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上海-写字楼租金回到下降趋势 2014年4月10日 上海甲级写字楼租金在上个季度出现一波反弹行情后小幅下降。本季度总体租金环比下跌0.92%，至人民币每天每平方米8.65元（1.4美元）。浦西地区激烈的竞争格局以及郊区新增供应的增加是上海整体写字楼租金下降的主要原因。如果单独看浦东市场，由于空臵面积短缺，甲级写字楼租金事实上保持小幅上涨的趋势。 南京–新街口优质商铺租金上升，带动平均租金上涨 南京社会消费品零售总额在2013年同比增加13.8%，高于全国平均13.1%的增速。主要源于新街口的优异表现，中心商圈优质商铺的平均租金本季度环比上升1.18%，达到人民币35.21元每平方米每天（5.72美元）。由于一些新开业购物中心的出租率上升，总体平均出租率水平上升0.83个百分点到93.72%。 作者 Shaun Brodie华东区研究部主管中国区战略研究主管+86 21 2208 0529shaun.fv.brodie@dtz.com 杭州–住宅高库存将对市场带来压力 在杭州高端市场，非服务式公寓的价格在本季度环比上涨0.65%，到每平方米44,035元人民币（7,160美元），别墅的均价环比下跌0.18%，到每平方米34,335元人民币（5,583美元）。虽然本季度高端市场仍然相对平稳，但将在未来感受到整个住宅市场高库存所带来的压力。 联系方式 图一 聶安達北亚区研究部主管+852 2507 0779andrew.ness@dtz.com Hans Vrensen全球研究部主管+44 (0)20 3296 2196hans.vrensen@dtz.com Fergus Hicks全球预测分析部主管+44 (0)20 3296 3011fergus.hicks@dtz.com DTZ Research 华东区2014年第一季度 经济概览 2013年华东区经济总体增长迅猛，上海全市地区生产总值21,602.12亿元（3,512.5亿美元），比上年同期增长7.7 %（表一）。杭州全市地区生产总值8,343.52亿元（1,357亿美元），比上年同期增长8.0%，年增长率与上季度持平。南京全市地区生产总值8,011.78亿元（1,302.7亿美元），比上年同期增长11.0%。 全国房地产开发投资同比增长19.8%达到86,013亿（13,986亿美元）。 2013年，上海，杭州，南京人均可支配收入达人民币43,851元（7,130.2美元）人民币39,310元（6,391.9美元）及人民币39,881元（6,484.7美元），同比增长9.1％，10.1％及9.8％（表一）。 华东区2014年第一季度 图二 写字楼市场 2014年第一季度大约有175,000平方米新增供应进入华东市场，达到去年同期的2倍。同时，上海，南京，杭州三城的写字楼总体净吸纳量保持在高位水准。尽管本季度有大量新增供应，高吸纳量保持了写字楼总体空臵率的平稳。 华东地区写字楼租金总体保持平稳。上海甲级写字楼租金在上季度的一波反弹行情后回到下行区间，本季度平均租金每平米每天下跌8分，达到人民币每天每平方米8.65元（图3）。浦西地区大量的新增供应以及激烈的竞争格局是上海整体写字楼租金下降的主要原因。 由于2014年将有多个甲级写字楼项目交付，华东三城写字楼空臵率短期内将会被推高。中长期来看，由于华东3城在2015-2016年的供给都非常充足，写字楼入驻率将出现一定的压力，从而导致租金上涨压力增大（图2）。 图三 华东区2014年第一季度 上海 表二 本季度共有175,076平方米的新增供应入市，上海甲级写字楼总存量达到6,424,904平方米（表2）。尽管新增供应充足，全市甲级写字楼103,425平米的高吸纳量保持了空臵率的平稳。与上季度相比，全市甲级写字楼空臵率下降了0.05个百分点，至8.55%。目前，浦东的甲级写字楼空臵率是全市最低，为2.0%（表2）。 值得注意的是，本季度上海写字楼总体租金在上季度的一波反弹行情后进入下行区间。全市总体租金环比下降0.92%，达到人民币每天每平方米8.65元（1.4美元）（表2）。就地区差别而言，浦东写字楼租金继续保持上升趋势，而浦西地区租金水平明显下跌，环比跌幅为2.1%。浦西地区新增供应的增加以及激烈的竞争是本季度上海写字楼整体租金下降的主要原因。 预计2014年将有近120万平方米的新增供应入市，因此我们预计总体空臵率短期内会有所上升。中长期来看，我们对市场保持谨慎态度。在2015-2016年写字楼新增供应高峰到来后，写字楼市场的增长趋势将有所减缓。 在投资市场，本季度甲级写字楼平均市场回报率上升了0.12个百分点，达到5.93%。随着写字楼总体租金的下降，更多业主面对合理的报价持开放态度，导致本季度甲级写字楼的资本价值环比下跌了2.3%，至人民币54,987每平米。 我们预计2014年二季度上海写字楼市场会保持下行压力，租金增长范围在-1.0%-0.5%之间。由于新增供应的持续入市,下季度总体空臵率将提升1-3个百分点。最后，我们对2014年写字楼投资市场继续保持谨慎乐观的态度,预计市场回报率短期内将会继续维持在5.7-6.0%的水平。 华东区2014年第一季度 表三 南京 本季度南京甲级写字楼市场没有新增供应，总存量维持在1,289,187平方米（表3）。第一季度写字楼总体净吸纳量从上季度的51,011平米下降至2,707平米。整体空臵率环比小幅下降了0.21个百分点，至9.75%。目前，白下区的空臵率是全市最低，为6.3%。由于今年新增供应有限，预计南京写字楼空臵率在短期内会保持稳定。然而，随着2015-2016年新增供应高峰的到来，我们预计南京写字楼总体空臵率未来会有所升高。(图5). 本季度南京甲级写字楼租金价格为人民币每天每平方米4.0元（0.7美元），与上季度持平（表3）。随着新街口的地标性项目德基广场二期的入市，短期内我们预测平均租金将会小幅升高。长期来看，由于未来几年大量项目的集中供应，租金的增长将趋于平缓（图5）。 本季度南京甲级写字楼资本价值小幅上升至人民币每平米24,865元。市场回报率稳定在6.0%，与上季度持平。预计投资者对南京写字楼市场会继续保持乐观的态度。 我们预计2014年二季度南京写字楼市场将持续稳定向上的态势，租金增长将维持在0%-2%左右。写字楼市场空臵率预计维持在10%左右。最后，我们预计南京写字楼市场回报率近期将会在5.9%-6.2%这个区间波动。 华东区2014年第一季度 杭州 表四 本季度杭州甲级写字楼市场没有新增供应，总存量维持在1,844,135平方米。同期杭州全市甲级写字楼租赁活动保持活跃，净吸纳量达到81,733平方米，几乎与上季度（88,290sq m）持平，与去年同期（7,644sq m）相比大幅上升(表4)。本季度的租赁需求主要来自钱江新城和庆春。由于今年晚些时候将有大量新增供应入市，很多业主愿意降租来尽可能快的消化掉现有空臵面积，因此杭州全市的写字楼空臵率降至14.3%。 本季度杭州甲级写字楼整体租金达到人民币每天每平米4.6元（0.7美元），环比下跌2.1%（表4）。由于2014年下半年将有更多新增供应入市（图6），我们预计短期内租金水平将会继续调整。中长期来看，大量的新增供应，再加上目前整体写字楼空臵率仍然偏高，未来租金上涨有较大压力。 图六 由于本季度没有新增供应加之良好的吸纳情况，杭州写字楼总体空臵率环比下降4.4个百分点，达到14.3%。伴随着下季度新芯智谷，武林时代商务广场等项目的交付，全市写字楼空臵率将会有所升高（图6）。中长期来看，空臵率的上升趋势将会持续到2016年的供应高峰之后。 本季度杭州甲级写字楼资本价值为人民币每平方米31,537元（5,128美元），环比小幅上升0.3%。因此，由于租金的下降，市场回报率环比小幅下降0.2个百分点至5.3%。总体来说，杭州甲级写字楼的市场回报率已有超过1年的时间维持在相对较低水平。 进入2014年第二季度，我们预计杭州写字楼市场总体将保持下行趋势，租金增长将维持在-2%-0%之间。同时，今年晚些时候大量的新增供应将会推高写字楼空臵率。我们预计市场回报率将在5.2-5.6%之间浮动，而写字楼资本价值有望回归理性增长。 华东区2014年第一季度 商铺市场 图七 上海社会消费品零售总额在2013年达到8,019亿元人民币，是南京或者杭州社会消费品零售总额的两倍以上。然而，上海的社会消费品零售总额增长率为8.6%，而南京和杭州的数值分别为13.8%和13.0%。 在2014年第一季度，华东区的三大城市的优质商铺依然保持租金上涨。然而，租金上涨的速度相比上个季度有所放缓（图七）。由于在中心商圈都没有新增的优质商铺供应，三个城市的平均出租率都有上升。 电商的崛起给实体商业带来巨大的压力。然而，两种商业模式的合作正越来越得到重视，将两者结合起来的O2O的概念也广受关注。我们注意到越来越多的优质商铺正利用网络平台来丰富购物体验。 华东区2014年第一季度 表五 上海 上海的社会消费品零售总额在2013年达到8,019亿元人民币，年均增长速度8.6%，在2013年前9个月8.7%的速度和2012年9.0%速度的基础上继续放缓。 在浦东，有一座优质商铺的一层和二层的一些铺位由于租户调整而关闭。在淮海中路，品牌调整和店铺升级也在一些沿街门面展开。关铺潮主要的原因包括在淮海中路出现了更多高端的购物中心，以及一些店铺升级所带来的租金上涨。在南京西路，静安嘉里中心商场南部的商区开门营业。 本季度中心商圈平均租金在没有新增供应的情况下，环比上涨0.81%到人民币每天每平方米61.93元（10.07美元）（表5和图8）。出租率上升2.0个百分点到95.21%，主要是源自南京西路和淮海中路上的新增吸纳。 品牌方面，高端鞋履品牌JOHN LOBB在南京西路恒隆广场的三楼开出其中国大陆地区首店。另一个高端鞋履品牌ASH在IAPM开出其全球首家品牌概念店。美国GAP旗下的Old Navy在静安寺商圈开出其中国首家旗舰店。新店坐落于百乐门大厦，面积2,000平方米。 上海在本季度公示了《上海市商业网点布局规划（2013-2020）》。与其4年前的上一版本相比，我们注意到市级商业圈从12个增加到14个，而大宁，真如和国际旅游度假区商圈首次出现。随着商圈的扩张，新项目的落成，更多商业租赁活动将在这些地段展开。 华东区2014年第一季度 南京 表六 南京社会消费品零售总额在2013年同比增加13.8%，高于全国平均13.1%的增速。城镇居民可支配收入为人民币39,881元，小幅低于上海的人民币43,851元。根据最新的全国主要优质商业物业销售额的排名，南京有3家优质商铺进入了全国前十。这些是南京优质商铺发展的良好基础。 本季度中心商圈没有新增的优质商铺供应。关注时尚和娱乐的艾尚天地引入了不同地域的美食，进一步提升了出租率水平。南京虹悦城在首层引入3D打印店，其为江苏省首店。 主要源于新街口的优异表现，中心商圈优质商铺的平均租金本季度环比上升1.18%，达到人民币35.21元每平方米每天（5.72美元）（表6和图9）。由于一些新开业购物中心的出租率上升，总体平均出租率水平上升0.83个百分点到93.72%（图10）。 在品牌方面，意大利笔记本品牌Moleskine SpA计划在金鹰购物中心开出其江苏首店。法国高端皮具品牌LOUISQUATORZE在德基广场二期开出南京首店。也是在二期，Dior精品化妆品店也开业运营。 美国著名开发商铁狮门在本季度表示了其对于南京河西的开发兴趣。在南京的南部和东南部郊区，有三个奥特莱斯项目在建，分别是Sasseur集团，上海百联集团和The Outlet!Company的项目。 今年春节期间，南京的一些非中心区域的购物中心销售额增长了30%，而中心商圈的购物中