大中华区写字楼市场概况

2014年7月14日 现阶段，中国TMT（即电信、媒体及高科技）产业蓬勃的发展态势在北京变现的最为显著。素有“中国硅谷”之称的北京中关村，拥有18,000多家企业，从业人员达164.5万人，其中电子/信息技术类企业数量居多，占比为57%。 由于北京TMT企业的员工数量不断增长，使TMT企业对办公物业的需求位居各行业之首。2013年TMT类企业办公面积净吸纳量高达74,900平方米，占当年净吸纳量近30%，领先于其他行业。DTZ戴德梁行今年三月进行的北京TMT企业租户调研显示，绝大多数北京TMT企业战略定位为继续快速扩张。但同时面对高租金成本的运营现状，很多企业正在思考未来将如何在中国最昂贵的办公租赁市场取得进一步发展。调查显示，越来越多的全国性大型TMT企业会选择将他们的劳动密集型部门迁至近郊科技产业园区，远离租金昂贵的核心办公区。进一步研究还发现，一些中等规模TMT企业更青睐租赁办公物业，而新兴的TMT企业巨头则更热衷于购买整栋办公楼或者通过获取土地而自行开发办公楼。无论是在产业园区自行开发办公楼还是在现有办公商圈租用办公楼，绝大部分TMT企业倾向于进驻拥有统一业权的办公物业，以满足他们对于高科技办公环境的需求。 目录 三分之一的中国主要TMT企业将总部设于北京2北京TMT企业选址需求调查5北京TMT企业办公选址动向9未来展望12 作者 聂安达北亚区研究主管+852 2507 0779andrew.ness@dtz.com 赵岩华北区研究主管+85 10 8519 8087grace.y.zhao@dtz.com 联系人Hans Vrensen全球研究主管+44 (0)203296 2159hans.vrensen@dtz.com DTZ Research 北京TMT企业办公选址需求分析报告 图1 三分之一的中国主要TMT企业将总部设在北京 目前中国241家大型TMT上市企业中，有近34%的企业总部选址北京（图1）。北京对TMT行业的吸引力并不令人意外。作为国家首都，北京是61个国家部委和政府机关所在地，政治中心所产生的巨大集聚效应也使北京成为全国高科技及信息技术产业的国家级孵化中心。 北京在人力资源方面的领先地位是其另一大优势。坐拥120所高校，每年输出152,000名毕业生，具备提供高质量劳动力的优势使得北京稳处TMT行业发展的最前沿。 资料来源：DTZ戴德梁行研究部, JRJ.com 图2 过去十年间，北京市的信息技术、计算机软硬件及服务行业发展迅猛，其增速甚至超过了全市的地区生产总值增速。2013年北京市信息技术、计算机服务和软件业行业的地区生产总值达1749.6亿元，占北京市地区生产总值的比重为9.0%，相较于十年前7.5%的份额，其对北京GDP的贡献稳步增长（图2）。 另外，北京TMT行业为科技人才、企业家与中央政府之间提供了强大的关联与集聚效应，因此行业对私募基金和风险投资机构也有着极强的吸引力。2013年，北京TMT行业以101宗的投资数量和超过10亿美元的投资总额遥遥领先中国其他主要城市（图3）。 北京TMT企业办公选址需求分析报告 图4 素有“中国硅谷”之称的北京中关村是全国领先的国家级高新技术产业开发区，中关村规划为“一区多园”的发展格局，逐步划分出13个科技产业园区，分布于城市中心及市郊区域。截止2013年底，其中10个主要园区承载的企业数量达18,000家，从业人员约164.5万人（图4，图5）。 在这18,000家企业中，有10,200家属于电子/信息技术类相关产业，占比达57%（图6）。在将北京作为总部的大型上市TMT企业中，目前有超过65%的企业选择入驻中关村的某个园区。TMT企业集聚效应最明显的要数海淀区——这是北京最早建立高科技园区，并逐步发展为中关村科技园区，这里超过60%的办公面积被TMT企业所租赁。 图5 事实上几乎所有中国的TMT企业巨头要么将总部设在北京，要么将部分营运功能设在北京。这些企业巨头包括阿里巴巴、百度、腾讯、联想、网易、搜狐、盛大、完美世界和华为，其中许多企业已在海外上市，且最近在海内外大举并购扩张。从位于北京的总部，这些企业的影响力辐射到全中国，乃至全世界的其他角落。 图6 对于那些信息技术产业巨头，北京最吸引他们的原因之一便是这座城市对最优秀人才的吸引及凝聚力全国领先。另一方面则是北京拥有信息技术产业所需的强大的基础设施：从市政基础设施到信息技术产业园区，从高速宽带网系统、无线网络覆盖到高速光纤网络系统，无所不含。一些科技产业园区还提供综合服务管理平台、软件质量管理平台、软件开发和测试平台以及软件工具库等多个组成部分。因此，北京为TMT公司的长远发展提供了充足的人力资本和相关基础设施。 注：其他行业包括生物技术、制造业、航空业、新能源、核工业等资料来源：DTZ戴德梁行研究部,中关村科技园区 北京TMT企业办公选址需求分析报告 表1 TMT成为北京写字楼需求的主要驱动 类似于美国旧金山和印度班加罗尔，日益增长的TMT企业对写字楼的租赁需求已成为北京甲级写字楼租赁市场的新增长极。全球范围内的创新投资正在加速TMT企业成长迅速，同样，中国也已建立起一套国家级高新技术及信息产业发展的战略创新规划。因此，对国内TMT产业发展的支持已成为一项重要的、长期的政府举措。 基于政府层面的政策支持，中国TMT行业迎来繁荣发展时期，并已成为北京写字楼租赁市场的最主要需求者。2013年，北京优质写字楼吸纳总量约为250,000平方米，其中30%的办公面积被TMT行业所吸纳，超过了占比24.3%的金融行业，在各个行业中居于首位（表1）。 北京TMT企业办公选址需求分析报告 北京TMT企业选址策略调查 2014年,DTZ戴德梁行对在北京运营的31家大中型TMT企业进行了写字楼租赁情况的行业调查。从行业构成细分来看，此次受访的TMT企业中70%属于IT行业，23%属于软件开发及高科技行业，其余7%来自电信行业。 从企业办公地点所处区域来看，此次受访的50%TMT企业总部位于中关村和上地区域（图7），17%的企业位于传统的CBD区域，另有16%的企业分布在金融街、三元桥、燕莎及望京区域，剩余17%来自相对分散的非核心区域。 图8 多数受访企业坚信未来中国TMT行业将持续快速发展 北京TMT行业的强劲发展势头令受访企业信心十足。调查显示，77%的受访企业坚信中国TMT行业正处于长期高速发展之中，另有23%的企业认为行业已进入平稳发展时期（图8）。 受此乐观情绪影响，总体上受访企业的未来战略多倾向于持续扩张和发展业务。当问及企业在北京的具体发展规划时，37%的TMT企业计划增加现有办公面积，33%的企业计划增加雇员数量，27%的企业有意在新城市布局，仅有3%的企业计划缩减规模(图9)。 图9 北京TMT企业办公选址需求分析报告 多数受访TMT企业对新办公设施的需求源于公司自身的扩张计划 基于其乐观情绪与扩张计划，43%的受访企业表示正在积极地寻求新的办公设施。此结果符合我们的预测：2014年北京TMT企业对新办公面积的需求仍将保持旺盛。 我们进一步分析了北京TMT企业寻求新办公空间的原因。研究发现，大部分受访企业对新办公空间的需求是出于公司整体发展与扩张的战略考虑（图10）。有半数受访企业表示持续扩张是基于现有核心业务的战略发展规划，30%的企业是为了开拓新的业务领域，另有17%的企业认为搬到新办公地点主要是为了降低租金成本。 在寻找新办公面积的时间规划方面，调查显示，有半数企业希望在未来9个月内能够寻找到合适、满意的物业。 望京和中关村软件园受到企业特别青睐 调查显示，中关村和望京明显受到TMT企业的青睐。这两个区域内可选择的办公物业较多，租金水平也相对较为合理。目前中关村软件园二期正在建设中；望京自从2012年以来有大量新落成的优质写字楼入市，预计2015年、2016年该区域又将迎来一批统一业权的新增供应，从而进一步推动望京写字楼的整体发展。 另外，由于这两个区域的租金相对较低，且TMT企业较为集聚，因此有40%的受访企业计划在中关村软件园增加新的办公面积，同时，有30%的受访企业计划选择望京区域以实现扩张。 北京TMT企业办公选址需求分析报告 图12 受访TMT企业仍在考虑如何降低租金成本 大部分受访企业表示他们正处于一个发展活跃但竞争高度激烈的大环境中。基于在首都扩张业务所带来的巨额支出，许多受访者表示目前要优先考虑对租金成本采用更为有效的控制举措。超过50%的受访企业计划在未来6到12个月内采取措施优化租金成本。由于北京优质办公物业租金持续走高，如何平衡扩张与减租之间的矛盾将成为北京TMT企业未来选址时所需解决的关键问题。 对于“优化租金支出途径”，47%的受访企业表示寻找租金更低的办公空间是控制成本的关键（图12）。另有30%的受访企业则认为北京优质办公物业的租金可谈余地较小，因此他们希望业主通过其它途径变相地给予房租优惠，较受欢迎的方式包括在现有租金基础上提供带装修的办公空间。 TMT企业倾向于选择租赁统一业权的写字楼 对于办公物业硬件需求的分析显示，大部分企业会选择中高端品质的物业，超过三分之二的受访企业要求写字楼品质至少要在乙级以上，而只有20%企业表示只考虑甲级写字楼。计划选择低端写字楼的企业较少，仅有13%的企业愿意考虑乙级以下写字楼。 写字楼业权结构方面，统一业权的物业受到热捧，高达80%的受访企业表示只考虑统一业权的写字楼（图13），另外，17%的大型企业表示会考虑自行开发或购买整栋物业自用。 北京TMT企业办公选址需求分析报告 图14 办公楼的租金和品质是企业首要考虑因素 对于物业品质及租金承受能力，受访企业显示出较为均衡的选择倾向。23%的受访企业表示办公楼的品质（包括物管水平）是其首要考虑因素。租金水平的考量权重位列次席，重要程度占比为20%。另外，周边配套情况和交通便利性分别占比17%，相对而言行业集聚效应显得不那么重要（图14）。 TMT企业在渴望优质办公环境的同时又希望节省租金，这似乎相互制约、难以两全。尽管如此，TMT企业必须要在这两方面形成一种平衡，将企业性质、规模、员工数量、经营策略以及其他相关因素等纳入一体、综合考量。例如，财务状况稳定的中等规模企业一般较为注重企业形象，更倾向于入驻核心区域。而大型企业多会选择拥有先进智能化办公设施的非核心区域。因此，北京TMT企业对核心区及非核心区的办公物业需求均呈上升趋势。 北京TMT企业办公选址需求分析报告 北京TMT企业办公选址动向 北京中央商务区商业氛围浓厚、配套设施健全、交通发达，选址于此将大大有助于提升企业形象。然而，此处的优质办公物业租金水平持续走高，由2010年的149元/平方米/月上升至2014年第二季度的300.8元/平方米/月，增长翻番。 与此同时，北京不同区域的优质物业租金差异显著。大型TMT企业高度聚集的中关村海淀区域，2014年二季度写字楼平均租金为220.5元/平方米/月，而CBD区域的竞品写字楼租金高达336.9元/平方米/月（图15）。 从2012年第二季度到2014年第二季度，北京中央商务区的租金涨幅高达11%，优质写字楼空臵面积逐步减少、十分稀缺。这种优质办公面积租金高企且供应越来越少的局面引发了TMT企业的外迁潮（地图2）。 北京TMT企业办公选址需求分析报告 2011年以来，百度和网易已陆续搬迁至其位于中关村软件园区1期自行开发的总部大楼，三星集团也于2011年在CBD核心区竞得一幅地块，用于建造三星中国的总部大楼。一年以后，即2012年，京东在亦庄经济技术开发区竞得地块。此外，百度、腾讯、网易均在中关村软件园2期取得了土地用于开发新的办公大楼。奇虎、360度则购买了位于酒仙桥电子城的两栋办公楼作为企业在北京的总部大楼（地图3）。 企业面临着老员工流失的情况。不过，这种不利局面可被北京巨大的人才储备等优势所抵消