Property Times

本季各區A級辦公大樓租金大多呈現持平的局面，全市平均租金惟持在每坪每月2,310元(77美元)。本季空臵率微幅下降，全市整體空臵率為8.7%，較上季減少0.5個百分點。 2014年4月14日 內容經濟概覽2辦公市場3零售市場4工業市場5投資市場6 本季內湖科技園區僅舊宗段有約4,000坪之新供給，雖有企業陸續進駐，整體空臵率較上季上升，來到18.76%，仍有大量空臵面積待去化；反觀西湖段本季台聯電訊大樓全棟出租予齊魯科技園，空臵率下降至3.76%，為近年陸資企業進駐內科最大宗之租賃個案。 2014年第一季不動產買賣成交銳減，總交易金額(不含土地)來到新台幣74.85億元(2.56億美元)，較上季交易金額下降57.96%。 作者 薛惠珍台北研究部主管+8862 8788 3288wendy.hj.hsueh@dtz.com 圖一 聯絡方式 聶安達北亞區研究部主管+852 2507 0779andrew.ness@dtz.com Hans Vrensen全球研究部主管+44(0)20 3296 2159hans.vrensen@dtz.com Fergus Hicks全球預測分析部主管+44 (0)20 3296 2307fergus.hicks@dtz.com DTZ Research 台北2014年第一季度 經濟概覽 表一 根據行政院主計處統計,2013年第四季度國內生產總值為新台幣40,647億元（1,387.7億美元）,較去年同期增長2.92%（表一）。2013年全年GDP成長率由先前預測之2.19下修至2.11%；預測今年2014全年GDP成長率因先進國家景氣明顯回溫可望達2.82%，惟美國量化寬鬆政策調整，使全球景氣之不確定性上升。 2014年2月出口總值較上月減少12.4%,總計為6,445.7億元(220.1億美元)，較去年同期增加11.10%。今年2月出口表現，以電子產品、機械、塑橡膠及其製品、基本金屬及其製品增加較多，礦產品、光學器材及資訊通信產品則續呈減少，進口總值則較去年同期增加7.60%（表一）。 2014年1月失業率為4.02%，與去年同期比較下降0.14百分點（表一）。失業人數較上月減少7千人，其中以初次尉職失業者減少人數最多。 2014年1月訪台旅客人數達66.71萬人，較去年同期成長26.56%。其中以來自大陸的旅客為主，佔整體訪台旅客總數40.01%，年增率36.59%，達26.69萬人（表一）。 根據行政院經濟建設委員會所公布之景氣對策信號 ，2014年1月景氣對策信號由上月之綠燈轉呈黃藍燈，景氣對策信號綜合判斷分數較上月之24分減至22分；顯示雖金融面指標持穩，市場信心增加，惟生產面、貿易面、消費面、勞動市場表現多未盡理想，國內景氣復甦步調不如預期。 2013年12月台灣建物買賣移轉登記數量為35,228戶，較上月大幅增加16.70%、較去年同期增加22.02%。由於年底購屋潮、實價登錄制度增進房價透明度，以及2014年度土地公告現值漲幅較為顯著，使過戶交屋量湧現。2013年12月台北市及新北市建物買賣移轉登記數量，分別月增15.86%及13.83%，台中與高雄亦呈現大幅成長，月增幅各為38.09%及20.67%。 台北2014年第一季度 表二 辦公市場 本季各區A級辦公大樓租金大多呈現持平的局面。全市平均租金維持在每坪每月2,310元(77美元) (表二、圖二)。 本季空臵率微幅下降，全市整體空臵率為8.7%，較上季減少0.5個百分點，租賃市場穩定。目前A級辦公室需求主賴跨國公司，另外本季亦有中資企業少量的承租(表二、圖三)。 由於2013年第四季捷運信義線通車，信義區交通條件更為良好，近期台北101大樓有加速去化的表現，預計下季將會新增更多租戶。 由於看好捷運南京線將於今年底通車，部分南京商圈及敦北民生商圈辦公大樓，租售價格均略為上調。 展望2014年A級辦公大樓新供給，包含宏盛宏泰捷四聯開大樓約12,920坪、合庫新總行大樓32,620坪，富邦人壽的敦南大樓約5,200坪，華南金控總部約12,600坪，合計達63,340坪，其中除合庫新總行大樓、華南金控總部部分自用外，整體可租賃面積達24,700坪，預計各區將面臨租金競價的壓力(圖三)。 市場活動 美商寰泰生技承租敦南商業大樓250坪。台北國際大樓分別有IMS寰宇藥品承租A棟280坪、ATP工商顧問承租A棟150坪。台北101大樓分別有駿利證劵承租120坪、奇虎承租170坪、KPMG承租270坪。台灣愛丁頓寰盛洋酒公司承租統一國際大樓670坪。遠雄金融中心分別有阿聯酋航空承租160坪、ErosHair-Styling承租340坪、台新銀行承租340坪。 圖三 台北2014年第一季度 圖四 零售市場 累計2013全年綜合商品零售業營業額為10,579億元(353.21億美元)，較去年增加2.8％，其中以超級市場業較去年成長約4.3%為最高，其次為其他綜合商品零售業，較去年成長3.2%，便利商店業成長3.0%再次之(圖四)。 隨著台灣家庭結構轉變為以小家庭為主，其生活必需品之採買亦由大型量販店轉往社區型超級市場或便利商店，近年來超級市場及便利商店於各鄰里生活圈快速展店，有效挹注營業額，亦逐漸改變消費者習慣。 觀察本季台北市各主要商圈，以忠孝商圈變化最大，其租金較去年第四季上漲約4.5%，但空臵率上升1.4個百分點(表三)，為各商圈最高，究其主因係屋主提高租金，致付租能力較弱之獨立店轉進忠孝東路巷內，忠孝東路店面則逐漸汰換為付租能力高之國際連鎖品牌，如忠孝東路上屹立已久之「頂呱呱」因租金倍漲而為國際鐘錶品牌「Swatch」取代。 表三 另外，觀察西門與中山南京商圈，皆受惠於觀光市場發展，商圈氛圍熱絡，沿街店面業種亦逐漸轉型以符合觀光旅客需求之藥妝店及餐飲業。 市場活動 美國知名休閒品牌「GAP」台灣首店進駐ATT 4 FUN，承租面積約460坪。西班牙流行女裝品牌「MANGO」位於中山南京商圈之南西門市遷移擴大，承租面積約100坪。 表四 台北2014年第一季度 表五 工業市場 本季內湖科技園區僅舊宗段有約4,000坪之新供給，雖有企業陸續進駐，整體空臵率較上季上升，來到18.8%，仍有大量空臵面積待去化(表五)。反觀西湖段本季台聯電訊大樓全棟出租予齊魯科技園，空臵率下降至3.8%，為近年陸資企業進駐內科最大宗之租賃個案。 租金部分因市場供需持穩,西湖段、文德段及舊宗段租金皆呈現持平狀態,每坪每月分別約1,200元(39.6美元) ,990元(32.7美元)及920元(30.3美元) (圖五)。投資市場清淡，廠辦市場潛在需求者以自用為主，每坪分別約50-60萬元(1.7-2.0萬美元)、38-45萬元(1.3-1.5萬美元)及33-42萬元(1.1-1.4萬美元) (圖六)。 本季內湖科技園區未見大宗買賣交易。僅新光人壽以底價42.8億元標售內湖大眾電腦大樓而流標，可見金管會對於壽險公司投資最低報酬須達2.875%之規定，仍有一定之限縮出價能力，致市場觀望氣氛濃厚。 展望未來一季，由於西湖段廠辦空間持續去化，部分大樓租金已微幅上漲且售價持穩，預計西湖段不論是買賣或租賃市場整體表現應較本季為佳。然而因主要新供給皆位於舊宗段，使得舊宗段租金走勢面臨新供給待去化的壓力。 圖六 市場活動 齊魯科技園承租台聯電訊大樓全棟約2,090坪。中裕新藥承租長虹NASDAQ約300坪。鳳凰購物承租金典21科技大樓約230坪。 台北2014年第一季度 表六 投資市場 2014年第一季不動產買賣成交銳減，總交易金額(不含土地)來到新台幣74.85億元(2.56億美元)，較上季交易金額下降57.96%，亦較去年同期下降72.55%。(表六、七、八)。 投資仍集中於北台灣，本季最大宗交易位於桃園縣，為南山人壽以新台幣13.11億元(0.45億美元)購入中壢市之銀座21大樓部分樓層，購入面積為34,286坪。由於台北市已無適合投資標的可符合2.875%租金收益之要求，致壽險資金觸角轉移到其他縣市。 隨台灣觀光市場持續成長，鄰近捷運站之旅館及商辦改裝旅館之產品，深具投資潛力；本季台北市中正區之貝殼窩青年旅舍以新台幣2.09億元(0.07億美元)成交。 土地市場方面，昇陽建設以新台幣14.10億(0.48億美元)取得台北市中正區200.86坪第四種商業區土地，為本季最大宗土地交易。此外，聯上開發取得桃園縣大園鄉青埔高鐵站周邊土地，合計交易金額為新台幣20.90億(0.71億美元)，總面積達10,481.29坪。 表七 地上權市場指標個案為「長春段一小段782地號地上權案」，由富邦人壽以新台幣65.89億元(2.25億美元)取得面積2,747.15坪土地之地上權，地上權年限為70年，可供開發購物、辦公、旅館、餐廳等複合使用之商業設施，這也是今年首宗壽險公司購入地上權個案，顯示壽險資金仍持續投入不動產佈局。 本季金管會鬆綁壽險業赴海外購臵不動產之相關規定，允許因投資不動產所設立之特殊目的公司(SPV)，不受限於投資所在地，使壽險業者投資選項更加多元，壽險公司海外不動產投資可望陸續出籠。 台北2014年第一季度 定義 可出租面積:可供出租且可立即使用的樓面總面積，其空間可能空臵或被佔用，且隨時可供使用。空臵率:可出租面積與樓面總面積之比。開發中專案:由兩部分組成：1.正在開發中的建物，即在建或正在以A級辦公大樓裝修的大樓。2.已獲得建築執照擬在日後興建的大樓。淨吸納量:一定時間內已去化樓地板面積的變化值，可正可負。新供給量:已進入市場且可立即使用的A級辦公大樓面積。“可立即入住”指已工程已竣工，即大樓已取得使用執照，且可以使用，或只缺少裝修。預租售:竣工前已經租出或售出的開發專案。最優租金:品質優、規格高、地段好的典型建築/單元在簽訂良好（即可靠）租約下可達到的最高租金。（特別注意：此處是淨租金，不包含服務費和稅費，以標準租約為准，不包括特定市場的非一般約定）租金:除特別注明外，指租賃交易總額，不包含管理費用和其它支出。最優物業回報率:品質優、規格高、地段好的典型建築/單元在簽訂良好（即可靠）租約下可達到的最好（即最低）收益率。（特別注意：此處是淨收益，由淨收入減去所有不可回收的支出後的值除以採購成本得出，不包含交易費用和稅費。）一般市場回報率:年租賃總額與物業資本價值之比。存量:商用與公用兩部分中已售出或租出面積和空臵面積的總量。去化面積:已被使用的樓面面積，包括下列幾項：1.出售/出租給使用者的辦公室2.預售/預租給使用者的開發專案3.自用業主購買所有權或長期租用地權（特別注意：此項包括轉租，但不包括續租。）空臵面積:即未被使用的樓面面積，可能已售/已租或尚未租售（無論是因為租戶暫未使用、正在裝修或業主有意空臵）。 台北2014年第一季度 其他DTZ戴德梁行研究报告 其他的研究報告可以從www.dtz.com/research下載，其中包括: Occupier Perspective Insight 報告從租戶角度定期更新租賃市場信息，包括評論、圖標、市場數據和預測。 關於特定地區和問題的主題性、時事性房地產市場報告:Deflation and Commercial Property–2014年3月 Tokyo Retail Market 2014Great Wall of Money–2014年3月German Open Ended Funds–2014年3月China Investment Market Sentiment Survey - 2014年1月China The Technology Sector - 2014年1月Czech Republic Green Buildings - 2013年12月Net Debt Funding Gap - 2013年11月UK Seco