚区研究部主管+852 2507 0779andrew.ness@dtz.com Hans Vrensen全球研究部主管+ 44 20 3296 2159Hans.vrensen@dtz.com DTZ Research 沈阳2013年第二季度 表一 经济概览 2013年第1季度的地区生产总值较去年增长9.1%，达1,581.9亿元（257.22亿美元），低于2012年四季度10%的增长幅度（表一）。 工业生产继续保持稳定增长的态势，前四个月实现规模以上工业增加值1,103.7亿人民币（179.5亿美元），同比增长12.2%，增速同比提高0.7个百分点。 尽管全球经济发展速度趋缓，本地经济增长依然比较强劲。2013年前四个月，固定资产总额1,111.6亿人民币（180.7亿美元），同比增长21.8%，其中房地产开发投资309.6亿人民币（50.3亿美元），同比增长22.6%。 2013年前四个月，本地实际利用外资达到17亿美元，同比增长6.0%高于去年同期的8.0%的负增长幅度。 居民收入稳定增长，第1季度城市居民人均可支配收入同比增长10.2%至7,134.0元（1,160.0美元），增幅较去年回落2.3%。物价涨幅保持稳定，消费品价格与去年同期持平，通胀压力稍减。 沈阳2013年第二季度 表二 写字楼市场 2012年第2季度，受外围经济影响沈阳市甲级写字楼总体市场气氛平静，无新增供应，整体市场存量继续维持在417,700平方米。本季度写字楼市场吸纳量从第1季度的5,699.5平方米降至2,874.5平方米。同时，空置率从第1季度的11.96%增长至第2季度的12.63%。平均租金环比上涨0.64%至167.84元（27.29美元）。 由于北站区域写字楼的租户组成较多样化，受宏观经济影响较小，因此本季度该区域的租金略有增长，从第1季度的177.38元（28.84美元）上涨到179.52元（29.19美元），涨幅为1.21%。由于部分需要较小面积的公司入驻北站区域，空置率也从上季度的8.64%下降到6.04％（表二）。 图二 中山广场－和平大街区域由于百胜餐饮和日本丰田汽车公司的撤离，使这一区域的写字楼市场空置率从上个季度的4.41%升至本季度的6.45%，平均租金环比上升1.86%，至本季度的113.98元（18.53美元）（表二，图二）。 本季度五里河区域的甲级写字楼租金依然以每月每平方米199.40元（32.42美元）高居全市之首。本季度租金较上季度没有变化，保持稳定趋势。空置率较之前季度出现了轻微的波动，从第1季度的14.03%增长到本季度的16.92%（表二）。 资料来源：DTZ戴德梁行研究部 中街区域甲级写字楼租金依旧保持114.29元（18.58美元）的租金水平，较上季度没有明显波动。空置率从上季度的40%走低至39%，然而，由于中街区域商务氛围尚未成熟，企业仍对租用该区域大面积写字楼持谨慎态度。 图三 预计未来一年甲级写字楼市场新项目将陆续入市，供应将主要集中在北站和五里河地区，这将进一步推高这两个区域的空置率，而租金水平则将保持稳定，预计2013年将从现在水平增长4.81%左右。 沈阳2013年第二季度 图四 商铺市场 受二月农历新年假期的影响，前三个月的社会消费品零售总额维持正增长，增长速度较上个季度有所放缓。第1季度的零售总额达到756.7亿元人民币（123.0亿美元），同比增长12.4%，与2012年第4季度的15.5%的增长率相比有所下降（图四）。 第2季度本地商业市场较为稳定，由于主要依赖本地消费，所有区域租金没有明显增幅。在所有区域中，中街与金廊区域以较高的租金排在前列。 本季度位于金廊区域的沈阳天地项目正式开业，为市场带来了60,000平方米的新增供应，目前金廊商圈的总存量增加到825,947平方米。新项目丰富了金廊北部的商业市场，同时也加剧了市场竞争。 随着商业市场竞争的不断加剧，6月1日伊势丹百货宣布正式退出沈阳市场，淡出太原街商圈。伊势丹百货由日本建设株式会社投资，在沈阳经营5年，受多种复杂因素影响，近年经营状况不佳。伊势丹百货已是继西武与美美百货后第七个关闭的大型百货。近几年高端百货公司的陆续黯然离场在一定程度上反应了沈阳商业市场竞争的激烈程度。 预计本年度还将会有华府新天地，华丰嘉德广场，奥体万达等购物中心项目开业。而未来供应的项目也多以购物中心的形式出现，铁西商圈商业氛围逐渐成熟，将在竞争日益激烈的商业市场中扮演较为活跃的角色。 沈阳2013年第二季度 住宅市场 表四 在持续的宏观调控政策影响下，沈阳市商品住宅市场今年以来一直维持稳定发展，1-5月全市成交量较去年同期的390.73万平方米增长到473.03万平方米，同比增长21.06%（表四）。 供应方面，前五个月沈阳批准上市的住宅面积为414.24万平方米，同比减少了24.08%（表四），开发企业普遍持谨慎态度，放缓了推盘进度。其中东陵区以占总新供应量24.25%的新开盘项目位居本地所有区域的第一。 图五 由于受到宏观调控政策的影响，尽管供应量较去年同期有所下降，但商品住宅的平均价格依然实现了小幅上涨。前五个月沈阳商品住宅平均售价为每平方米6,241元人民币（1,014.80美元），同比增长3.7%，增速趋于平缓（图六）。 今年4月初政府推出有关住房限购政策“沈阳新国五条细则”，政策中重新规定了商品住宅的限购范围，由此前的2环以内限购扩大至如今的全城限购，在一定程度上影响了住宅市场的销售价格。前五个月商品住宅市场售价方面出现了轻微的波动，4月商品住宅的销售价格首次出现继2013年前三个月连续增长过后的下降，4月和5月份房地产在价格方面有下降趋势，4月的商品住宅平均价格为6,257元（1,017.40美元），5月住宅平均价格为6,064元（986.02美元）与3月相比分别下降分别为5.11%和8.04%。 *2013年数据截止至5月资料来源: DTZ戴德梁行研究部图六 展望第3季度，随着住宅销售旺季的到来，刚性需求的推动将与宏观政策相互影响，价格涨幅将愈趋平稳，商品住宅的销量将实现稳步提升，本年度商品住宅市场将继续保持相对稳定的发展态势。 沈阳2013年第二季度 定义 可供出租且可立即使用的楼面总面积，其空间可能空置或被占用，且随时可供使用。 1.正在开发中的楼面，即在建或正在按甲级标准全面装修的楼盘。2.已获得规划许可/开发许可证、拟在日后兴建的楼盘。 已投放市场且可立即使用的甲级楼盘面积。“可立即入住”指工程已竣工，即楼盘已获使用许可证(如有需要)，或只缺少装修。 竣工前已经租出或售出的开发项目。 租金： 年租赁总额与物业资本价值之比。 商用与公用两部分中已售出或租出面积和空置面积的总量。 即未被使用的楼面面积，可能已售/已租或尚未租售(无论是因为租户暂未使用、正在装修或业主有意空置)。 空置面积： 沈阳2013年第二季度 其他DTZ戴德梁行研究报告 其他的研究报告可以从www.dtz.com/research下载，其中包括: Occupier Perspective Insight 报告从租户角度定期更新租赁市场信息，包括评论、图标、市场数据和预测。 关于特定地区和问题的主题性、时事性房地产市场报告: Insight Net Debt Funding Gap - 2013年6月China Insight - The Healthcare Sector - 2013年4月Insight City of London occupier demand - 2013年4月European Sustainability Guide - 2013年4月Great Wall of Money - 2013年3月European Retail Guide - Shopping Centres - 2013年3月China Property Market Sentiment Survey - 2013年`月India Special Economic Zones - 2012年12月Singapore Executive Condominiums - 2012年12月UK Secondary market pricing - 2012年12月Singapore office demand - 2012年12月China Ecommerce & Logistics - 2012年11月 Global Occupancy Costs OfficesObligations of Occupation AmericasObligations of Occupation Asia PacificObligations of Occupation EMEAOffice Occupier Review Asia PacificOffice Occupier Review EuropeMotorways of the Seas–2013年1月The TMT Sector - 2012年10月The European Insurance Sector - 2012年6月 Property Times报告从业主角度定期更新租赁市场信息，包括评论、图 标、市场数据和预测。报告覆盖范围包括亚太地区、曼谷、巴塞罗那、柏林、北京、布里斯班、布里斯托尔、布鲁塞尔、布达佩斯、伦敦中心区、成都、重庆、大连、爱丁堡、欧洲地区、法兰克福、格拉斯哥、广州、杭州、胡志明市、雅加达、香港、印度、日本、吉隆坡、卢森堡、马德里、曼彻斯特、墨尔本、米兰、南京、纽卡斯尔、巴黎、波兰、布拉格、青岛、罗马、首尔、上海、沉阳、深圳、新加坡、斯德哥尔摩、悉尼、台北、天津、乌克兰、华沙、武汉、西安。 DTZ Research Data Services 如想获得更详细数据和信息，以下内容可供订阅。详情请联系graham.bruty@dtz.com。 Property Market Indicators亚太地区和欧洲地区的商业和工业地产的时间序列市场数据。 投资市场动态 报告定期更新投资市场信息，包括评论、图标、重大交易、市场数据和预测。报告覆盖范围包括亚太地区、澳大利亚、比利时、捷克共和国、欧洲地区、法国、德国、意大利、日本、中国内地、东南亚地区、西班牙、瑞典、英国。 Real Estate Forecasts, including the DTZFair Value IndexTM亚太地区、欧洲地区和美国的商业和工业地产的五年市场预测数据。 Money into Property Investment Transaction Database亚太地区和欧洲地区的投资活动汇总。 35年来，Money into Property一直是DTZ戴德梁行的旗舰研究报告，分析世界各地的房地产存货和流入房地产的资金流。报告同时解析全球投资市场的发展和结构。报告覆盖范围包括全球、亚太地区、欧洲地区、北美地区、英国。 Money into Proper