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2014年1月20日 北京–大宗投资市场持续旺盛 北京大宗投资市场(成交金额大于1千万美元)延续了上季度的旺盛态势，本季度共完成交易43宗。其中，土地投资市场方面，随着北京市“自住型商品房”政策的出台，政府进一步加大住宅供地，本季住宅用地表现不俗，总共成交17宗，环比上涨41.7%。 目录经济概览2写字楼市场3商铺市场10住宅市场17投资市场24 天津–市区优越区位的甲级写字楼需求强劲 市场需求逐步回暖，部分热点写字楼得益于优越的区位和完善的物业管理，呈现出了供不应求的态势，因此，这部分业主开始提高租金报价以挑选优质客户，从而使得市区甲级写字楼租金小幅上升，平均成交租金达到每月每平方米120.8元(19.8美元)。 作者 沈阳–平均空臵率环比下降10.56个百分点 赵岩华北区研究主管+85 10 8519 8087grace.y.zhao@dtz.com 本季度，甲级写字楼市场需求表现良好，同时，市场无新增供应出现而以存量去化为主。因此，市场平均空臵率从第3季度的16.2%下降至第4季度的14.5%，环比下降10.6个百分点。 大连–时尚、餐饮品牌依然保持扩张态势 尽管零售租赁需求较此前有所放缓，但时尚、餐饮品牌依然保持扩张态势，在各大商场品牌招商中表现活跃。本季度，数家餐饮店和外资零售商继续在大连扩充业务。 联系人 聂安达北亚区研究主管+852 2507 0779andrew.ness@dtz.com 青岛–儿童零售、餐饮等业态表现活跃 从整体来看，全市优质商铺市场表现平稳，市场无新增供应出现。本季度，儿童零售、餐饮等业态表现活跃，在青岛市场继续其扩充计划。 Hans Vrensen全球研究主管+44 (0)20 3296 2159hans.vrensen@dtz.com 西安–新增供应拉高商铺市场平均租金水平 本季度西安市场新增供应量超过50万平方米，由于新增项目均位于城市核心商圈，其中部分项目还属于地铁上盖商业，因此租金水平相对较高，从而拉动全市优质商铺市场的平均租金环比上涨5.5%。 Fergus Hicks全球预测主管+44 (0)20 3296 2307fergus.hicks@dtz.com DTZ Research 华北区2013年第四季度 (1678.7亿美元)和3,139.4亿元(515.5亿美元)，同比增长12.6%和11.5%，超过全国增速4.9和3.8个百分点(表1)。 经济概览 华北六市的经济运行状况总体平稳，稳中有升。2013年前第三季度，北京全市实现地区生产总值13,766.2亿元(2,260.5亿美元)，同比增长7.7%，增速同比上涨0.2个百分点，同时与全国GDP增幅持平；天津和西安两市地区生 产总值同比增 幅领先，分 别达 到10,223.0亿 元 2013年1至9月，北京市房地产开发投资为2,413.9亿元(396.4亿美元)，比去年同期增长9.5%，占全社会固定资产投资比重为49.5%(表1)。华北其他五个城市的房地产开发投资同比增幅均在14%以上，增长势头强劲。 华北区2013年第四季度 图1 写字楼市场 2013年第4季度，华北区甲级写字楼整体市场表现良好，六市平均租金均有小幅上涨。其中，北京甲级写字楼租金小幅上涨至每月每平方米298.9元(49.1美元)，环比上升0.7个百分点。这主要是由于CBD新入市项目较高租金的拉升以及金融街的租金上浮。另外，天津以每月每平方米120.8元(19.8美元)平均租金略微领先于其他四个城市而位居华北区第二位（图1、2）。 本季度，华北六市的甲级写字楼新增供应量为340,616平 方 米，至 此 ， 华 北 区 甲 级 写 字 楼 总 存 量 达 到10,422,881.20平方米，其中北京占总存量比例为66.4%，超过其他五个城市的存量总和。 本季度，华北区甲级写字楼需求依旧旺盛，六市总吸纳量达到251,977.2平方米，环比增长155.2%。其中，青岛和西安的吸纳量变化幅度不大，与上季度相比仅小幅增长，而其他城市的需求均在本季度释放较多，吸纳量增幅可观。北京甲级写字楼吸纳量达到93,010.7平方米，环比上涨154.7%。吸纳量的增长主要来自新供应，并由内资企火速吸纳。2013年全年，内资企业持续活跃在北京 写 字 楼租 赁 市场 中 ，完 成 了甲 级 写字 楼 租赁 活 动66.40%的成交。 图2 2014年，北京甲级写字楼市场缺乏新增供应，预计整体租金将保持稳定，同时空臵率进一步下降。天津和沈阳两个城市的新增甲级写字楼面积均会超过20万平方米，届时空臵率有望上升，同时竞争压力使得业主主动涨价的空间十分有限，租金将面临较强下行压力，尤其是位于非核心商圈的甲级写字楼，为吸引租户而倾向于低价入市的租赁策略。 华北区2013年第四季度 北京 2013年第4季度，位于CBD核心区域的新项目财富金融中心的入市为北京甲级写字楼市场带来176,000平方米的 可 租 赁 空 间 ， 至 此 ， 全 市 甲 级 写 字 楼 存 量 达 到6,938,483平方米(表2)。 新项目的入市带来写字楼市场可租赁面积的增加，本季度全市甲级写字楼吸纳量增加至93,010.7平方米，较去年同期上涨154.7%。2013年，内资企业在北京写字楼租赁市场中始终扮演着重要角色，完成了甲级写字楼租赁活动66.4%的成交。 本季度，北京甲级写字楼租金小幅上涨至每月每平方米298.9元(49.1美元)，环比上升0.7个百分点。这主要是由于CBD商圈新入市项目较高租金的拉升以及金融街商圈的租金上浮。同时，由于新入市的项目体量较大，第四季度全市甲级写字楼空臵率环比上升1.2个百分点至2.6%(表2)。 分商圈而言，新入市的财富金融中心为CBD核心区带来较多可租赁空间，使得该商圈的空臵率上涨3.8个百分点至4.9%。同时，该项目较高的租金水平也将CBD商圈平均租金拉升至335.20元(55.04美元)每月每平方米，环比上涨1.2%。由于租赁面积稀缺，以金融街为代表的核心商圈租金继续小幅上涨，本季度平均租金环比上涨1.1%至每月每平方米359.9元(59.1美元)。非核心商圈今年上半年入市的国海广场C座带来的可租赁空间已被市场吸纳，使得该商圈空臵率下降至0.8%，环比下降1.5个百分点(表2)。 本季度，北京市甲级写字楼销售价格环比上涨0.7%，至每平方米63,492元(10,426美元)(图3)。 位于非核心商圈的远洋国际中心II期预计将于近期投放市场，为北京甲级写字楼市场带来5.3万平方米的新增供应，但除此之外，预计2014年将鲜有项目入市，北京甲级写字楼市场供不应求的局面预期将更为紧张。在此情形下，预计2014年甲级写字楼租金将继续上涨，随着新项目的消耗，空臵率也将继续走低。(图3)。 华北区2013年第四季度 表3 天津 2013年第4季度，位于金融城的金谷大厦入市给市区甲级写字楼带来约40,500万平米的新增供应，全市甲级写字楼的总存量达到891,133平方米。同时，新项目的入市，使得全市甲级写字楼空臵率环比上升1.2个百分点，至15.3% (表3)。 本季度由于部分客户租约到期，写字楼市场的流动性明显增强。部分热点写字楼得益于优越的区位和完善的管理，呈现出供不应求的态势。2013年全年天津市区甲级写字楼租赁市场吸纳量达到39,243平方米，同比上升20.6%(图4)。 一些原有优质项目由于空臵面积不多，业主对新增客户的筛选更为严格，这部分业主提高报价使得全市甲级写字楼租金环比小幅上升0.2%，租金报价达到每月每平方米124.5元(20.4美元)，成交租金达到每月每平方米120.8元(19.8美元)。 图4 分商圈来看，作为全市甲级写字楼风向标的南京路区域租 金 水 平维 持 平稳 ， 租金 报 价维 持 在每 月 每平 方 米130.2元(21.4美元)，成交租金为每月每平方米126.3元(20.7美元)；小白楼区域受分散业权物业的影响，租金小幅下降0.4个百分点；友谊路和金融城区域的原有可租赁物业空臵面积不断下降，且受区域规划利好带动，租金均出现了上升(表3)。 散售型甲级写字楼物业的成交面积和成交均价较上季均有所上升，成交面积达到29,101平方米，成交价达到每平方米21,262元(3,491美元)。迫于资金的压力以及未来市场供应较多的压力，开发商选择整售或散售写字楼仍然是一个重要趋势。 预计明年将有26万平方米的新增供应入市，分散于各个商圈，届时写字楼整体空臵率将出现上升。写字楼集中入市带来竞争压力亦将使租金上行受到抑制，租金将出现调整。 华北区2013年第四季度 沈阳 表4 2013年第4季度，沈阳甲级写字楼市场无新增供应，总存量依然维持在460,700平方米（表4）。 本季度，全市甲级写字楼吸纳量从第三季度的24,100.8平方米环比上升32.6%，至31,966.4平方米，同时，空臵率从第三季度的16.2%下降至第四季度的14.5%（表4和图5）。其中，中街区域自沉寂一年之后本季度开始活跃，部分本土企业开始选择升级迁入甲级写字楼，本季度该区域空臵率环比下降4个百分点，达到34%。北站区域自上个季度新增供应带来的空臵率上升之后，本季度因以金融行业为代表的租户消化了部分存量，使得该区域空臵率环比下降了1.9个百分点，至19.95%。五里河区域与中山广场-和平大街区域空臵率持续小幅度下降，保持较稳定态势，空臵率依旧低于全市平均水平（表4）。 受经济温和增长的影响，本季度沈阳甲级写字楼平均成交租金环比上升了0.4%，达到110.8元（18.2美元）（表4）。分区域来看，北站与五里河两个商务集中区域的租金随空臵率下降而小幅上升，活跃行业主要为金融业和体育用品行业。中街区域成交租金仍停留在76元（12.5美元），与上季度相比没有变化，一方面是因为业主希望快速消化存量，另一方面甲级写字楼市场租金增长放缓的态势使业主持对于提价较为谨慎。 2014年，预计约有15万平方米的新增供应入市，项目包括嘉里中心、茂业中心、中汇广场A座。这些新供应集中在北站与五里河区域。这将令市场面临较大的吸纳压力，同时，甲级写字楼空臵率将出现上升，因此，预计明年租金下行的压力比较大。 华北区2013年第四季度 大连 表5 2013年第4季度，因一栋甲级写字楼项目入市，使得全市甲级写字楼存量上升到736,006.2平方米(表5)。 虽然足量的新增供应面积出现，但是吸纳量可观，达到61,811.9平方米，其中，较多吸纳需求集中在万达中心和上方港景两项目中。因此，全市整体空臵率环比下降2.30个百分点，至25.0%。分区域来看，开发区和星海湾区域的空臵率均有所下降；因新增项目的入市，人民路和青泥洼桥区域空臵率均有所上升，与上一季度相比，空臵率分别上升了0.2个百分点和5.3个百分点（表5）。 第4季度，由于新增项目租金较高，以及部分热点项目上调租金，大连市甲级写字楼平均成交租金环比上季度上升0.6%，至每月每平方米109.5元（18美元）。整体租金水平微涨，而各区域之间租金变化出现一定程度差异化。其中，人民路区域租金增幅较大，环比上涨7.5%，至每月每平方米104.4元（17.1美元）；而开发区平均租金环比下降8.3%，至每月每平方米66.9元（11美元）（表5）。 2014年，大连市预计将有9万平方米的新增供应入市，市场面临较大招租压力，届时空臵率会有所提高，同时，由于竞争激烈，预计租金将会出现调整。 华北区2013年第四季度 表6 青岛 2013年第四季度，市南区CBD迎来两栋高品质写字楼入市，为市场带来102,927平方米的新增供给，至此全市甲级写字楼的存量达到了854,491平方米(表6)。 本季度，全市甲级写字楼的吸纳量为17,587.3平方米；2013年全年甲级写字楼的吸纳量较去年同期大幅增长93.8%，至90,544.7平方米。