Property Times

得益于先前武汉甲级写字楼的持续供应，市场需求得到了快速释放。然而，快速上涨的租金也压抑了一部分搬迁需求。2013年第3季度，市场表现平稳，武汉甲级写字楼租金和上季度相比保持不变，依然为每月每平方米114.9元(18.7美元) (图一)。吸纳量出现较大下滑，环比上季度下降66.1%至11,514平方米。整体空臵率和上季度相比下降了1.4个百分点至17.6%。 2013年10月11日 目录经济概览2写字楼市场3商铺市场4住宅市场5 地铁开通的前后一年，沿线的商业体陆续升级改造。2013年第3季度，中南商圈的中商广场重装后开门迎客，餐饮、娱乐、休闲的比重增加。供不应求推动武汉商铺租金的持续上涨，截止9月底，武汉市所选商圈优质物业首层租金为每月每平方米563.9元(91.5美元)，环比上涨2.5%。受益于武汉强劲的市场需求，武汉商铺市场也进入供应的高峰期，今年底到明年初，中北路的汉街万达广场，鲁巷商圈的世界城广场、意大利风情街也将陆续面市。 作者李孔瑞华中区研究部主管+86 20 8510 8209christal.kr.li@dtz.com 2013年第3季度，武汉市主城区商品住宅供应减少，然而销售市场依然延续了之前的火爆态势。7、8两月武汉市主城区商品住宅成交15,463套，同比上涨12.6%。旺盛的需求令主城区住宅成交价同比上涨7.4%，维持在每平方米8,803元(1,429美元)的水平。 图一 联系方式 聂安达北亚区研究部主管+852 2507 0779andrew.ness@dtz.com Hans Vrensen全球研究部主管+44(0)20 3296 2159hans.vrensen@dtz.com 武汉2013年第三季度 表一 经济概览 2013年上半年，武汉经济保持较快上涨，上半年完成生产总值4,204.96亿元(682.6亿美元)，同比增长9.6%，高于全国平均水平2个百分点(表一)。 工业增长继续回升，工业主要产业提速。今年1-8月，武汉市规模以上工业企业完成总产值6,355亿元(1,032亿美元)，增长12.9%(表一)。1至8月，11大产业中有10个产业增速提高 武汉固定资产投资保持较快增长，基础设施投资有所加快。2013年前8月全社会固定资产投资3,757亿元(610亿美元)，比上年增长20.5%(表一)。地铁三、四、六、七、八号线均进入施工阶段，天河机场第二通道、长江大道（范湖至中南路）、二环线西段等投资过2亿元(0.32亿美元)的城市基础设施项目进展顺利。 外资企业保持入驻武汉的强劲势头。2013年前8月实际利用外资35.0亿美元，同比增长24.9%，增幅比去年上涨6.3个百分点。(表一)。 2013年前8月，武汉市累计实现社会消费品零售总额2,464亿元(400亿美元)，增长13.2%。增幅比去年回落2.3个百分点(表一)。 8月份，在食品和居住价格双重推动下，武汉市居民消费价格总水平环比上涨0.9%，同比上涨2.9% (表一)。 武汉2013年第三季度 表二 写字楼市场 受益于先前几个季度供应的集中入市，武汉甲级写字楼的需求得到快速释放，目前市场逐步趋于稳定。本季度存量和上季度相比保持不变，依然为85.29万平方米(表二)。 上半年的需求市场表现畅旺，部分楼宇及时地抢占市场先机，租赁情况非常理想。同时，传统的优质写字楼由于可租赁面积非常有限，无法满足租户的扩租需求，造成了一定的客户流失。整体来看，2013年第3季度，武汉甲级写字楼的空臵率环比下降1.4个百分点至17.6%(表二)。分区域来看，新兴区域（汉口沿江商务区和武昌滨江商务区）空臵率持续下滑，建设大道金融街等传统商务区的空臵率出现了小幅的回升(表二、图三)。 从租金来看，经过先前几个季度租金的上调，加之目前的供应较为充足。本季度，武汉全市甲级写字楼租金依然为每平方米每月114.9元(18.7美元)(表二、图二)，和上季度持平。 上半年活跃的租赁成交消化了较多的租赁需求，本季度，整体吸纳量环比上季度下降66.1%至11,514平方米(图三)。截止到9月底，今年全市整体的吸纳量达到了8.3万平方米。武汉的实际利用外资保持高速的增长势头，外资企业问询武汉写字楼的频率频繁，同时经济的快速发展也吸引了国内大型企业落户武汉，我们预计全市全年的吸纳量和去年保持一致，将达到11万平方米。 下季度，泛海城市广场将投入使用，武汉将增加约4万平方米的写字楼面积。由于该写字楼位于非核心区域，周边的商业商务氛围需要一定时间的培育，其起租租金不会太高，由于其体量较小，对整体市场的影响不大。我们预计，下季度武汉写字楼的租金依然保持平稳，空臵率会有小幅的回升。 图三 武汉2013年第三季度 图四 商铺市场 武汉市社会消费品零售额保持稳定的增长，2013年8月，武汉实现社会消费品零售总额295.0亿元(47.9亿美元)，同比增长14.5%；1-8月份累计实现社会消费品零售总额2,464亿元(400亿美元)，同比增长13.2%(图四)。 交通的便达性促使全市的商业体进行升级。本季度，新的中商广场在历时一年多的装修后，投入使用，品牌和购物环境都得到了升级，并斥资三亿元购入旁边的原省实验幼儿师范学校地块，预备建设总建筑面积达12万平方米的购物中心，和新的中商广场连成一体，充分利用地铁带来的机遇。 表三 同时，整个鲁巷商圈也进入建设的高峰期，意大利风情街已完成外立面的建设和内部装修，预计明年投入使用；光谷步行街一期的三楼餐饮区进行升级改造；珞瑜路沿线的世界城广场整装待发，引入哈根达斯、老亨利等知名品牌，预计下季度投入使用，区域的商业体竞争加剧。 中山大道商圈近年的供应非常有限，整体的租金水涨船高，截止到2013年第3季度，所选商圈优质物业首层租金已达到每平方米每月330-1,200元(53.6美元至194.8美元)(表三)。目前该区域内的和记黄埔花楼项目(武汉世纪江尚中心)建设加快，将为该区域增加约9万平方米的优质商业面积。 从租金来看：中山大道商圈由于供应有限租金一直保持稳定的上涨，鲁巷商圈供应较为充足，区域内竞争激烈，租金有小幅的下调。整体看来，所选商圈优质物业首层租金为每平方米每月563.9元(91.5美元)(表三、表四)，环比上涨2.5%。 武汉市所选商圈优质物业的入住率依然保持着高水平。从空臵率来看，位于王家湾商圈的广百百货整体撤出武汉市场，造成全市空臵率小幅回升至6.9%，环比上涨0.6个百分点。 下季度，地铁四号线一期将建成通车，该线路通车后，武汉将形成“工字形”的地铁网络，临近武汉站的杨春湖商圈、武昌火车站的周边商业以及中南-中北路商圈将得到快速的发展。 武汉2013年第三季度 表五 住宅市场 由于上季度的供需表现畅旺，加之开发商要为接下来的旺季做准备，7、8两月主城区商品住宅新增供应环比减少56.6%，为117.4万平方米(表五)。从供应区域分布来看，南湖片区、关山片区和汉阳中心区是供应主力，三者供应量占总供应量的74.3%。 供应的减少并没有降低消费者的购房热情，在消费者“买涨不买跌”的心理下，本季度，武汉主城区商品住宅共成交15,463套，同比上涨了12.6%(表五)。在传统的销售淡季依然保持了较大的去化量。从成交区域来看，供应的主要区域成交量也最高，分别为南湖片区、关山片区和汉阳中心区，三个区域的成交总量占总成交的67.9%(表五)。 火热的销售市场也带动成交价的稳步上扬，本季度，武汉市主城区商品住宅成交均价为每平方米8,803元(1,429美元)，环比上涨了0.3%，同比上涨了7.4%(图五、图六)。分区来看，除南湖和汉阳区域成交价有小幅的下滑外，其他区域的成交价出现了不同程度的上涨，其中古田片区和关山片区的成交价出现了20%以上的涨幅。 火热的住宅成交也引爆了武汉的土地交易市场，开发商纷纷拿地补充土地储备，土地价格攀升。7、8两月，后湖片区和东湖新技术开发区均出现了楼面地价的“地王”，区域住宅用地最高楼面地价分别达到了每平方米4,702元(763美元)和5,228元(858美元)。 展望下季度，土地市场的火爆进一步坚定了开发商对武汉住宅市场的信心，加之“金九银十”成交旺季的到来。我们预计，下季度武汉的商品住宅市场将迎来真正的火爆态势，或价量齐升。 图六 资料来源:武汉市住房保障和房屋管理局/DTZ戴德梁行研究部 武汉2013年第三季度 武汉2013年第三季度 其他DTZ戴德梁行研究报告 其他的研究报告可以从www.dtz.com/research下载，其中包括: Insight Occupier Perspective 关于特定地区和问题的主题性、时事性房地产市场报告: 报告从租户角度定期更新租赁市场信息，包括评论、图标、市场数据和预测。 Great Wall of Money - 2013年10月Quantitative Easing - UK Regions - 2013年9月Singapore Government Land Sales - 2013年9月UK lending market - 2013年9月Quantitative Easing - 2013年8月Property Investment Guide Asia Pacific 2013-2014Singapore Insight–Residential - 2013年7月Net Debt Funding Gap - 2013年6月China Insight - The Healthcare Sector - 2013年4月City of London occupier demand - 2013年4月European Sustainability Guide - 2013年4月 Global Occupancy Costs OfficesGlobal Occupancy Costs LogisticsObligations of Occupation AmericasObligations of Occupation Asia PacificObligations of Occupation EMEAGlobal Office ReviewIndia Office Demand and Trends Survey 2012-13Poland Banking Sector - 2013年1月Motorways of the Sea - 2013年1月The TMT Sector - 2012年10月The European Insurance Sector–2012年6月 Property Times DTZ Research Data Services 如想获得更详细数据和信息，以下内容可供订阅。详情请联系graham.bruty@dtz.com。 Property Market Indicators亚太地区和欧洲地区的商业和工业地产的时间序列市场数据。 Real Estate Forecasts, including the DTZFair Value IndexTM亚太地区、欧洲地区和美国的商业和工业地产的五年市场预测数据。 投资市场动态 报告定期更新投资市场信息，包括评论、图标、重大交易、市场数据和预测。报告覆盖范围包括亚太地区、澳大利亚、比利时、捷克共和国、欧洲地区、法国、德国、意大利、日本、中国内地、东南亚地区、西班牙、瑞典、英国。 Investment Transaction Database亚太地区和欧洲地区的投资活动汇总。 Money into Property Money into PropertyMoney into Property为DTZ戴德梁行的旗舰研究产品超过35年。产品提供覆盖资金流、资金量、资金结构、资金来源、发展，以及投资和贷款人意向调查等的市场数据。 35年来，Money into