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广州-珠江新城写字楼租赁销售双活跃 2014年4月14日 一季度，全市甲级写字楼吸纳量达到5.7万平方米，同比增长9.2%。甲级写字楼整体租金穏中微升0.9%，至每月每平方米168.1元(27.3美元)。珠江新城一批较新物业表现继续抢眼，吸引来自IT、金融以及医疗行业的企业进驻；其租赁成交面积占到全市85.5%份额。此外，珠江新城商务区的日趋成熟以及可售优质项目的稀缺同时带动了写字楼销售成交的活跃、并推高了广州优质写字楼的总体价格。 目录经济概览2写字楼市场3商铺市场7住宅市场11 武汉-写字楼租金三年高增长后步入平稳期 优质物业的陆续入市令存量市场不断加大，写字楼租金涨幅进一步收窄，空置率高位运行。本季度，武汉甲级写字楼市场存量增至92.1万平方米，吸纳量3.3万平方米。租金经历三年高增长后步入平稳阶段，本季度环比小幅上涨0.8%至每平方米每月117.4元(19.1美元)(图一)。由于新物业的入市，空置率小幅回升至18.2%。 作者林珂华中区研究部主管+86 20 8510 8209coco.k.lin@dtz.com 长沙-写字楼吸纳保持平稳，租金微升 本季度市场继续消化存量物业，吸纳量达到2.6万平方米。上季度以较低价格入市的新物业随着入住率的提升叫价能力增强，本季度其成交租金略微上升并继续保持竞争力，由此拉动全市优质写字楼租金环比略涨1.7%，达到每平方米每月106.7元(17.3美元)(图一)。 图一 联系方式 聂安达北亚区研究部主管+852 2507 0779andrew.ness@dtz.com Hans Vrensen全球研究部主管+44(0)20 3296 2159hans.vrensen@dtz.com Fergus Hicks全球预测部主管+44 (0)203296 2307fergus.hicks@dtz.com DTZ Research 广州及华中区2014年第一季度 表一 经济概览 在国内经济增速总体放缓的背景下，2013年广州仍然实现了平稳较快发展，全年国内生产总值突破1.5万亿元，同比增长11.6%，增幅较上年提高1.1个百分点。武汉、长沙两地则分别出现增幅轻微回落：武汉增幅较上年回落1.4个百分点；长沙回落1个百分点(表一)。尽管如此，2013年广州、武汉、长沙三城市国内生产总值在全国排名保持坚挺，分别位于第三、第九，和第十六位。 从经济结构来看，广州第三产业对经济的贡献持续走高：2013年第三产业增加值占国内生产总值比重64.6%，比去年提高了1个百分点。武汉、长沙目前仍由第二产业占据经济贡献的头把交椅，但武汉第三产业增加值占国内生产总值比重已达到47.7%，长沙的相应比重是40.8%(表一)。 2014年1-2月，三城市工业生产运行总体平稳。广州工业生产总值同比增长5.4%，增速比去年同期轻微回落0.1个百分点。武汉工业增速基本与去年总体水平持平。而长沙的工业生产总值同比增长19.5%，增速比去年同期提升了1.5个百分点(表一)。 广州投资增速小幅加快。受民间投资大幅增长拉动，2014年1-2月广州固定资产投资同比增长10%，增速比上年同期加快1.7个百分点。房地产开发投资同比增长24.1%，增速同比回落7.7个百分点。处于城市快速升级阶段的武汉继续保持在固定资产投资总额和实际利用外资总额方面的领先地位。长沙固定资产投资增速同比回落4.9个百分点，但房地产开发投资增速同比增加3.8个百分点(表一)。 消费增长总体放缓。广州社会消费品零售总额同比增长10.1%，增速比上年同期回落4.4个百分点；长沙的相应增速回落0.9个百分点，而武汉前两月消费增速也略低于去年同期水平(表一)。 广州及华中区2014年第一季度 图二 写字楼市场 2014年一季度广州和长沙甲级写字楼市场无新增供应，存量分别保持在327.9万平方米和28.5万平方米。武汉由于前期广发银行大厦的入市，存量增至92.1万平方米。 三城市甲级写字楼吸纳总体表现平稳：广州一季度吸纳量同比增长9.2%至5.7万平方米，其中珠江新城吸纳量占85.5%。武汉吸纳量为3.3万平方米，同比减少9.8%,但仍相当于去年全年吸纳的33.7%，表现基本健康。长沙吸纳量为2.6万平方米，租赁成交的驱动因素主要是租户搬迁以实现办公环境升级换代。 一季度三城市甲级写字楼租金总体稳中有升。广州、武汉、长沙租金环比上季度分别上升0.9%，0.8%,和1.7%，达到每月每平方米168.1元(27.3美元)，117.4元（19.1美元），和106.7元（17.3美元）(图三)。 由于广州和长沙本季度没有新增供应，整体空置率分别下降至8.0%和37.2%。武汉整体空置率环比轻微上升至18.2%(图三)。 展望2014年全年，广州受惠于稳健的经济和相对强劲的市场需求，新增供应有限且品质优良，我们预测租金有望被轻微拉高，空置率下降。武汉下半年将会有8.7万平方米的新增供应，新项目综合质素较高，业主对租金期望值高，但由于市场去化压力增大，整体租金被拉动上升的空间有限。长沙下季度将会有16.8万平方米新增供应。尽管新物业因其良好品质和不错的预租表现所以报价较高，但预期空置率将维持高位，短期内整体租金上涨存在一定阻力(图二)。 广州及华中区2014年第一季度 表二 广州 进入一季度末，广州写字楼租赁市场走出年初的淡静，开始回暖。IT、金融、医疗等行业是主要租户来源。一批有升级需求但预算有限的本地企业和国内企业成为租赁成交主力。珠江新城因有大面积空间可供选择，成为上述企业的首选区域。然而，由于预期国内经济增长继续放缓，部分企业租金管控严谨，搁置了搬迁至更高端写字楼的计划。综观而言，得益于珠江新城、体育中心商圈一批优质物业的活跃成交，本季度广州甲级写字楼整体吸纳量约57,118平方米，比去年同期增长9.2%。其中，珠江新城商务区录得48,831平方米的吸纳面积，所占份额约85.5%。 去年交付使用的41万平方米新增供应令市场竞争激烈。新物业为了吸引优质租户进驻而提供租金让利，促使全市租金上涨势头有所减缓。一季度广州甲级写字楼租金环比上升仅0.9%，达到每月每平方米168.1元(27.3美元)。其中，体育中心和珠江新城均有1.0%的增幅，其他区域则保持平稳(表二、图四)。 本季度没有新增供应入市，市场继续消化现有存量，整体空置率下降了1.7个百分点至8.0%(表二)。其中，体育中心和东山区写字楼物业的平稳吸纳令空置率降至3%以下。而在珠江新城，去年新交付写字楼的持续入住也令该区空置率下降3.3个百分点至14.3%(表二)。 珠江新城商务区的日趋成熟以及可售优质项目的稀缺继续推高广州优质写字楼的价值，并带动销售成交活跃。DTZ研究数据显示：一季度甲级物业的价格保持稳定增长，环比上升4.0%(图四)。 经历了近几年的供应高峰期后，2014年广州甲级写字楼新增供应有所减少，市场供求关系回归合理水平。目前珠江新城区域依然面临较大的去化压力，有待消化的写字楼面积达到21.4万平方米，物业之间的竞租情况将会愈加明显，业主为保证入住率将继续实施租金优惠。尽管如此，广州受惠于稳健的经济和相对强劲的市场需求，新增供应有限且品质优良，我们预测2014年全市甲级写字楼租金仍将保持轻微上涨。在强劲的需求支撑下，全市写字楼空置率将有所下降(图四、图五)。 广州及华中区2014年第一季度 表三 武汉 武汉写字楼市场进入供应高峰期，优质写字楼接连入市，目前甲级写字楼存量已增至92.1万平方米(表三)。一季度全市甲级写字楼吸纳量表现基本平稳，达到3.3万平方米，比去年同期减少9.8%，但仍相当于去年全年吸纳量的33%。租赁成交主力来自于总部型企业、金融服务类企业、以及处于扩张状态的本地房地产开发企业。 经过三年的高位增长，武汉甲级写字楼的租金水平步入平稳发展期，增幅回调。本季度甲级写字楼租金环比微涨0.8%至每平方米每月117.4元(19.1美元)(表三、图六)，同比上涨5.0%。分区域来看，建设大道金融街由于新物业高租金入市及年后部分写字楼微调租金带来整个区域租金的上扬，环比上涨3.6%至每平方米每月116.4元(18.9美元)；同时，其他区域(武昌滨江商务区/汉口沿江商务区)由于去化率快，租金上涨较为明显，达到每平方米每月126.1元(20.5美元)。中南商务区方面，较高的空置率令部分开发商开始调低租金以期吸引更多的租户入住，租金环比下降8.4%至每平方米每月117.2元(19.1美元)(表三)。 受前期新物业入市影响，全市甲级写字楼空置率环比上涨了2.6个百分点至18.2%(表三、图七)。我们预计，在新物业不断入市的推动下，武汉甲级写字楼的空置率将保持高位。 面对日益激烈的竞争环境，开发商也在转换思路，以平衡入住率和租金。目前传统的甲级写字楼和新入市的甲级写字楼主要采取以下策略：一是传统写字楼虽然优质租户外溢，但整体入住率尚能保持在合理水平，目前该类写字楼以留住现有租户为主要目的，租金保持原有水平，无明显上涨；二是新入市的优质写字楼为了保证良好的投资回报，整体租金相对较高，但对总部型企业及世界500强企业给出较大的租金让利，在提升整体租户品质后，再吸引其他租户以高租金入驻，从而达到入住率和收益的平衡。 展望下一季度，市场以消化存量为主，租金表现将较为平稳，空置率短期内小幅下降。下半年将会有86,599平方米的新增供应，新项目综合质素较高，业主对租金期望值高，但由于市场去化压力增大，整体租金被拉动上升的空间有限(图六、图七)。 广州及华中区2014年第一季度 表四 长沙 一季度长沙没有新增优质物业投入使用，优质写字楼总存量维持在五一商务区的28.5万平方米(表四)。市场继续消化现有物业，吸纳量达到2.6万平方米(图九)。本季度租赁需求来源集中在金融类、专业服务类，和房地产行业。租赁成交的主要驱动因素来自租户搬迁以实现办公环境升级换代：一些原来在老旧写字楼办公，或租用酒店办公的租户在租金合理的情况下搬迁至更好的写字楼。上季度投入使用的开福万达广场以良好的配套和较实惠的租金继续成为租赁成交最为活跃的项目。 去年以较低价格入市的新物业随着入住率的提升叫价能力增强，本季度其整体租金略微上升，但依然具有相当的竞争力；而处于同一商务区的部分优质写字楼为争夺租户资源则在租金方面有轻微让利。总体来看，本季度长沙优质写字楼租金环比略涨1.7%，达到每平方米每月106.7元(17.3美元)(表四、图八)。 由于没有新增供应，而且市场需求保持强劲，本季度长沙优质写字楼空置率环比下降近9个百分点至37.2%(表四、图九)。 展望下季度，泊富国际广场和北辰时代广场即将相继入市，为市场带来16.8万平方米的新增供应。新项目因其良好品质和不错的预租表现所以报价较高，然而现有未消化的存量加上大体量新增供应集中入市，竞争激烈，预期空置率将会处于高位，短期内整体租金上涨存在一定阻力。 广州及华中区2014年第一季度 图十 商铺市场 2014年一季度广州中心城区和长沙无新增优质商场；武汉因为世界城广场开业，为市场带来了9万平方米的新增供应。 本季度各商场继续增加体验元素，并通过购物环境升级换代、举办各种活动等方式拉动客流和促进消费，以应对总体消费增速回落、市场竞争和电商冲击。 广州三大核心商圈优质商场首层租金总体增幅继续放缓，本季度环比增长1.3%，达到每月每平方米1,362元(221.5美元)；其中珠江新城由于前期商场数目激增，而商业氛围还有待进一步成熟，首层租金已连降5个季度，至每月每平方米629元(102.3美元)。武汉新增商场定位中高端且质素优良，租金表现不俗，从而拉动全市商铺首层平均租金环比上涨4.5%至每平方米每月608元(98.9美元)。长沙受惠于地铁即将投入试运营，以及新兴商圈的日趋成熟，全市优质商铺的首层租金环比上涨1.4%，达到每月每平方米355元(57.7美元)(图十)。 图十一 展望20