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2013年第2季度，深圳市写字楼市场需求整体保持平稳，但甲级写字楼较高的租金水平使得企业在租赁活动中表现略显谨慎，全市甲级写字楼吸纳量49,141平方米；租金小幅上升4.5%至每月每平方米193.02元（31.38美元） 2013年7月11日 目录经济概览2写字楼市场3商铺市场4工业市场5住宅市场6 消费增长减缓一定程度上影响了商业需求的活跃度，品牌开拓新店的意愿有所下降，在具有较好消费能力的人群支撑下，深圳核心商圈购物中心保持较为稳定发展态势。 在进出口好转的影响下，保税仓租赁情况明显好转，包括福田保税区及盐田港在内的保税物流园区空臵率继续降低，租金平稳上升。供需双方的同时萎缩令工业厂房市场得以维持较为稳定状态。先进制造业和高新技术产业继续大幅度增长，带动了研发办公物业需求的不断增长，供需两旺的同时上半年租金小幅增长。 作者张晓端华南及华西区研究部主管+86 755 2151 8116xiaoduan.zhang@dtz.com 在供应放量的刺激下，前5个月全市商品住宅新房成交189.89万平方米，同比增长62.02%，创近3年来同期的新高。成交量增长带动价格逐渐走高，中心城区高价位楼盘的成交更是拉动全市均价快速上涨，前5个月，全市商品住宅新房成交均价同比上涨21.64%达到每平方米20,992元（3,413.33美元）。 图一 联系方式 聂安达北亚区研究部主管+852 2507 0779andrew.ness@dtz.com Hans Vrensen全球研究部主管+44 20 3296 2159hans.vrensen@dtz.com DTZ Research 深圳2013年第二季度 表一 经济概览 2013年第1季度，深圳市地区生产总值同比增长9.0%（表一）为2,750.91亿元（447.30亿美元）。经济从去年下半年开始呈现上升趋稳态势，本季度整体经济亦是运行平稳。 2013年前4个月，全市规模以上工业增加值达到1,594.11亿元（259.20亿美元），同比增长7.6%，增速较去年同期回升3.9个百分点（表一）。 进入2013年，全市进出口出现强势增长，前4个月的进出口总额同比大幅增长72.6%，达到2,301.46亿美元，其中进口总额和出口总额分别实现了同比90.8%和60.0%的增幅，稳居国内城市首位（表一）。 随着大宗商品价格下滑，输入性通货膨胀压力不大，今年以来，国内CPI在较为合理区间运行，深圳市4月份的CPI同比增长2.3%，物价上涨幅度有所放缓（表一）。 深圳2013年第二季度 表二 写字楼市场 2013年第2季度，深圳市写字楼市场需求整体保持平稳，但甲级写字楼较高的租金水平使得企业在租赁活动中表现略显谨慎，全市甲级写字楼吸纳量49,141平方米。其中福田中心区仍是需求最为旺盛的区域，吸纳量达到33,709平方米。科技、金融、航运物流类企业在写字楼市场表现较为活跃；但出于成本考虑，物流企业对中心区的甲级写字楼寻租并不积极，而有相关政策优惠的前海物流园区则得到更多的关注。 尽管本季度荣超大厦的入伙带来40,000平方米的新增供应，但由于消化较好，新物业的入市也并未造成福田区空臵率的明显升高，福田区空臵率环比小幅上升0.2个百分点到5.7%；罗湖区和南山区的空臵率分别下降至10.1%和2.2%。全市甲级写字楼总体空臵率仍持续下降，由上季度的6.9%降至6.4%（表二）。 图二 新入市的物业为加快招商进度，在租赁交易中给予一定优惠并取得切实效果；而一些尾盘物业由于招租压力较小，价格依然坚挺。本季度，全市甲级写字楼租金小幅上升4.5%至每月每平方米193.02元（31.38美元），其中福田、罗湖、南山三区的平均租金上升至208.7元、171.14元（27.83美元）和144.07元（23.43美元）（表二）。 今年以来，在写字楼买卖市场方面供应持续放量的刺激下，需求逐渐活跃。2013年4月至5月，全市一手写字楼成交1.95万平方米，与去年同期相比上升1.5倍。二手市场受到税费政策的持续影响，成交量仍处于较低水平，本季度前两个月，全市二手写字楼成交1.87万平方米。 图三 进入下半年，深圳写字楼市场将出现较多新增供应，在竞争加剧的情况下，租金或将止升企稳。而中长期来看，未来深圳写字楼供应多为总部企业自用物业，这部分物业出租压力较小，对租户的背景、租赁面积等要求较高，招商周期可能因此拉长，预计竞争激烈的背景下部分物业租金仍存在一定优惠空间。 深圳2013年第二季度 图四 商铺市场 2012年1-4月，全市社会消费品零售总额1,315.68亿元（213.93亿美元），同比增长7.9%，消费市场增速放缓明显（图四）。 消费增长减缓一定程度上影响了商业需求的活跃度，品牌开拓新店的意愿有所下降，除需求弹性大的奢侈品在一线城市扩张放缓之外，之前发展迅速的餐饮业的扩张步伐也有所放缓。品牌商家对于进驻非成熟地段及新开的商业项目表现谨慎，而核心商圈对商家仍有较强的吸引力。 在具有较好消费能力的人群支撑下，深圳核心商圈购物中心保持较为稳定发展态势，餐饮、娱乐、快时尚等业态的经营良好支撑购物中心租金逐步上涨。随着购物中心进行品牌调整与升级，3月份之后，核心商圈的租金也出现小幅度的惯性上调——罗湖购物中心平均租金上涨2.35%，福田和南山平均租金也分别上涨1.98%和3.75%。此外，受专业市场下行拖累及交通改造的影响，华强北商圈的零售受到一定冲击。同时，一些位于居住集中区的购物中心陆续入市，由于区域成熟度不足及商业氛围尚未形成，其零售部分面临消费支撑不足的状况（表三）。 注：2013年数据截止至4月资料来源:深圳市统计局 表三 商铺买卖方面，2013年前5个月，一手商业新供应增加较大且多来源于社区商业，在供应刺激下，一手商铺成交量大幅增长152.67%至20.01万平方米，是近3年来同期成交的峰值。二手商铺方便，成熟商圈的商铺供应稀少且价格昂贵，同时受非住宅类房产交易按评估价计税政策影响，成交量继续走低，前5个月全市二手商铺仅成交11.74万平米，同比减少16.43%。 整体经济环境不佳，预计下季度消费市场也难有好转，需求活跃度将维持较低的水平，而品牌扩张仍将保持谨慎。对于深圳商业市场来说，核心商圈购物中心经营预计继续维持平稳的水平，而位于一些新区域的社区购物中心经营难有起色。基于对中长期发展向好的预期，即便当前经营环境不佳，业主对价格仍有所坚持，预计下半年商铺租金和售价仍将维持稳定的水平。 资料来源: DTZ戴德梁行研究部 深圳2013年第二季度 表四 工业市场 2013年，深圳市工业生产稳步回升，前4个月全市规模以上工业增加值1594.11亿元（259.2亿美元），比上年同期增长7.6%，增速提高3.9个百分点。随着外围经济的改善，外贸出口快速增长，1-4月，全市进出口总额大幅增长72.6%至2301.46亿美元，比上年同期提高69.3个百分点。 在进出口好转的影响下，保税仓租赁情况明显好转，包括福田保税区及盐田港在内的保税物流园区空臵率继续降低，租金平稳上升，其中福田保税区租金半年上涨21.1%。后续保税仓的前景仍将有赖于外围经济的改善。此外，消费增长、网购电商发展迅速带动了普通仓需求的持续旺盛，在供不应求的情况下，普通仓的空臵率大幅下降，与去年年末相比，中心城区和外围区域的仓储物业空臵率分别降低了2个百分点和4个百分点达到2%和6%（表四）。 随着深圳市产业升级的不断推进，低端制造业逐渐外迁，普通厂房物业需求继续减少；同时在需求的导向之下厂房物业的供应也持续减少。供需双方的同时萎缩令工业厂房市场得以维持较为稳定状态，空臵率和租金均未明显变化。 图六 电子信息材料、软件、互联网等先进制造业和高新技术产业继续大幅度增长，带动了研发办公物业需求的不断增长，供需两旺的同时上半年租金小幅增长。市场需求的扩大将一定程度上推动供应的增长，而工业用地也更多的被用于研发办公物业的开发。预计，下半年新增供应的放量将有待市场逐渐消化，物业市场的整体空臵率也将被阶段性拉高，而持续活跃的需求则支撑租金继续保持平稳。 图七 深圳2013年第二季度 表五 住宅市场 随着去年年底住宅市场逐步回温，进入2013年，开发企业纷纷积极推盘。前5个月，全市商品住宅新房批准预售面积高达205.23万平方米，接近去年同期的2倍。除了宝安和龙岗两个新供应主要来源外，福田和南山两区也有较大体量供应（表五）。 与此同时，随着“新国五条”的温和落地，市场不断上行逐渐改变消费者对后市的预期、“持币待购”的观望情绪有所消减，同时在差异化信贷与住房公积贷款的支持下，部分购房者也陆续选择入市。最终，在供应放量的刺激下，前5个月全市商品住宅新房成交189.89万平方米，同比增长62.02%，创近3年来同期的新高（表五）。 成交量增长带动价格逐渐走高，各区的成交均价呈现普涨的局面，而中心城区高价位楼盘的成交更是拉动全市均价快速上涨——前5个月，全市商品住宅新房成交均价同比上涨21.64%达到每平方米20,992元（3,413.33美元）。其中，福田区迎来久违的大体量供应，成交量与成交价格都实现快速增长；而规划利好的宝安中心区和龙华新区的住房价格大幅上涨拉升宝安区新房成交整体均价至每平方米21,205元（3,447.97美元），同比涨幅约四成（表五）。 图八 2013年前5个月，商品住宅二手交易总量同样大幅增长，全市二手商品住宅成交面积350.15万平米，是去年同期成交量的3倍以上。分月来看，在深圳“新国五条”细则出台前的窗口期，消费者抢闸成交使得3月份成交量飙升至150.27万平方米，随后在4月份迅速回落并逐渐趋稳。第二季度，深圳住房租赁市场仍保持旺盛的需求，加之住房售价上涨促使部分业主调高租金以维持收益率，DTZ住宅价格指数显示，今年以来，住宅租金价格上涨了2.63%（图八） 图九 新政温和落地后被市场逐渐消化，影响也有所减弱。但结合市场反弹的迹象，预计未来住宅市场整体调控基调仍会趋紧，房产税扩容、保障房供应增加等诸多因素或将致使市场出现波动，但来自需求层面强大支撑仍将维持市场较为平稳的走势。 深圳2013年第二季度 定义 可出租面积：可供出租且可立即使用的楼面总面积，其空间可能空臵或被占用，且随时可供使用。空臵率：可出租面积与楼面总面积之比。开发中项目：由两部分组成：1.正在开发中的楼面，即在建或正在按甲级标准全面装修的楼盘。2.已获得规划许可/开发许可证、拟在日后兴建的楼盘。净吸纳量：一定时间内楼面总占用面积的变化值，可正可负。新供应量：已投放市场且可立即使用的甲级楼盘面积。“可立即入住”指工程已竣工，即楼盘已获使用许可证(如有需要)，或只缺少装修。预租售：竣工前已经租出或售出的开发项目。最优租金：品质优、规格高、地段好的典型建筑/单元在签订良好(即可靠)租约下可达到的最高租金。(特别注意：此处是净租金，不包含服务费和税费，以标准租约为准，不包括特定市场的非常规约定)租金：除特别注明外，指租赁交易总额，不包含管理费用和其它支出。最优物业回报率：品质优、规格高、地段好的典型建筑/单元在签订良好(即可靠)租约下可达到的最好(即最低)收益率。(特别注意：此处是净收益，由净收入减去所有不可回收的支出后的值除以采购成本得出，不包含交易费用和税费。)一般市场回报率：年租赁总额与物业资本价值之比。存量：商用与公用两部分中已售出或租出面积和空臵面积的总量。占用面积：已被使用的楼面面积，包括下列几项：(i)出售/出租给最终使用者的办公室(ii)预售/预租给使用者的开发项目(iii)自用业主购买永久地权或长期租用地权(特别注意：此项包括转租，但不包括续租。)空臵面积：即未被使用的楼面面积，可能已售/已租或尚未租售(无论是因为租户暂未使用、正在装修或业主有意空臵)。空臵率：可出租面积与楼面总面积之比。开发中项目：由两部分组成：1.正在开发中的楼面，即在建或正