Property Times

2013年第2季度，天津市优质写字楼仍无新增供应投放市场。市场需求稳步增长，部分物业为选取优质客户而小幅提升租金，使得全市甲级写字楼租金小幅上升，达到每月每平方米123.92元(20.15美元)，约合每天每平方米4.13元(0.67美元)，与上季相比上升0.2%。存量甲级写字楼空臵部分逐步消化，空臵率下降至15.05%。 2013年7月11日 目录经济概览2写字楼市场3商铺市场4住宅市场5 2013年第2季度，位于河西区乐园道文化中心的银河地下商业广场开业，为商业市场带来了54,473平方米的新增供应。季内，餐饮业态仍表现出较旺市场需求，传统零售业态则继续受到电商冲击，表现一般，面临商户调整和改造。 2013年第2季度，市内六区和滨海新区共97.96万平方米新增供应投入市场；受市场预期向好影响，一手住宅成交方面，市内六区与滨海新区共成交111.38万平方米，环比上季上涨24.51%；全市平均成交价格与上季相比上升4.98%，达到每平方米13,691元(2,226美元)。 作者李娜DTZ戴德梁行研究部+86 22 2313 9751lisa.n.li@dtz.com 联系方式 聂安达北亚区研究部主管+852 2507 0779andrew.ness@dtz.com Hans Vrensen全球研究部主管+44 20 3296 2159hans.vrensen@dtz.com DTZ Research 天津2013年第二季度 表一 经济概览 2013年第1季度，天津全市地区生产总值达到2,915.85亿元(474.12亿美元)，按可比价格计算，比去年同期增长12.5% (表一)。 2013年1-4月，全市固定资产投资同比增长了18.7%，达到2,648.10亿元(430.6亿美元)。 人均可支配收入持续增长，2013年第1季度达到8,510元(1,384美元)，同比增长11.5%(表一)。 2013年前四个月，天津市实际利用外资额达到63.06亿美元，同比增长了20.0%(表一)。 2013年第1季度，天津市房地产开发投资249.54亿元(40.58亿美元)，同比增长25.6%，增长较同期有所回落。 2013年前四个月，天津居民消费价格指数同比上涨2.6%(表一)，其中4月份同比上涨2.8%。 天津2013年第二季度 表二 写字楼市场 2013年第2季度，天津市优质写字楼仍无新增供应投放市场，全市甲级写字楼的总存量维持850,633平方米(表二)。 2013年第2季度，由于长期无新增供应入市，全市优质写字楼可供租赁面积不多。市场需求稳步增长，部分物业为挑选优质客户将租金小幅提升，使得全市甲级写字楼租金小幅上升，达到每月每平方米123.92元(20.15美元)，约合每天每平方米4.13元(0.67美元)，环比上升0.20%。分商圈看，受市场需求稳步释放带动，南京路、小白楼、友谊路商圈，租金均出现小幅攀升；金融城区域可供租赁面积较大，致租金环比上季下降4.99%(表二)。全市写字楼租金指数达到144.9(图二)。 2013年第2季度，写字楼市场表现依然平淡，需求主要来自金融投资类、机械制造类和科技类产业，且多为内资客户。与上一季度相比，优质写字楼需求未见明显攀升，全市净吸纳量为3,775平方米，比去年同期下降67.92%。由于长期未有供应入市，存量甲级写字楼空臵部分逐步消化，空臵率下降至15.05%(表二)。 散售市场方面，本季，在我们选定的几个散售型高端写字楼物业中，成交面积比上季有所下降，成交均价有所上升，达到每平方米20,015元(3,254美元)。季内成交多为企业购买，其中以货代、工程、金融类客户为主。迫于资金压力及对未来市场供应的预期，整售或部分散售物业仍将是开发商投资写字楼市场的主要趋势。 滨海新区现存写字楼仍多以出售为主。季内，民生金融租赁有限公司购得融和广场办公部分，面积为49,364平方米，单价约为每平方米8,700元(1,415美元)。写字楼租赁市场，甲级写字楼仍只有泰达MSD-C区，租金维持在每天每平方米4.5-5.2元。 资料来源: DTZ戴德梁行研究部 预计金融城区域的金谷大厦将于年内入市，届时写字楼空臵率将出现上升(图三)。此外，预计今年下半年，写字楼市场将有共计约31万平方米的新增供应投放市场，租售结合将是开发商的主要运营方式。 天津2013年第二季度 图四 商铺市场 2013年前四个月，天津社会消费品零售总额实现1,416.50亿元(230.33亿美元)，同比增长13.2%(图四)。 2013年第2季度，位于河西区乐园道文化中心的银河地下商业广场开业，为商业市场带来了54,473平方米的新增供应(表三)。该项目是正在建设的地铁5、6号线及未来规划的地铁10号线、市域快线Z1线四条地铁线路的换乘站点，因此其着眼依赖地铁、公交等公共交通出行人群的多元化消费需求，立足新青年时尚群体，涵盖了餐饮、休闲、娱乐、购物等多种业态，引进了乐购仕、星巴克、汉堡王、满记甜品等主力店和次主力店。目前除乐购仕外，其他次主力店均尚未入驻。由于项目前期宣传不足，地铁开通也需一定时期，加之受临近银河国际购物中心竞争影响，因此项目还需进一步提升营销模式，增强特色，预计尚需较长市场培育期。 表三 本季，餐饮业态仍表现出较旺市场需求。知名餐饮品牌外婆家首次入驻天津，进驻大悦城，受到广大市民青睐，进一步带动了大悦城客流。除此之外，其他商业市场则表现一般，传统零售百货受到电商持续冲击。友谊精品广场开业一年，人气不旺，现已有4家商户撤离，面临商户调整和改造；在津开业两年，位于天津中心的亚玛达天津店将于7月关闭。新开业的银河国际购物中心季内开展多种市场推广活动，仍处于集聚客源阶段。 商业散售市场方面，本季成交3.7万平方米，环比下降25.8%，且多为个人投资客户购买；整售市场方面无公布交易。 滨海新区方面，位于滨海新区新港路的金元宝于家堡购物中心计划于今年9月份开业，经营面积约为6万平方米。至此，滨海新区已经形成了包括滨海新区伊势丹、绿游天地购物中心、金元宝滨海国际购物中心、永旺购物中心等在内的商圈，滨海新区的商业空白正被逐步填补。 天津2013年第二季度 表四 住宅市场 本季，市内六区和滨海新区共97.96万平方米新增供应投入市场，环比上季上升21.84%。红桥区海河华鼎、亿城堂庭、童年河等多个项目推盘使得区内新增供应领跑全市；本季滨海新区新增供应量为59.19万平方米(表四)，环比上季上升22.90%。 商品住宅成交方面，本季度市内六区与滨海新区共成交111.38万平方米，环比上季上升24.51%。由于多个新增住宅项目推盘（童年河为纯新项目），本季市内六区中红桥区成交量最高，总成交量为14.65万平方米；滨海新区成交量达到53.42万平方米(表四)，较上季上升23.71%，成交仍集中于塘沽区。 2013年3月至5月，市内六区和滨海新区平均成交价格环比上季上升4.98%，达到每平方米13,691元(2,226美元)。市内六区平均成交价格环比上季上升6.34%，达到每平方米17,951元(2,919美元)，其中和平区依旧领跑全市，达到每平方米23,337元(3,795美元)；滨海新区成交价格环比上升1.57%，达到每平方米9,069元(1,475美元)。 本季，凭借优越的地段、交通、配套等优势，高端住宅市场供给和需求旺盛，市场表现和发展前景向好，多个项目市场成交可观。和平区新汇华庭、河西区海河大观、南开区金融街南开中心、红桥区惠灵顿国际社区等纷纷推出高端产品。 3月底各地方版“国五条”细则纷纷落地，但执行力度不一。除北京外，大部分城市目前执行政策与政策出台前差别不大，使房地产企业对市场预期乐观，多个一线城市土地市场普遍升温，区域土地价格不断出现新高。 图六 可以预计，未来刚需和首次改善型需求将成为住宅市场的主导，因此交通方便、配套完善的高性价物业将受追捧。 天津2013年第二季度 定义 年租赁总额与物业资本价值之比。 (特别注意：此项包括转租，但不包括续租。) 即未被使用的楼面面积，可能已售/已租或尚未租售(无论是因为租户暂未使用、正在装修或业主有意空臵)。 空臵面积： 天津2013年第二季度 其他DTZ戴德梁行研究报告 其他的研究报告可以从www.dtz.com/research下载，其中包括: Occupier Perspective Insight 报告从租户角度定期更新租赁市场信息，包括评论、图标、市场数据和预测。 关于特定地区和问题的主题性、时事性房地产市场报告: Insight Net Debt Funding Gap - 2013年6月China Insight - The Healthcare Sector - 2013年4月Insight City of London occupier demand - 2013年4月European Sustainability Guide - 2013年4月Great Wall of Money - 2013年3月European Retail Guide - Shopping Centres - 2013年3月China Property Market Sentiment Survey - 2013年`月India Special Economic Zones - 2012年12月Singapore Executive Condominiums - 2012年12月UK Secondary market pricing - 2012年12月Singapore office demand - 2012年12月China Ecommerce & Logistics - 2012年11月 Global Occupancy Costs OfficesObligations of Occupation AmericasObligations of Occupation Asia PacificObligations of Occupation EMEAOffice Occupier Review Asia PacificOffice Occupier Review EuropeMotorways of the Seas–2013年1月The TMT Sector - 2012年10月The European Insurance Sector - 2012年6月 Property Times 报告从业主角度定期更新租赁市场信息，包括评论、图标、市场数据和预测。报告覆盖范围包括亚太地区、曼谷、巴塞罗那、柏林、北京、布里斯班、布里斯托尔、布鲁塞尔、布达佩斯、伦敦中心区、成都、重庆、大连、爱丁堡、欧洲地区、法兰克福、格拉斯哥、广州、杭州、胡志明市、雅加达、香港、印度、日本、吉隆坡、卢森堡、马德里、曼彻斯特、墨尔本、米兰、南京、纽卡斯尔、巴黎、波兰、布拉格、青岛、罗马、首尔、上海、沉阳、深圳、新加坡、斯德哥尔摩、悉尼、台北、天津、乌克兰、华沙、武汉、西安。 DTZ Research Data Services 如想获得更详细数据和信息，以下内容可供订阅。详情请联系graham.bruty@dtz.com。 Property Market Indicators亚太地区和欧洲地区的商业和工业地产的时间序列市场数据。 投资市场动态 报告定期更新投资市场信息，包括评论、图标、重大交易、市场数据和预测。报告覆盖范围包括亚太地区、澳大利亚、比利时、捷克共和国、欧洲地区、法国、德国、意大利、日本、中国内地、东南亚地区、西班牙、瑞典、英国。 Real Estate Forecasts, including the DTZFair Value Index™.亚太地区、欧洲地区和美国的商业和工业地产的五年市场预测数据。 Money into Property