Property Times

2014年7月14日 上海–研发办公楼的总体空臵率微幅上升 今年二季度我们观察到上海工业物业的总体空臵率微升0.5个百分点到达6.9%。就物业类别而言，本季度约有14万平方米的新增研发办公楼面积位于新江湾城和浦东康桥。受其影响全市的研发办公楼空臵率环比上升2.1个百分点至11.0%。同时，上海优质仓库和制造业厂房的空臵率保持稳定，分别为9.3%和3.7%。 经济概览2写字楼市场3商铺市场7工业市场11住宅市场14投资市场18 南京–新街口优质商铺租金上升，带动平均租金上涨 南京社会消费品零售总额在2014年第一季度同比增加12.6%，而2013年的增长速度为13.8%。城镇居民可支配收入为人民币12,544元，低于上海的13,125元。主要源于新街口的优异表现，中心商圈优质商铺的平均租金本季度环比上升0.67%，达到人民币35.44元每平方米每天（5.67美元），主要是由于新街口的一些改善。由于湖南路和新街口一些购物中心的出租率上升，总体平均出租率水平上升2.17个百分点到95.89%。 作者Shaun Brodie华东区研究部主管中国区战略研究主管+86 21 2208 0529shaun.fv.brodie@dtz.com 杭州–内资需求带动甲级写字楼市场 2014年第二季度杭州总体甲级写字楼租金为每平米每天人民币4.7元，在存量及新增供应充足的情况下环比仍上升1.4%。写字楼需求主要来自于内资金融及专业服务行业。内资企业的旺盛需求使杭州甲级写字楼总体空臵率下降到12.4%，为两年来的最低点。 联系方式 聶安達北亚区研究部主管+852 2507 0779andrew.ness@dtz.com 图一 Fergus Hicks全球预测分析部主管+44 (0)20 3296 3011fergus.hicks@dtz.com Hans Vrensen全球研究部主管+44 (0)203296 2196hans.vrensen@dtz.com DTZ Research 华东区2014年第二季度 经济概览 2014年第一季度，华东区经济运行态势平稳，生产总值增长稳定。上海全市地区生产总值5,313.07亿元（850.1亿美元），比上年同期增长7.0 %（表一）。杭州全市地区生产总值1,832.89亿元（293.2亿美元），比上年同期增长7.5%，年增长率与上季度持平。南京全市地区生产总值1727.3亿元（276.4亿美元），比上年同期增长9.9%。 同期，南京市规模以上工业总产值增长率为4.6%，比去年同期下降了5.7个百分点，上海和杭州的规模以上工业总产值增长率持续稳定在4.0%及8.0%，但仍低于第一季度全国平均8.7%的规模以上工业总产值增长率。 一月到三月，上海，杭州，南京人均可支配收入达人民币13,125元（2,100.0美元），人民币11,115元（1,778.4美元）及人民币12,544元（2,007.0美元），同比分别增长9.5％，10.2％及8.1％（表一），高于第一季度全国平均人均可支配收入人民币8,155元（1,304.8美元）。通常，上述三个城市的人均可支配收入均高于全国平均水平，这也是国际品牌常常以长三角地区作为入驻中国的起点的原因之一。 第一季度华东地区的固定资产投资增长缓慢。南京市固定资产投资年增长率从12.4%下降13个百分点至-0.6%。不过值得一提的是，房地产开发投资第一季度增长明显， 南京市房地产开发投资年增长率从5.5%增长5.3个百分点至10.8%。杭州市第一季度房地产开发投资年增长率攀升至26.9%，远高于第一季度全国房地产开发投资平均增长率16.8%。 表一 华东区2014年第二季度 图二 写字楼市场 2014年第二季度大约有195,000平方米新增供应进入华东市场，其中主要贡献来自于有四个写字楼项目入市的上海市场以及一个项目入市的杭州市场。南京本季度没有甲级写字楼项目入市。需求方面，上海和南京的净吸纳量环比和同比均有所下降。由于杭州市场的强劲表现，华东三城的写字楼总体空臵率保持平稳。 本季度南京及杭州的甲级写字楼租金有所上升，上海则继续下行趋势。上海全市本季度甲级写字楼平均租金环比下跌0.9%，达到人民币每天每平方米8.57元（图三）。浦西地区大量的新增供应以及激烈的竞争格局使业主们不得不降低租金。 图三 由于激烈的竞争以及相对疲软的市场行情，一些开发商已经决定减缓写字楼开发的进程。这在一定程度上会稍稍减轻市场压力。因此，短期内我们预测华东地区的甲级写字楼空臵率会保持平稳。长期来看，由于华东三城在2017年以前的供给都非常充足，写字楼入驻率将出现一定的压力，从而导致租金上涨压力增大（图二）。 华东区2014年第二季度 上海 表二 本季度共有171,914平方米的新增供应入市，上海甲级写字楼总存量达到6,461,253平方米（表二）。加之本季度的净吸纳量为-12,088平米，全市甲级写字楼空臵率环比被推高了0.7个百分点，至9.25%。目前，浦东的甲级写字楼空臵率是全市最低，为3.0%（表二）。 本季度上海写字楼总体租金仍然保持下行趋势，全市总体租金环比下降0.92%，达到人民币每天每平方米8.57元（1.4美元）（表二）。就地区差别而言，由于小陆家嘴地区的可租办公面积紧缺，浦东写字楼租金继续上升趋势，预计这个趋势会保持到2015年上海中心交付。而全市平均租金的下跌主要由于浦西地区的大量新增供应以及激烈竞争。本季度浦西地区的平均租金的环比跌幅为2.4%。 预计2014年下半年仍将有近28万平方米的新增供应入市（图四）。短期内上海甲级写字楼空臵率将会继续被推高。中长期来看，我们对市场保持谨慎态度。在2015-2016年写字楼新增供应高峰到来后，写字楼市场的增长趋势将有所减缓。 在投资市场，本季度甲级写字楼平均市场回报率小幅下降了0.03个百分点，达到5.90%。随着写字楼总体租金的下降，越来越多的投资者对上海甲级写字楼市场持谨慎态度，致使本季度甲级写字楼的资本价值环比下跌了0.8%，至人民币54,549每平米。 我们预计2014年第三季度上海写字楼市场会保持下行压力，租金增长范围在-1.5%-0.5%之间。虽然新增供应将持续入市,我们也监测到内资需求的不断增加。因此，预计下季度总体空臵率将维持在8%-10%的区间内。最后，我们对2014年写字楼投资市场继续保持谨慎乐观的态度,预计市场回报率短期内将会继续维持在5.8-6.0%的水平。 华东区2014年第二季度 南京 表三 本季度南京甲级写字楼市场没有新增供应，总存量维持在1,289,187平方米（表三）。写字楼总体净吸纳量从上季度的2,707平米小幅下降至1,379平米。整体空臵率环比小幅下降了0.1个百分点，至9.65%。目前，玄武区的空臵率是全市最低，为6.0%。由于今年新增供应有限，预计南京写字楼空臵率在短期内会保持稳定。然而，随着2015-2016年新增供应高峰的到来，我们预计南京写字楼总体空臵率未来会有所升高(图五)。 本季度南京甲级写字楼的主要需求来自对租金敏感度相对较低的金融服务业，因此全市总体租金价格环比上升了2.0%，达到人民币每天每平方米4.1元（0.7美元）（表三）。由于未来两年左右新增供应量有限，预计租金价格会持续温和上升的趋势（图五）。 本季度南京甲级写字楼资本价值小幅上升至人民币每平米25,033元。市场回报率稳定在6.0%，与上季度基本持平。预计投资者对南京写字楼市场会继续保持乐观的态度。 我们预计2014年第三季度南京写字楼市场将持续稳定向上的态势，租金增长幅度将维持在0%-2%左右。写字楼市场空臵率预计维持在8%-10%的区间内。最后，我们预计南京写字楼市场回报率近期将会在5.9%-6.2%这个区间波动。 华东区2014年第二季度 杭州 表四 杭州本季度共有23,332平方米的新增供应入市，甲级写字楼总存量达到1,867,467平方米。同期杭州全市甲级写字楼净吸纳量为54,458平方米，与上季度（81,733平米）相比有所下降，但仍为2011年第四季度以来第三高(表四)。就地区差别而言，本季度的大部分租赁需求仍然来自钱江新城，该区吸纳量达到37,224平米。金融和专业服务行业依然是杭州甲级写字楼需求的主要来源。 由于市场动力充足，本季度杭州甲级写字楼整体租金达到人民币每天每平米4.7元（0.7美元），环比上升1.4%（表四）。然而，随着2014年下半年至2015年更多新增供应的入市（图六），我们预计短期内租金水平将会小幅调整。中长期来看，持续增加的内资需求将会在供应高峰过去后成为拉动杭州甲级写字楼市场的主要因素。 由于本季度净吸纳量保持在高位，杭州总体空臵率下降了1.8个百分点，至12.4%。伴随着下季度一些新项目的交付，全市写字楼空臵率将会有所升高（图六）。 本季度杭州甲级写字楼资本价值为人民币每平方米31,412元（5,026美元），环比小幅下降0.4%。由于租金的上升，市场回报率环比上升0.1个百分点至5.4%。总体来说，杭州甲级写字楼的市场回报率继续维持在相对较低水平。 进入2014年第三季度，由于供应充足，我们预计杭州写字楼市场总体将保持温和下行趋势，租金增长将维持在-1%-0.5%之间。同时，不断增加的内资企业需求将帮助甲级写字楼市场空臵率保持在合理区间。我们预计市场回报率将在5.2-5.6%之间浮动，而写字楼资本价值会继续保持稳定。 华东区2014年第二季度 商铺市场 图七 上海社会消费品零售总额在2014年第一季度达到2,058亿元人民币，而南京和杭州社会消费品零售总额分别为962亿元和935亿元。上海的社会消费品零售总额增长率为7.2%，而南京和杭州的数值分别为12.6%和20.7%。 在2014年第二季度，华东区的三大城市的优质商铺依然保持租金上涨。上海租金季度环比涨幅达到2.6%，而南京和杭州的季度租金涨幅分别是0.7%和0.9%。上海租金上涨的主要动力来源于其物业的升级和租户的调整，以及静安嘉里中心的正式开业。 杭州和南京的商铺市场将在2015年迎来供应的高峰，在中心商圈的优质商铺供应将分别达到476,100平方米和269,894平方米。在上海，其供应高峰将在2016年到来，中心商圈的优质商铺供应预计将达到752,686平方米。然而，由于大的商家对于中心商圈优质商铺的追逐，其租金报价相对于郊区商业依然坚挺很多。 华东区2014年第二季度 表五 上海 上海的社会消费品零售总额在2014年第一季度达到2,058亿元人民币，年均增长速度7.2%，在去年8.6%增长速度的基础上进一步下降。 在南京东路，雅居乐国际广场调整了其租户组合，来福士广场和宏伊广场也有相同操作。南京西路上，金鹰暂时关闭以进行租户调整和物业升级。这是继淮海中路九海百盛调整升级以后，又一个百货商场关闭调整。我们也观察到一些郊区的商业购物中心调整了其租户组合以增加体验性，比如百联南方购物中心。 本季度中心商圈平均租金在没有新增供应的情况下，环比上涨2.6%到人民币每天每平方米63.5元（10.2美元）（表五和图八），这主要是由于静安嘉里中心商场正式开业和南京东路的商业调整。出租率下跌1.7个百分点到93.6%，主要是源自金鹰的调整。 品牌方面，韩国饰品品牌rouge&lounge5月30日在中环广场开出其中国大陆首店。设计师品牌Karl Lagerfeld和3.1Phillip Lim在静安嘉里中心商场开出首店。A&F也在这里开出中国大陆首家旗舰店。 世博源本季度开业，业态比例为46%零售，31%餐饮，12%娱乐。在南京西路上，我们也注意到餐饮比例在一些新开的购物中心中大大提高，以吸引顾客。金鹰也预计在年底重新开业后划拨更多的面积给体验式消费。 在调整和升级以后，一些中心商圈的商铺提升了报价，推动平均租金上涨。虽然上海的社会消费品零售总额增幅趋缓，由于中心商圈优质商铺的稀缺性，一