Property Times

2014年4月15日 北京–高端住宅市场量价齐跌 2014年初，受春节假日及银行信贷收紧等因素影响，北京高端商品住宅市场呈现出量价齐跌的态势。成交面积和平均成交价格环比分别下降23.8%和5.4%。高端住宅租赁市场则迎来季节性上涨，平均租金环比上涨1.2个百分点，达到每月每平方米174.5元(28.3美元)。 目录经济概览2写字楼市场3商铺市场10住宅市场17投资市场24 天津–轻餐饮、特色餐饮市场需求表现旺盛 本季度，以甜品、咖啡等为代表的轻餐饮和特色品牌餐饮受到市场追捧，而零售类业态表现不佳，传统商圈的商业物业不断进行租户调整和业态升级，开始整合原有零售业态，增加餐饮、儿童娱乐的比重，逐步呈现百货购物中心化的态势。 作者 沈阳–甲级写字楼需求疲软 赵岩华北区研究主管+85 10 8519 8087grace.y.zhao@dtz.com 由于本季度有43,000平方米的新增供应，加之与上季度相比市场对甲级写字楼的需求减弱，因此沈阳甲级写字楼空臵率从2013年第4季度的14.4%攀升至2014年第1季度的20.8%，上涨6.4个百分点。 大连–甲级写字楼平均空臵率环比下降1.77个百分点 本季度大连市甲级写字楼吸纳仍以消化存量为主，其中人民路区域表现出良好的吸纳情况，使得人民路区域空臵率下降了3.3百分点。同时拉动大连写字楼总体空臵率环比下降1.7个百分点，至23.2%。 联系人 聂安达北亚区研究主管+852 2507 0779andrew.ness@dtz.com 青岛–写字楼空臵率呈下降趋势 2014年第1季度，青岛甲级写字楼由于无新项目入市，新近入市的几个甲级写字楼项目被逐渐消化，全市甲级写字楼的空臵率有所下降，由上季度的31.9%降至28.5%。在租金方面，青岛甲级写字楼市场整体租金环比小幅上升2.26%，为每月每平方米113.2元（18.4美元）。从表现来看，配套成熟的传统甲级写字楼仍显现了较强的抗风险能力，租金水平稳中有升。 Hans Vrensen全球研究主管+44 (0)20 3296 2159hans.vrensen@dtz.com Fergus Hicks全球预测主管+44 (0)20 3296 2307fergus.hicks@dtz.com 西安–甲级写字楼需求旺盛推高平均租金 2014年第1季度，西安甲级写字楼租赁市场成交活跃。季内，甲级写字楼净吸纳量达到19,030平方米。受其影响，全市甲级写字楼租赁均价上涨3.5%，达到每月每平方米99.7元(16.2美元)。 DTZ Research 华北区2014年第一季度 持平(表1)。 经济概览 2013年，华北六市中，房地产开发投资同比增速超20.0%的城市为西安和大连，分别为24.5%和22.5%；北京房地产开发投资同比增长10.5%，为六市中最低；沈阳房地产开发投资同比增长12.4%，但投资额绝对值仍然较高，为2,184.0亿元(355.1亿美元)，在华北六个城市中仅次于北京3,483.4亿元(566.4亿美元）(表1)。 华北六市经济运行状况平稳。2013年，华北六市地区生产总值之和为61,570.9亿元(10,011.5亿美元)，占全国生产总值的10.8%。其中，地区生产总值同比增速超10.0%的城市有天津、西安和青岛，分别同比增长12.5%、11.1%和10.0%；北京地区生产总值达到19,500.6亿元(3,170.8亿美元)，同比增长7.7%，与全国生产总值增速 华北区2014年第一季度 写字楼市场 全国经济的增速虽在放缓，但基本层面表现尚可，基于城镇化、改革利好等因素的刺激和支撑，经济预期长期向好。因此，2014年第1季度，华北区六个城市甲级写字楼市场平均租金均略有所上涨，除西安外，环比涨幅均在3.0%以下。其中，北京甲级写字楼租金小幅上涨至每月每平方米301.0元(48.9美元)，环比上升0.7个百分点；西安甲级写字楼平均租金达每月每平方米99.7元(16.2美元)，环比上涨3.5%。 本季度，华北六市的甲级写字楼新增供应量明显下降，仅北京、沈阳和西安三个城市分别有一个新项目投放市场。这三个新增项目总建筑面积为130,570平方米，环比上季度下降了61.6%，至此，华北区甲级写字楼总存量达到10,492,968平方米。 图2 受新增供应下降的影响，本季度，华北区六市甲级写字楼总吸纳量达到107,733.1平方米，环比下降57.2%。其中，经历了上个季度的平稳，青岛和西安两市的需求在本季度释放较多，吸纳量与上季度相比明显增长，其中，青岛甲级写字楼吸纳量达到29,273平方米，环比上涨66.4%；其余四个城市的甲级写字楼需求表现均较为平淡，吸纳量均下降。受高租金的影响，本季度北京市甲级写字楼需求表现疲软，净吸纳量仅为38,443平方米，环比下降58.6%。 下个季度，北京甲级写字楼市场缺乏新增供应，预计整体租金将保持稳定，同时空臵率会有所下降。其他城市于2014年年底前，新增甲级写字楼面积均不超过20万平方米，如果需求释放仍然不十分积极，以本季度最高2万多平方米的吸纳水平推测，全年能够吸纳完新增供应量已不容易，因此，市场空臵率有极大可能呈现上升。同时，在政策和经济层面不发生改变的前提下，竞争压力使得大部分城市的租金上涨空间十分有限。 华北区2014年第一季度 表2 北京 2014年第1季度，远洋国际中心2期的投放市场为北京甲级写字楼市场带来53,000平方米的新增办公空间，这使得可租赁面积短缺的甲级写字楼市场的供求矛盾得到了 进 一 步 缓 解 。 至 此 ， 全 市 甲 级 写 字 楼 存 量 达 到6,991,483平方米(表2)。 由于新项目的入市带来写字楼市场新增可租赁空间，本季度，全市甲级写字楼净吸纳量为38,443平方米，环比下降58.6%，较去年同期下降27.4%。2014年第1季度，内资企业仍然是北京写字楼租赁市场上的主力军，完成了甲级写字楼租赁活动60.3%的成交。 本季度，受新入市项目较高租金的拉升，北京甲级写字楼租金小幅上涨至每月每平方米301.0元(48.9美元)，环比上升0.70个百分点。同时，新项目带来的新增可租赁面积使得全市甲级写字楼空臵率环比上升0.2个百分点至2.7%(表2)。 分商圈而言，随着CBD区域上季度入市的财富金融中心低区面积的逐渐消耗，较高楼层待租空间的租金进一步提高，本季度该商圈的平均租金水平环比继续上涨0.5个百分点至337.1元(54.8美元)每月每平方米，空臵率下降至4.2%，环比下降0.6个百分点。位于非核心商圈的新项目远洋国际中心2期由于品质较好，同时毗邻CBD商圈地理位臵优越，交通较为便利，预租期租金水平高于非核心区域的平均水平，因此该区域整体租金水平被拉升至248.1元(40.3美元)每月每平方米，环比上涨3.46%。新增面积为该区域原本屈指可数的可租赁面积带来有效补充，使得该商圈空臵率环比上涨4.2个百分点至4.9%。其他核心商圈的租金水平仍相对平稳(表2)。 本季度，北京市甲级写字楼销售价格环比上涨0.70%，至每平方米63,936元(10,396美元)(图3)。 预计中关村商圈将有30万平方米的新增项目于2014年年底陆续投放市场，这将有效缓解该商圈紧张的供需矛盾。而其他商圈由于可租赁面积依旧稀缺，预计全市甲级写字楼租金将继续保持稳中有升的态势(图3)。 华北区2014年第一季度 天津 表3 2014年第1季度，天津市区甲级租赁型写字楼无新增供应 入 市 ，样 本 调整 后 ，全 市 甲级 写 字楼 的 总存 量 为810,650平方米。(表3)。 本季，全市甲级写字楼空臵率下降至15.9%，环比下降0.4个百分点。甲级写字楼的净吸纳量为3526.1平方米，环比上季下降85.6%。这主要由于优质写字楼基本满租，市场主要表现为原有租户的楼内调整或楼宇间的转换，且部分外资企业搬迁至租金较低的乙级写字楼以控制成本，甲级写字楼市场新增客户未现明显增长。 本季的主要租赁活动发生于金融城商圈，该区域业主在空臵面积不断被填满的情况下，提升了报价租金，使得全市甲级写字楼租金达到每月每平方米125.1元(20.3美元)，约合每天每平方米4.1元(0.6美元)，环比上升0.5%。 分商圈而言，以环球金融中心为代表的金融城商圈租金上涨至每月每平方米127.6元(20.7美元)，环比上升2.9%；小白楼商圈的租金本季亦出现小幅上升，达到每月每平方米109.9元(17.8美元)，主要由于该区域临近规划中的海河东岸CBD，业主在目前出租尚乐观的情况下提升租金以筛选优质客户；南京路商圈由于租金水平较高，部分企业控制成本搬至乙级写字楼，致使商圈租金出现小幅下调；友谊路商圈租金基本保持平稳。 图4 散售市场方面，在我们选定的几个优质散售型写字楼项目中，成交量达到25,820平方米，环比减少7.6%，在需求收紧情况下，成交均价达到每平方米18,320元(2,979美元)，环比下降14.7%，写字楼库存压力显现。 滨海新区方面，天津申报自贸区试点方案渐具雏形，最终范围有望在东疆保税港区基础上扩至于家堡金融区、天津港保税区、空港保税区等，我们预计政策利好将助力滨海新区产业发展，继而带动写字楼物业需求。 预计年内，位于金融城商圈的茂业大厦和南京路商圈的世纪都会商厦项目将投放市场，写字楼市场将新增19万平米的可租赁空间(图4)。租金方面，由于优质的自持型物业仍相对稀缺，使得出租型写字楼的租金仍有上涨空间。 华北区2014年第一季度 沈阳 表4 2014年第一季度，沈阳北站CBD有新的甲级写字楼投入使用，为市场带来43,000平方米的新增供应，总存量上升至503,700平方米（表4）。 本季度全市甲级写字楼吸纳量为4,424.0平方米，表现较为平淡。与上季度相比市场对甲级写字楼的需求减弱，全市净吸纳量环比下降43.7%。同时，空臵率从2013年第4季度的14.4%攀升至2014年第1季度的20.8%（表4和图5）。 值得关注的是北站区域由于本季度末入市的中汇广场A座，甲级写字楼的空臵率从上季度的19.9%骤升至本季度的34.5%（表四）。此外，中街区域由于部分企业租赁到期，空臵率出现轻微反弹，上涨1.0个百分点。 本季度市场情绪稳定，沈阳甲级写字楼平均成交租金环比上升了1.9%，达到112.9元（18.37美元）（表4）。 分区域来看，北站区域由于部分写字楼集中对高区租赁进 而 拉高 平均 租金 水平 ，成 交价 租金 升至118.6元（19.2美元）；五里河区域在去年整年平稳态势的驱动下，加之未有新项目入市此区域，业主改变以往保守的租赁策略，今年第一季度租金出现了上扬趋势，成交租金环比上涨2.6%，至135.1元（21.9美元），继续领跑甲级写字楼市场。以投资、小额贷款为代表的金融客户和地产客户是五里河区域的活跃主体。中山广场-和平大街与中街非核心区域业主为防止目前租户流失到其他区域，采取较为保守的租赁策略，成交价租金较上季度持平。 本年度将有甲级销售型写字楼投入市场，预计将吸纳目前租赁型写字楼客户进而加剧市场竞争，沈阳甲级写字楼市场将在此推动下进入新的发展格局。2014年，预计约有27.5万平方米新增供应入市，其中五里河区域的供应约占总供应的62%，其余则全部来自北站区域。两区域的竞争优势也因办公集群化而愈加明显。 华北区2014年第一季度 大连 表5 2014年第1季度，由于无新增供应，大连甲级写字楼市场总存量不变，仍为736,006.20平方米(表5)。大连甲级写字楼租赁活动表现活跃，净吸纳量达到13,036.96平方米，同比有大幅上升（表5）。 本季度大连市甲级写字楼吸纳仍以消化存量为主，其中人民路区域表现出良好的吸纳情况，使得人民路区域空臵率下降了3.35百分点。同时拉动大连写字楼总体空臵率环比下降1.77个百分点，至23.25%。目前，青泥洼桥