大中华区市场概况

本文从企业租户角度入手，研究中国的科技行业。首先探究科技行业对于中国整体经济的重要性。此外，本文通过对于近期业内特定市场的活动走向进行分析，了解科技行业对于中国办公楼地产市场的影响。据此，本文研究了科技公司集中的几个主要城市市场发展概况。最后，本文从中国商业运行角度揭示了科技公司发展前景。 2014年1月15日 目录简介2对于物业市场的影响4科技产业聚集区8展望13 目前，按照年收入排名的国内前十名科技公司中，北京作为首都及高科企业聚集地（如中关村），吸引了九家总部入驻。另一方面，深圳则是国内科技企业总部的热门之选。 科技企业租赁活动在2013年一直非常活跃。武汉作为中国三大科技教育中心之一（另两个为北京和上海），在考察选定城市电信、媒体和科技行业（TMT行业）租户吸纳量占全部行业租户吸纳量的比重时，武汉的TMT行业租户占比为全国各市之首。2013年，武汉的TMT行业租户吸纳量占所有行业租户吸纳量的比重达到35%（图1）。 作者Shaun Brodie中国战略研究部主管+ 86 21 2208 0088shaun.fv.brodie@dtz.com 最后，越来越多的已完工的优质写字楼的正逐渐向郊区转移，我们期待未来一线城市的成熟地产市场中会出现更多的分流。 图1 联系方式 Andrew Ness北亚区研究部主管+852 (0) 2507 0779andrew.ness@dtz.com Karine Woodford企业顾问部主管+44 (0) 203 296 2306karine.woodford@dtz.com Hans Vrensen全球研究部主管+44(0)2032962159hans.vrensen@dtz.com DTZ Research 科技行业 根据中国的十二五规划中的国家战略性新兴产业规划，7个行业、20个重点项目为规划重点，在7个重点规划行业中，有两个行业与科技行业密切相关： 简介 科技行业–经济发展不可或缺 1998年,美国主导了全球高科技产业出口市场，美国高科技产品出口量占全球高科技产品出口量的25%，而中国的高科技产品出口量占比仅为10%。十年后，美国的高科技产品出口量占比下降为15%，而中国的高科技产品出口量占比上升到20%。 1.新一代信息技术产业，重点是： 新一代信息产业核心电子器件高端软件和新的信息服务产业 根据在纳斯达克（NASDAQ）上市的不同行业的中国公司的市值占比统计，科技行业对于中国经济的重要性显而易见。据统计，科技行业市值总占有率为15%，行业中排名第二（图2）。 2.高端装备制造业，重点是： 航空装备产业卫星产业轨道交通装备产业海洋工程装备产业智能装备制造业 图2 十二五规划的20个重点规划项目中，六个项目与科技行业密切相关： 宽带中国项目高性能集成电路工程新型平板显示器项目物联网和云计算技术项目航空装备项目智能装备制造项目 主要科技企业均已进入市场 十二五规划公布以来，国内大量科技公司业务增长迅速，随着中国经济价值链的整体优化，这种趋势无疑对于科技公司未来发展有积极影响。 为了更好表现科技公司在中国的发展现状，图3及图4展示了国际科技公司按市值排名及中国科技公司的收入排名。 向高附加值的产业发展 政府高度重视科技行业的发展，政府已经深刻意识到国家需要根据产品不断优化产业链以促进经济进一步发展。 同样，政府预计战略性新型产业工业增加值在2015年可以达到国民GDP的8%，并继续鼓励科技行业的外商投资。此外，政府希望将沿海地区从世界工厂过渡为全国最大的研发中心，高端制造业集群及商务服务公司中心。 科技行业 图3 图5 相反，大部分的中国顶级科技公司并不需要将其总部落在北京或上海（图6）。经过调研，我们发现国内排名前十的科技公司中，有五家公司总部落于深圳，三家公司总部落于北京，而没有一家科技公司的总部落于上海。另外两家国内顶级科技公司的总部分别落于杭州（阿里巴巴）和新竹（台积电），其主要原因是这两个城市分别是这两家公司的创始地。 数据来源:纳斯达克，网易科技，China.org，戴德梁行研究部 图6 数据来源:纳斯达克，网易科技，China.org，戴德梁行研究部 在上述科技公司中，国际科技公司的中国总部主要集中于两个城市：首都，北京（十家公司中有九家总部落于北京），以及繁华的商业都市，上海（图5）。 下一章节将探讨科技公司的区位选址趋势，及其对房地产市场的影响。同时考察国内最新的科技行业的租赁活动，并对于科技公司比较集中的八大核心区域进行简单的市场分析及概述。 科技行业 楼内，从而享受非核心区域的较低的租金优惠。举例而言，上海市中心的超甲级写字楼平均租金为13.30人民币/平方米/天，而商务园区的平均租金为3.45人民币/平方米/天，上海郊区的优质写字楼的平均租金为5.41人民币/平方米/天。 对于物业市场的影响区位选址趋势 北京，深圳持续热门 如上文所述，以收入排名的十家国际顶级科技公司中有九家总部落于北京，这不仅是因为北京做为国家首都的政治地位，也同样是因为北京拥有如中关村这样的中国最重要的高科技园区。相反，对于国内顶级科技公司来说，深圳是其国际/中国总部选址时的热门之选。 科技公司转租到郊区/商业园区/校园类写字楼，可以确保其拥有更多的办公面积，并可以灵活享受以下几种便利： 可以在未来更方便的拓展其办公空间可以在同一区域容纳其包括人力资源到产品发展，到销售到市场等所有办公部门国际科技公司可以构建与其他国家类似的办公环境，比如大尺寸楼板以及在内部或附近打造娱乐区域 尽管上述几个城市在短期内还能维持其科技行业的领先地位，其他城市也在科技公司入驻的吸引力方面紧随其后。近几年来，科技公司在中国总部的选址方面越发倾向于用更优惠的成本价格获取更大的商业发展。从地产足迹角度来看，科技公司倾向于选择拥有良好商业措施，适合科技公司发展的税收政策，以及可以提供良好办公住宿的低租金办公地。 北京及上海这样的大城市在许多城乡结合区域也拥有完善的公共交通系统保障。实际上，上海轨交全网运营线路总长首超500公里，居世界之首。因此，科技公司向郊区新址搬迁时可以不必担心员工因交通不便上下班困难的问题。 基于早期提出的西部大开发政策以及相较于国家东部沿海一线及强二线城市的较低租金优惠，成都，重庆在吸引科技公司方面具有较多优势。近几年，这两个城市充分发挥该项优势成功吸引了跨国科技公司如英特尔的入驻. 国内科技公司写字楼落户足迹 起初，国内科技公司更愿意选择郊区写字楼，此外这些公司还有可能自主购买土地或修建办公楼。如果需要的话，有时候这些公司还会购买整栋物业。 同城租赁持续热门 科技公司的写字楼选址及租赁主要集中在一线城市，北京和上海。而且基本集中于主要的商业园区，对外租赁的写字楼或者量身定制的写字楼。 而在国内这些国家级的高新技术企业的租赁规模往往很大，比如，阿里巴巴去年搬进其坐落在杭州的100,000平方米的集团总部，而腾讯正在深圳建设其160,000平方米的总部办公室。 长期以来，跨国科技公司都倾向于租用城市中心的甲级写字楼，而且会租用对外租赁的写字楼或者定制的写字楼供其一部分业务部门使用。 而现在这种情况已经有所变化，现在在北京和上海的郊区以及商业园区内都出现了一批优质的对外租赁的写字楼，甚至是校园风格的写字楼，这些写字楼都与国内科技公司创始地的写字楼风格相似。 以上海为例，大量此种类型的写字楼分别在上海西部-虹桥交通枢纽附近的临空经济区以及漕河泾开发区，上海南部-紫竹高新技术产业开发区，上海北部-新江湾城，上海东部-张江高科技园区尤其是上海浦东软件园内涌现。 随着科技公司的人员不断发展和壮大，许多公司会找机会将其办公场所从原本的城区中心迁到郊区的甲级写字 科技行业 表1 科技行业 表2 科技行业 租赁活动潮流 大型科技企业进驻二线城市 以整个电信、媒体和科技行业(TMT)的企业租户做为科技行业企业的甲级写字楼租赁活动的指标，我们可以看到图7中2013年TMT企业租赁活动在一级城市的表现略强于主要的二线城市。事实上，2013年TMT企业吸纳的面积占据了一线城市总吸纳量的20.5%，仅仅比同期在二线城市的份额高了2.3%。 武汉的科技企业租赁活动最为频繁 武汉是中国三个最重要的科学和教育中心之一。另外两个分别是北京和上海。鉴于这一事实，35%的高比例也就不足为奇了。2013年这座城市的TMT企业租户的吸纳量占整个租户吸纳总量的百分比为35%，在中国城市排名中位列第一（图8）。事实上，这个城市有85个高等教育机构，如武汉大学和华中科技大学等。这些机构能够给三个国家开发区和四个科技开发区输送合格的科学与工程毕业生。此外，合格的毕业生可以在武汉众多的企业孵化园、350家研究机构以及散落分布在全市的1,470家高科技企业找到就业机会。 就TMT企业租户的吸纳量占整个租户吸纳总量的百分比而言，有四个城市位于武汉之后，即厦门、广州、北京和成都，这些城市的TMT企业的份额在30%左右。有些人可能会惊讶于看到上海和深圳等主要城市的排名较低。原因在于这些城市的写字楼市场都被重量级的金融服务、专业服务和制造业企业所主导，他们吸纳了大部分的办公空间。鉴于杭州本土成长起来的著名IT公司-阿里巴巴是众所周知的，其他人可能也会惊讶于杭州的低排名。事实上由于杭州的大型本土科技企业倾向于自有办公空间而不是租用，因此导致TMT企业占据的份额比较低，通常只有8%。 图9 重庆的租金最低 图9中，对于科技企业租赁办公空间而言，北京市场的租金是中国最贵的，到达每天每平方米9.83元。而重庆的写字楼租金仅为每天每平方米3.12元，是所列举的城市中最低的。 科技行业 科技产业聚集区 北京–东三环(CBD) 北京–中关村 关键物业市场指标 关键物业市场指标 2013年四季度平均租金:人民币11.17/平米/天2013年四季度平均空臵率:4.87%年均租金增长:2.97%2013年四季度市场净吸纳量:-100,145平米 2013年四季度平均租金:人民币7.31/平米/天2013年四季度平均空臵率:0.84%年均租金增长:5.19%2013年四季度市场净吸纳量:2,554平米 近期大宗成交:China Net:1,700平米,中海广场DNC21:1,500平米,华贸中心二期 近期大宗成交:Cadence:5,000平米,环球贸易中心Adobe: 1,400平米,清华科技大厦 增长的驱动力 增长的驱动力 随着东三环CBD的建设和发展，超过19,000家注册企业已经入驻此区域，其中有大量的科技企业，包括惠普和三星电子;东三环CBD的科技产业集聚所反映的事实是，北京近50%的国际会议和90%的国际商务展览在该地区举办，其中有许多科技类型的。 北京的科技产业聚集区-中关村软件园坐落在北京的西北角，拥有近20,000家高科技企业。截止到目前，总计有224家上市公司在中关村入驻；众多全球或国内科技公司在中关村设立中国区总部或研发设施，包括IBM、甲骨文、联想和腾讯；近41所大学，如北京大学和清华大学，和206个研究机构，如中国科学院和中国工程院，位于园区附近。园区拥有高素质的年轻专业人才；风险资本是一个很重要的投资来源，风险资本在园区的总投资规模相当于风投每年在华投资总额的三分之一。 科技行业租赁活动 凭借其较低的租金和较大的层平面，对于吸引和留住科技企业来说，中关村是东三环CBD强劲的竞争对手。甲骨文公司就是从市区搬家到中关村的一个例子。由于在城市的其他地区出现了合适的产品和合适的租金，最近的科技公司租赁活动在东3环CBD变得不那么频繁。如果科技企业撤离该区域，那么空臵的面积会被律师事务所、专业服务公司以及金融业公司迅速吸纳，这些企业更适合在市中心办公。 科技行业租赁活动 中关村的租赁活动始终保持活力，超低的空臵率维