大中华区市场概况

首都经济圈的概念早于2004年就已由国务院提出，但是，过去十年间北京市、天津市及河北省之间却产生了许多的暗中争执和矛盾，主要原因是由于在产业布局重新调整问题上，三地的利益分配难以协同一致。交通一体化的争议性较小，区域内快速公路、高速公路以及北京市郊铁路已经开始建设，因此交通基础设施建设成为区域一体化发展的先行主题。 2014年8月30日 目录可持续发展将达极限2首都经济圈概念的兴起3非核心功能的加速疏解5建立首都经济圈对土地市场的影响11结论14 不同以往，目前首都经济圈的规划和建设开始进入了加速实施的阶段。国家主席习近平在今年二月份举行座谈会上，专题听取京津冀协同发展工作汇报。为缓解北京城市发展压力，习主席明确指示，首都经济圈内的各个利益方要自觉打破自家“一亩三分地”的思维定式，合力朝着共同目标奋斗，加快推进京津冀协同发展战略的实施。北京城市承载能力已迫近临界点，推进区域一体化及合作共赢，最终目标是实现城市长期的可持续发展。 在加速推进的区域经济一体化进程中，最大受益者将是承接首都功能转移的河北各个城市，这些城市将承接部分首都外溢资源以及非核心产业的外迁。这些城市包括毗邻北京的廊坊、保定，还包括河北省会石家庄及海滨城市秦皇岛等。最先受益的是具有前瞻眼光的开发商，其早期储备的土地及开发的项目，均将受益于一体化进程，以及近几年商办用地价格普遍上涨而带来的价值攀升。 作者聂安达北亚区研究主管+852 2507 0779andrew.ness@dtz.com 地图1 赵岩华北区研究主管+86 10 8519 8087grace.y.zhao@dtz.com 联系人Hans Vrensen全球研究主管+44 (0)20 3296 2159hans.vrensen@dtz.com DTZ Research 建立首都经济圈 可持续发展将达极限 北京人口规模、市区规模及机动车保有量的超速发展 中国的经济增长帮助5亿人摆脱贫困，如今发展成为世界第二大经济体。然而与此同时，土地的低效率开发导致了城市的过度扩张和鬼城的出现。环境污染给城乡居民的健康带来威胁，耕地和水资源正在日益枯竭。这种压力在首都北京表现的最为严重，不仅快要触及可持续发展的极限，某些方面甚至已经超出了城市的承载力。 1949年，北京市人口规模仅仅为209万，市区覆盖面积25平方公里。经过65年的发展，北京常住人口数量达到2,115万，增加了10倍，其中外来人口就多达803万人，同时，市区覆盖面积扩大了54倍，达1,381平方公里，并呈现继续扩张的态势(图1)。 建立首都经济圈 首都经济圈概念的兴起 实际上，北京的城市发展问题并不仅仅在于城市的发展速度，而且还在于其发展模式。在世界多个大型城市中，北京屡次被提及其城市发展存在严重的规划缺陷。从城市环路系统的发展即能看出北京市区规模的迅猛扩张。在过去30年间，北京从最初只有一条环路已经发展至今天的六条环路，并已在规划和建设延及河北的大七环道路。 快速发展让北京形成了一个拥有多个卫星城的特大规模城市，并且仍在不断扩张中，然而，国家城市规划政策不推崇这样的发展模式。这样的发展模式如果缺乏详细而周全的规划，将会影响社会稳定并带来严重的环境污染，因此，对此类特大城市的发展政府相关部门始终坚持谨慎的态度。进入本世纪以来，中国城市发展政策鼓励大、中、小型城市的协同发展，促使城市群的形成并发挥经济中心功能，使其成为大区域发展的经济引擎。 2000年，北京市机动车保有量为150万辆，2013年底迅速增长至540万辆，14年间年均增长速度为9.5%(图2)。北京庞大的机动车保有量直接带来的结果，就是严重污染的空气和巨大的交通压力，这些城市治理问题阻碍了城市宜居性的提高，并降低了城市运营效率。 2004年，国务院发展研究中心首次提出首都经济圈的概念，作为推动全国经济发展引擎的八大国家级经济圈之一。 根据以前的规划，首都经济圈以北京为中心，天津为副中心，并涵盖河北省11个城市，即石家庄、保定、廊坊、唐山、邢台、邯郸、衡水、秦皇岛、沧州、承德、张家口。区域土地面积约为22万平方公里，2013年底区域总人口数量约为1.1亿(地图2)。 建立首都经济圈 图3 2013年，首都经济圈涵盖的13个城市GDP总量达6.2万亿人民币(图3)，相当于全国GDP总量的10.93%。其中，北京和天津GDP约占首都经济圈GDP总量的50%。北京做为首都城市同时也是全国的经济和文化中心，而天津的航运、物流、科技行业发展在全国处于领先地位，二者在首都经济圈的重要地位毋庸臵疑。 事实上，正是由于在人才、资金、智力资源等的分配格局向北京、天津两个超级核心城市急剧倾斜，远离周围的河北省地区，才促使通过建立首都经济圈来纠正这种不平衡。考虑到首都经济圈覆盖范围宏大，涉及人口众多，约占中国总人口的8.2%，快速推进首都经济圈的建设是实现中国经济再平衡的极具魄力和野心的一项壮举。 建立首都经济圈 照规划屡次提出的功能疏解和“向外辐射发展”，这一规划无疑将使河北的很多城市受益。 二月份政府工作会议，加速首都经济圈详细规划的出台 经过近8年的内部商议，首都经济圈规划草案于2012年递交至国家发改委。此后，国家发改委要求北京市政府牵头进行一系列研究工作，并组织专家对草案进行为时两年的可行性分析。 然而自首都经济圈的建设在过去10年间进展缓慢，这归因于北京、天津和河北三地在各自的功能划分中很难找到利益契合点。这正是习近平主席在2月召开的工作会议上强调的各地要打破“一亩三分地”的思维定式所暗示的。 尽管进行了如此长时间的研究商议，这份推动京津冀地区全面发展的规划方案并没有按政府预期的要求进展。在二月份召开的政府工作会议上，习近平主席对于人口增长、环境污染及机动车数量增长为北京带来的压力表示十分担忧。按照政策要求，北京部分非核心首都功能将疏解至河北省等地，遏制“摊大饼”式的发展模式。首都经济圈规划的编制，应强调三地协同发展，以充分发挥各自的比较优势。 北京功能疏解的过程中，对承接城市最具吸引力的是第三产业的搬迁，其他产业的处境显然不同。譬如2013年9月北京市政府提出清洁空气行动计划，有1,200家高污染、高能耗企业需要迁出首都，而天津和河北两地始终不愿意接收此类企业。 因此，7月底北京市与河北省签署的七份合作协议代表一体化取得了重大进展。习近平主席2月26日讲话中提出各方需要寻求互利共赢的合作模式，这与“建设绿色河北”的宏伟计划不矛盾。如今，政府希望尽快治理河北省重工业带来的污染，促使河北从传统制造业向知识密集型和服务业转型。 二月份政府工作会议的召开，加速了一体化过程中各项工作的进展。 7月，北京市政府机构发布了《北京市新增产业的禁止和限制目录(2014年版)》，通过禁止或限制不符合首都城市战略定位的产业发展或大型公建建设，从而引导社会资源投向符合首都城市战略定位的产业。至于不符合城市战略定位的存量型产业，全市已经开始了技改升级、就地淘汰、转移疏解三个方向的解决办法。 将北京市污染类企业外迁很急迫，与此同时，减少河北省对重污染类的冶金和化工企业的依赖的压力也很大。但考虑到此类企业在河北省的就业和税收贡献中仍占据着相当大的比重，唯一可行的方案是将一部分污染类企业以技术更加先进的制造类企业替代，另一部分以占北京市GDP总产值79%的第三产业替代。 7月，北京市与河北省签署了七份区域协作协议及备忘录，为推进京津冀一体化，承接北京外迁产业，河北省确定了部分重点承接地区及其功能定位。据悉，制造、物流、批发产业的转移将成为承接重点。 非核心功能的加速疏解 7月北京市政府发布的禁止新建和扩建的限制目录为缓解北京的重压做出贡献。该目录的制订以期通过减少北京城区内过度集中的人口、产业和商业活动来缓解大都市压力。 继7月完成的三份首都经济圈规划措施提交至国务院审核后，8月初“京津第二高铁进入前期准备阶段”的报道再次表明了京津冀协同发展的提速。 8月初，中央政治局常委、原天津市委书记张高丽出任京津冀领导小组组长的消息再次提升了建设首都经济圈的重要性。 大规模的劳动密集型生产企业是急需外迁出京的一类企业。迄今为止，北京凌云建材化工有限公司已将主要的生产线搬迁至河北邯郸，另外，北汽集团计划也将第一汽车制造厂迁至河北，北京现代第四汽车制造厂也正在河北选址并准备搬迁。 综上所述，在2月26日召开的政府工作会议的推动下，7至8月间首都经济圈相关工作进展显著，加快首都经济圈的建设显然已成为中央政府工作日程上的重要议题。 污染类企业和能源密集型企业也急需外迁。2001年北京成功申办2008年奥运会以后，2004年首钢成为第一批迁出首都的污染类工业企业。如今时隔10年，北京即将发起第二批搬迁，优先搬迁的企业主要是制造业、水泥、建筑材料、化工类、家具家装及印染等生产企业。近期发布的限建令也对大型的 区域协同发展，改善城市生存环境 自从2004年发改委首次提出建立首都经济圈以来的十年间，河北省政府积极支持此项工作。这不足为奇，按 建立首都经济圈 低端产业提出要求。譬如北京动物园服装批发市场和大红门服装批发市场均对北京城区环境和交通设施带来巨大压力。因此，政府要求将此类批发市场也搬迁至河北。 交通可达性提高，为首都功能外迁至河北创造了条件 尽管此前北京、天津、河北三地或已就产业和机构的搬迁计划做过商议，但极具讽刺意味的是各地均从自身利益出发，北京企业向河北的搬迁进程已实施了数年。 随着近十年基础设施的快速发展，北京和河北主要城市间的交通日益便利，为更多企业搬迁至更具土地和劳动成本优势的河北省提供了有利条件。在过去十四年间，已有约1,000家企业率先从北京迁至河北，其中大部分是制造类企业(表1)。 医疗机构和其他公共服务机构的外迁虽不紧急，但也被提名。此类机构无需整体搬迁，但是，除核心功能区外的北京其他区域，将不再批准新建或扩建综合性医疗机构。然后，医疗机构和其他公共服务机构将会在北京以外的城市建立分支机构，以分流部分医院就医人员，缓解交通压力。 表1 公里，其中近百分之八十的路段位于河北省，这条最外部的环路贯穿廊坊、承德和张家口等城市，使很多河北省的主要城市能更有效地直通北京(表2，地图3)。 北京至天津的高铁于2008年竣工之后，2012年北京至石家庄的高铁正式运营。过去7年间，中国高速铁路网的飞速发展已经极大地增加了北京与河北南部城市之间的交通联系。除此以外，计划于2015年竣工的大七环路将有效增强北京与河北之间的城市交通网。总长940表2 建立首都经济圈 第二圈层是聚居地可以成为通勤目的地的远郊区域，包括北京的远郊区域怀柔、平谷、密云和延庆，以及河北的燕郊、廊坊和涿州等。未来计划有6条市郊铁路通往北京中心城区，目前已有一条市郊铁路投入使用。届时市郊铁路将会与一系列规划中的地铁线路相连通。 虽然北京计划将大量“非核心产业”及公共服务组织搬迁或扩建至河北部分城市，但搬迁计划可以实施的前提是，这些地点方便被在此就职的北京居民上下班。 在这种情况下，北京市政府相关部门展开了《北京都市圈轨道交通资源整合规划研究》，拟根据通勤时长和距离将京津冀区域划分为三个圈层。第一个圈层半径约35公里，包括北京中心城区及通州、亦庄、房山和昌平区等，通过城市轨道交通网增强通联。目前，北京现有的17条地铁线中已有6条连接到这些周边地区。除此之外，另有13条地铁线正在施工建设，未来将保障第一圈层的重点区域全部可以通往中心城区（地图4）。 第三圈层包括天津及河北的一些主要城市，如石家庄、保定、张家口及秦皇岛等。由于距离北京较远，这些城市与北京之间均有高铁线路相连，另外城际铁路网也是首选交通系统。在2008年北京-天津高铁投入使用之后，北京与其他5座城市之间的高铁线路也都陆续投入运营，有效地减少交通时间，缩小了城市之间的距离感。 建立首都经济圈 区作为自己华北区总部所在地，并将其“银河一号”仓储中心也放在园区（地图5）。