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广州-写字楼吸纳量超预期 2014年1月16日 第4季度，广州珠江新城一批新物业因采取调低租金以吸引租户的策略，受到市场的热捧，成交活跃，从而令全市甲级写字楼的吸纳量超出预期，达86,860平方米，全年吸纳量也达到33.6万的高位水平。受此影响，全市甲级写字楼整体租金穏中微跌了0.3%，为每月每平方米166.6元（27.4美元）(图一)。展望2014年，新物业的供应量仅为10.6万平方米，将令市场的供求关系回归合理水平。租金水平预期将出现稳中有升的趋势，而空臵率则因新物业的入市出现短期的上升。 目录经济概览2写字楼市场3商铺市场7住宅市场11 武汉-写字楼市场需求放缓 武汉写字楼供需市场持续高水平运作，过去三年年均供应量和需求量分别为12万平方米和8万平方米。需求快速释放后，市场需要一定时间去积累新的需求力量。本季度武汉甲级写字楼市场需求放缓，全市甲级写字楼吸纳量仅为1.67万平方米，约占全年吸纳量的16.8%。全市空臵率小幅下滑约2个百分点至15.6%。租金方面，个别物业继续提高租金，令全市租金环比上涨1.4%至每月每平方米116.5元(19.1美元)(图一)。 作者林珂华中区研究部主管+86 20 8510 8209coco.k.lin@dtz.com 长沙-写字楼供需两旺 开福万达广场约18万平方米的优质办公物业于本季度投入市场，长沙优质写字楼总存量达28.5万平方米。五一大道商务区的新增物业为吸引租客进驻，采取低价入市策略，同区域内的其他优质写字楼也积极采取调价策略来增强竞争力，令该区域租金水平相比上季度下降5.6%，全市整体租金达到每月每平方米109.5元(18美元)（图一）。优质写字楼租赁市场表现较为活跃，本季度五一大道商务区吸纳量达到5.1万平方米，创历史新高。因大面积的物业集中入市，该区域的空臵率明显上升至46%。 联系方式 聂安达北亚区研究部主管+852 2507 0779andrew.ness@dtz.com 图一 Hans Vrensen全球研究部主管+44(0)203296 2159hans.vrensen@dtz.com Fergus Hicks全球预测部主管+44 (0)20 3296 2307fergus.hicks@dtz.com DTZ Research 广州及华中区2013年第四季度 经济概览 在广州、武汉和长沙三个城市中，武汉处于城市发展的快速上升阶段，多项主要经济指标增幅均领跑其他两个城市。 广州、武汉和长沙三个重点城市经济均保持稳步增长的态势，国民生产总值增速维持在10%-12%的水平。其中，广州前三季度国民生产总值达到11,127.9亿元(1,827.3亿美元)，同比增长12.0%。同期，武汉增长10.0%达到6,407.9亿元(1,052.2亿美元)，长沙则有11.8%的同比增长，达到5,142.9亿元(844.5亿美元)(表一)。 三个城市的工业生产总值、固定资产投资和实际利用外资同样出现明显的增长。其中，武汉房地产投资额于2013年前10月达到1,559.3亿元(256亿美元)，以25.0%的同比增幅领跑广州和长沙。而广州房地产投资额同比增长18.6%至1,230.2亿元(202.0亿美元)，长沙同比增长11.1%达到930.5亿元(152.8亿美元)。房地产投资的快速发展令三个城市的固定资产投资总额同比增幅均保持在约20%的较高水平(表一)。 随着城市化的高速发展，一些重点二三线城市，例如华中区的武汉和长沙，吸引外商直接投资的能力明显增强。实际利用外资金额保持适度稳定增长。2013年前十月，武汉实际利用外资43.3亿美元，同比增长24.3%，增幅比去年同期上涨了6.6个百分点。其中，东风雷诺落户武汉汉阳黄金口工业区，东风格特拉克落户武汉经济技术开发区。同期，长沙实际使用外商直接投资29.3亿美元，增长17.4%，增幅较去年同期增长6个百分点（表一）。 消费市场开始放缓，同比增速有所回落。其中，武汉1至10月累计完成社会消费品零售总额3,151.0亿元（517.4亿美元），增长13.0%，增幅较去年同期下降2.8个百分点。同期，长沙社会消费品零售总额实现2,286.7亿元(375.5亿美元)，同比增长13.9%，增幅较去年同期减少1.7个百分点（表一）。此外，广州社会消费零售总额同比增幅保持稳定，全市总额达到5,642.5亿元（926.52亿美元），同比增长15.6%，增幅较去年同期仅增加0.7个百分点（表一）。 广州及华中区2013年第四季度 写字楼市场 经过连续三年的大面积优质物业的供应及需求快速消化后，武汉甲级写字楼市场需要一个平整期来重新积累新的需求力量。第4季度，武汉甲级写字楼市场吸纳量保持较低水平，仅为16,700平方米。广州因珠江新城一批优质物业受到市场关注，吸引来自体育中心、越秀和东山区的租户搬迁至此，从而令全市吸纳量保持在86,860平方米的水平，环比增长241%。而长沙在五一大道的开福万达广场入市的推动下，全市吸纳量达到5.1万平方米，创历史新高。 在没有新增供应的前提下，广州和武汉持续消化现有物业，令全市空臵率分别环比下降了2.7个百分点和2.0个百分点，保持在9.8%和15.6%的水平。长沙因大面积的物业集中入市，导致全市空臵率大幅上升22%至46%（图三）。 图三 租金方面，广州珠江新城商圈因供应充足，各新楼宇之间为了争取客户入驻，纷纷在租金上提供让利，令该区的整体租金下调了1.16%。受此影响，第4季度广州甲级写字楼整体租金保持在每月每平方米166.6元(27.4美元)，环比下降0.3%（图二、图三）。此外，武汉核心商圈的部分优质物业因入住率较高而上调租金，从而推高全市甲级写字楼的租金环比上涨1.4%至每月每平方米116.5元（19.1美元）(图二、图三）；而在长沙，由于新物业采取低价入市策略以吸引租客进驻，令同一商圈的其他优质写字楼不得不也积极采取调低租金的策略来应对，从而令全市甲级写字楼的租金水平下调至每月每平方米109.5元(18.0美元)，环比下降5.6%(图二、图三)。 广州及华中区2013年第四季度 表二 广州 由于没有新物业交付使用，2013年第4季度，广州甲级写字楼存量仍然维持于327.8万平方米(表二)。 由于采取调低租金以吸引租户的策略，珠江新城一批新物业受到市场的热捧，成交活跃。受此影响，第4季度广州甲级写字楼的吸纳量超出预期，达86,860平方米。全年吸纳量也达到33.6万的高位水平（表二）。 从租赁行为来看，一部分租户出于业务扩张和扩大办公面积等因素的考虑，从体育中心商圈、东山和越秀等成熟商圈搬迁至珠江新城。而其原本的办公面积因拥有成熟的商业氛围和配套，同样是市场青睐的目标。 受珠江新城一批新物业采取低价策略招租的影响，全市整体租金穏中微跌了0.3%，为每月每平方米166.6元（27.4美元）(图四)。其中珠江新城整体租金为每月每平方米180.4元（29.6美元），环比下调1.2%。除此以外，其它三个区域的租金均稳中微升（表二）。 市场租赁活跃令第4季度整体空臵率下调了2.7个百分点，保持在9.8%的水平。综观四个商务区，空臵率均出现下调，其中尤以珠江新城为最，下调了4.3%，为17.6%（表二、图五）。而其它三区，空臵率均维持在5%以内的低水平。 在供应充裕的市场环境下，新物业采取低价策略效果良好，此举将受到未来市场新物业的效仿。经历了近几年的供应高峰期之后，展望2014年，新物业的供应量仅为10.6万平方米(图五)，市场的供求关系因此将回归合理水平。所以，我们预期，2014年广州甲级写字楼的租金水平将出现稳中有升的趋势，而空臵率则由于新物业的入市出现短期上升的状况(图五)。 广州及华中区2013年第四季度 注：F表示预测数据资料来源: DTZ戴德梁行研究部 表三 武汉 在供需持续高水平运作之后，市场已进入调整期，需要一定时间去积累新的需求力量。2013年第四季度，武汉甲级写字楼吸纳量保持平稳，为1.67万平方米，约为全年吸纳量的16.8%。2013年全年吸纳量近10万平方米，约为2012年的91%（图七）。 目前武汉甲级写字楼市场的需求主要集中在两个方面，一是原有的租户扩租，二是新租户入驻。目前第一种需求占比较大，未来一年存量写字楼的主要招租策略也将是在保有现有租户的基础上吸引新租户。 租金方面，核心商圈的部分优质物业因入驻率较高，会选择预留空间以满足大企业的扩租需求，本季度这些写字楼采取上调租金的方法，适当清理出一部分小面积租户。受此影响，武汉市甲级写字楼的租金环比上涨1.4%至每月每平方米116.5元（19.1美元）(图六、表三）。中南商务区本身租金水平较高，加之目前该区域可供出租的写字楼面积较多，为了争夺租户，租金有小幅的回调，环比下降0.6%（表三）。 空臵率方面，当前武汉全市甲级写字楼的空臵率为15.6%，环比下降了2.0个百分点。分区域来看，新兴区域一批新优势物业受到市场的关注，入驻情况较为理想。汉口沿江商务区于上个季度开始就已经达到满租的状态，武昌滨江商务区的租赁情况良好，租金有继续上调的趋势，目前这两个区域的总平均空臵率约为12%，和上季度相比空臵率下降了6个百分点（表三、图七）。 2011年以来，武汉甲级写字楼的供需连续三年保持高水平，近三年的年均供应量达到了12万平方米，年均吸纳量也达到了近8万平方米。在供应和需求长期保持高位的背景下，武汉的甲级写字楼市场也将面临着未来需求增长乏力的状况。戴德梁行研究数据显示，未来三年，武汉甲级写字楼将新增供应48.2万平方米，新增供应不断增长令部分新写字楼采取低租金策略入市以争夺客户，我们预期，明年武汉写字楼的租金将将步入调整,将会出现小幅波动，空臵率将有所回升。 图七 广州及华中区2013年第四季度 表四 长沙 五一商务区是长沙唯一的成熟商务区，也是优质写字楼的集聚区。本季度该区的开福万达广场约18万平方米的优质办公物业投入市场，令全市优质写字楼总存量达28.5万平方米(表四)。该优质物业的入市，标志着长沙开始真正迎来了甲级写字楼时代，也令长沙优质写字楼市场发生了一些变化： 新物业的入市备受市场关注，同时也吸引了一批原本在该区其他物业办公的租户搬迁至此大厦办公。如龙湖地产从亚大时代搬至万达广场，租赁1,700平方米办公面积。受此影响，部分写字楼因租户的搬迁导致空臵率有所上升。此外，新物业还备受一批开辟长沙市场的新成立企业的青睐，其中金融服务和其他专业服务企业表现尤其活跃。新的优质写字楼租赁活跃直接带动了成交量的增长，戴德梁行研究数据显示，本季度，五一大道商务区吸纳量达到5.1万平方米，创历史新高。然而因大面积的物业集中入市，该区域的空臵率大幅上升至46%(表四、图八)。 租金方面，由于新物业采取低价入市策略以吸引租客进驻，令同一商圈的其他优质写字楼不得不也积极采取调低租金的策略来应对，从而令该区甲级写字楼的租金水平下调至每月每平方米109.5元(18.0美元)，环比下降5.6%(表四)。 2014年长沙将会有泊富国际广场和北辰时代广场等优质物业相继入市，为市场带来16.8万平方米的新增优质写字楼供应。虽然目前长沙写字楼市场处于快速发展阶段，需求力量持续强劲，供需两旺，然而大量优质物业的集中入市会直接造成空臵率的明显攀升。此外，我们预期市场需要一段较长的时间才能消化大体量的供应，因此租金会增速放缓。 图九 广州及华中区2013年第四季度 图十 商铺市场 第4季度，广州、武汉和长沙三个城市的消费零售市场零售总额的增幅保持畅旺，但零售总额的增幅有所回落。2013年前10月，三城市社会消费零售总额同比增长分别为15.6%、13.0%和13.9%。其中，武汉和长沙零售总额增幅较去年同期分别减少了2.8和1.7个百分点，广州仅有0.7个百分点的增长。 零售总额增长放缓并未减少品牌零售商对武汉和长沙的布点需求。本季度，随着优质新物业的入市，武汉