Property Times

华南及华西区2013年第四季度甲级写字楼租金稳中有升 深圳-写字楼租金呈惯性上涨 2014年1月17日 中航中心的投入使用带来72,000平方米的甲级办公面积，新供应的入市刺激了需求的释放，全市甲级写字楼吸纳量较上季度上升157.2%至56,729平方米。此外，年内新入市的其他项目部分尾盘招租进度加快也带动吸纳量的上升。写字楼租赁需求相对活跃的同时，整体租金保持惯性上涨至每月每平方米195.1元（32.0美元），环比上升2.9%。 经济概览2写字楼市场3商铺市场7工业市场11住宅市场12 重庆-零售物业租金保持平稳 四季度优质商场租赁成交较为活跃，各购物中心为了在竞争愈加激烈的商业市场中实现差异化经营，纷纷进行品牌调整。但在消费增长放缓及电商冲击下，品牌调整并未带动租金大幅上涨，整体租金依然保持平稳。受新增供应影响，所选商圈优质商场空臵率较上季度增加1.4个百分点，至8.6%。 作者张晓端华南及华西区研究部主管+86 755 2151 8116xiaoduan.zhang@dtz.com 成都-住宅市场成交量稳中有升 四季度成都住宅成交依然保持相对平稳的水平。2013年10月至11月，成都新建住宅成交量为1,837,747平方米，环比上季度前两个月小幅上涨4.7%。二手住宅成交更是延续了近半年时间的平稳趋势，10至11月份成都主城区二手住宅的成交量为697,621.8平方米，与上一季度前两个月相比上涨3.9%。 联系方式 聂安达北亚区研究部主管+852 2507 0779andrew.ness@dtz.com Hans Vrensen全球研究部主管+44 (0)20 3296 2159hans.vrensen@dtz.com Fergus Hicks全球预测分析部主管+44 (0)20 3296 3011fergus.hicks@dtz.com DTZ Research 华南及华西区2013年第四季度 表一 经济概览 前三季度，各城市经济保持平稳较快发展。深圳实现生产总值达10,083.3亿元（1,655.7亿美元），同比增长9.7%，比去年同期增速提高0.7个百分点；第三产业比重持续提升，前三季度第三产业增加值占GDP比重达55.3%，比去年同期提高1.4个百分点。重庆、成都生产总值分别同比增长12.4%、10.2%至8,637.1亿元（1,418.2亿美元）、6,681.0亿元（1,097.0亿美元），第三产业增加值占GDP比重分别为39.0%和49.8%（表一）。 在“稳增长、调结构、促改革”的总基调下，货币供应放量及政策利好推动各城市固定资产投资平稳增长。1-10月，深圳、重庆和成都固定资产投资额分别比去年同期增长12.9%、20.5%和9.1%至1,956.5亿元（321.3亿美元）、8,754.1亿元（1,437.5亿美元）和5,209.2亿元（855亿美元）。房地产投资占固定资产投资比重分别为36.0%、17.1%和32.5%（表一）。 社会消费品零售总额增速持续回升。1-10月，深圳市实现社会消费品零售总额3,579亿元（587.8亿美元），同比增长9.8%，增速比前三季度提高0.2个百分点，达到今年以来的最高增速。而成都和重庆实现了更快的增速，其中成都实现社会消费品零售总额同比增长12.8%至3,056.3亿元（501.86亿美元），重庆实现社会消费品零售总额同比增长13.5%达到3,680.6亿元（604.4亿美元），比全国增速快0.5个百分点（表一）。 华南及华西区2013年第四季度 图二 写字楼市场 四季度各城市写字楼均有新项目入市，但市场表现不尽相同。中航中心的入市一定程度上刺激了需求的释放，深圳市甲级写字楼吸纳量较上季度上升157.2%至56,729平方米。而受新项目入市的间较短而影响，成都甲级写字楼物业吸纳量比三季度下降12.2%至39,613平方米。重庆写字楼租赁市场整体表现较为平淡，全年甲级写字楼吸纳量为32,347平方米，较去年下降32.3%。 各城市甲级写字楼物业租金总体上呈现稳中有升趋势。四季度深圳、重庆、成都写字楼租金分别环比上季度上升2.9%、0.1%和1.6%至每月每平方米195.1元（32.0美元）、94.8元（15.6美元）和125.9元（20.7美元）。 对于2014年的市场走向，预计上半年，深圳由于尾盘租赁价格相对进取，而小量新供应的物业品质较高，写字楼平均租金水平有望被拉高；下半年开始，深圳甲级写字楼供应量将显著加大，大量的新供应会一定程度上导致空臵的增加，整体租金也将面临较大压力。而重庆市场，伴随写字楼项目的陆续入市，短期内写字楼租金上涨阻力加大；长期看来，甲级写字楼市场整体品质的提升或将带动租金水平稳中有升。2014年成都近40万平方米的新项目入市或将令市场面临租金下行和空臵率高企的压力。 华南及华西区2013年第四季度 深圳 表二 第4季度，中航中心的投入使用带来72,000平方米的甲级办公面积，新供应的入市一定程度上刺激了需求的释放，全市甲级写字楼吸纳量较上季度上升157.2%至56,729平方米。此外，年内新入市的其他项目被市场逐渐消化且部分尾盘招租进度加快也带动吸纳量的上升，本季度福田区、南山区吸纳量分别达到41,130平方米、12,099平方米；罗湖区在持续无新供应的情况下，吸纳量继续减少，仅为3,500平方米，对应空臵率也小幅下降至8.7%（表二）。 写字楼租赁需求相对活跃的同时，整体租金保持惯性上涨至每月每平方米195.1元（32.0美元），环比小幅上升2.9%。罗湖、福田和南山区平均租金分别上升3.1%、2.4%和3.2%至每月每平方米181.5元（29.8美元）、207.6元（34.1美元）和154.5元（25.4美元）（表二）。 金融、科技类企业依然是市场新增需求的主力，而物流类企业出于成本考虑，在租赁活动中表现较为谨慎。从区域上看，福田中心区仍是甲级写字楼租赁需求的热点区域；前海金融合作区发展吸引市场广泛关注的同时，也成为一些金融类企业未来进驻的目标区域，因此在前海尚未有物业供应时，已有部分企业搬迁至靠近前海的项目。 写字楼买卖方面，今年一手写字楼供应量明显增加，1-11月，写字楼批准预售面积达到34.65万平方米，是去年同期的2.5倍，在新供应的刺激下，一手写字楼成交19.34万平方米，较上年增长250%。新房供应的增加分流了一部分二手交易的需求，1-11月，全市二手写字楼成交仅11.14万平方米，比去年同期减少36.3%。其中，业主惜售降低了二手优质物业的供应量，也一定程度上影响了二手市场的成交量。 明年上半年，由于尾盘租赁价格相对进取，而新供应的物业品质较高，都将拉高全市的平均租金水平，预计租金将稳中上升。2014年下半年开始，深圳甲级写字楼供应量将显著加大，大量的新供应会一定程度上导致空臵的增加，整体租金也将面临较大压力。但由于新增供应大部分为总部物业，一定比例的自用要求消化了一部分的竞争压力，此外由于高品质总部物业对租金期望较高，价格让步空间并不大，因此整体租金出现明显下降的可能性小。 尽管福田中心区未来的持续供应将进一步稳固其作为深圳金融中心的地位，但随着后海总部经济区、南油片区以及未来前海的发展，高质素新项目的入市将使得企业 租户对此片区的关注度提高，有望加大南山区对深圳整体写字楼市场的影响力，强化南山区办公氛围，从而吸引部分租赁需求从福田转移至南山。 华南及华西区2013年第四季度 表三 重庆 2013年第4季度，位于渝中区化龙桥的瑞安重庆企业天地2号楼投入市场，为重庆甲级写字楼市场带来116,000平方米的新增供应，目前市场存量为540,861平方米。2013年重庆写字楼租赁市场整体表现较为平淡，全年甲级写字楼吸纳量为32,347平方米，较去年下降32.3%(表三)。 新项目入市时间较短，且仅交付低区楼层，因此市场对于新增供应的进一步消化将推迟到明年，受此影响渝中区甲级写字楼空臵率大幅上升到43.7%，并带动全市空臵率上升至37%，处于历史较高水平。而南岸区和江北区在没有新增供应的情况下，市场继续吸纳存量物业，空臵率分别下降至11.7%和2.6%。从市场整体客户结构来看，担保、贵金属和投资顾问公司表现依然较为活跃。 本季度写字楼租金为每月每平方米94.9元（15.6美元），环比微升0.1%，同比增长0.8%，全年租金走势趋于平稳。明年开始陆续会有写字楼项目入市，短期内租金上涨阻力加大；但长期看来，随着甲级写字楼市场整体品质的提升，租金水平亦会有一定提高（表三）。 本季度回报率已连续三个季度下滑，而重庆甲级写字楼资产价值年增幅达到4.2%，大大高于租金0.8%的年增幅。回报率下滑而资产价值仍然呈小幅上涨势头，表明投资者对于重庆写字楼市场仍保持较为乐观的态度。 四季度瑞安房地产公司以总价24.1亿元（4亿美元）将重庆天地企业天地2号的办公物业及地下停车位出售给阳光保险公司，其中办公物业总建筑面积11.95万平米。瑞安此次交易是为了通过整栋出售公司的非核心办公楼及零售物业以提高资产周转率及缩短投资回报周期。 在售写字楼方面，位于江北嘴的力帆中心目前售价在每平方米27,000-30,000元之间（4,433-4,926美元），同时该区域内的金融城T2-2号楼也已开始对外出租。 华南及华西区2013年第四季度 表四 成都 第4季度，时代1号及国际金融中心一期分别投入使用，为市场带来224,000平方米的可租赁面积，成都甲级写字楼市场总存量由此上升到1,306,024平方米（表四）。 受新入市项目的影响，全市甲级写字楼空臵率继续攀升。本季度空臵率环比上季度上升7.2个百分点至47.8%。 本季度，全市甲级写字楼物业的租赁市场整体表现优异。吸纳量为39,613平方米，虽然与第三季度的吸纳量相比下滑了12.2%；但与去年第四季度的吸纳量相比涨幅明显，同比上涨25.2%（表四）。从成交情况来看，甲级写字楼租赁市场的主要客户仍然是以国内的企业为主；从行业上来看，承租能力较强的金融、商业及专业服务以及房地产类行业仍然是成都甲级写字楼行业的主要租户行业。 东大街新项目推高了租金本季度，较上个季度上涨了7.3%，整体租金水平较上个季度反而上涨了1.6%，至125.9元每平方米（20.7美元）,而其餘區域都保持輕微下降趨勢（表四）。 2013年，共有近34万平方米的甲级写字楼陆续投入使用，较大的供应量使得成都写字楼租金出现下滑，而空臵率不断上升。与此同时，较大的市场供应也刺激了需求，2013年市场的吸纳量与去年相比上涨了65.2%。根据目前的数据显示，2014年还将会有近40万平方米的新项目入市，预计写字楼市场还将面临租金下行和空臵率高企的压力。 华南及华西区2013年第四季度 图七 商铺市场 电商的快速发展继续对百货业构成冲击，同时新增购物中心以及大量的未来供应也给零售市场带来激烈的竞争压力。各购物中心及百货纷纷进行品牌调整及升级改造以实现差异化经营。尽管如此，商铺市场的租金并没有因此实现明显的上涨，2013年第4季度，深圳、重庆和成都的购物中心租金分别为每月每平方米963元（158.1美元）、732元（120.2美元）和685元（112.5美元）。 近年来商业地产投资热潮将为各地带来大量的商业物业供应，2014年，深圳、重庆和成都的购物中心供应量预计将分别达到52.63万平方米、141.80万平方米和58.42万平方米。大量新增项目的入市，在加速各地商业地产发展的同时，也将面临招租压力和后续的激烈竞争。 华南及华西区2013年第四季度 表五 深圳 去年以来国内高端餐饮消费收缩明显，经济型餐饮品牌扩张迅速，绿茶陆续在深圳开出三家门店，而外婆家也在KK Mall开出深圳首店。与此同时，不少专注高端市场的餐饮集团也纷纷推出小型餐饮弥补不足，小南国旗下年轻品牌南小馆首度落户COCO Park。而随着调控新政的出台，未来高