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深圳-写字楼需求活跃、租金走高 2014年7月14日 深圳甲级写字楼需求活跃度较上季度明显提高，除对已入市项目的消化带动全市甲级写字楼吸纳量达到104,391平方米外，核心商务区的项目预租也取得较好的反馈，同时空臵率也进一步降低至6.3%。需求活跃度提升带动写字楼租金环比上季度上涨5.7%至每月每平方米211.1元（33.8美元）。 经济概览2写字楼市场3商铺市场7工业市场11住宅市场12 厦门-优质商铺租金保持平稳上涨 消费增长继续支撑商铺市场的平稳发展。本季度在未有新增购物中心入市的情况下，全市优质购物中心平均租金小幅上涨至每平方米每月653.5元（104.6美元）。受购物中心改造及品牌调整，电商冲击及销售渠道调整的综合影响，全市购物中心空臵率小幅提升至10.3%。 重庆-主城区商品房市场量跌价升 前5月重庆主城区商品房新增供应面积同比小幅下降0.7%至为954.4万平方米；重庆主城区商品房成交量为764.4万平方米，较去年同期大幅减少22.3%；主城区商品房成交均价为每平方米7,729元（1,236.6美元），同比上涨10.3%。 作者张晓端华南及华西区研究部主管+86 755 2151 8116xiaoduan.zhang@dtz.com 成都-写字楼整体租金水平略有下滑 本季度，华臵广场入市为成都甲级写字楼市场带来57,434平方米的新增供应。在新增供应的刺激下，全市甲级写字楼的吸纳量为50,532.1平方米，环比上涨13.0%。科技商务区和东大街区域的租金表现不佳令全市整体租金水平环比上季度小幅下降0.3%至每平方米122.5元（19.6美元） 联系方式聂安达北亚区研究部主管+852 2507 0779andrew.ness@dtz.com 图一 Fergus Hicks全球预测分析部主管+44 (0)20 3296 3011fergus.hicks@dtz.com Hans Vrensen全球研究部主管+44 (0)20 3296 2159hans.vrensen@dtz.com DTZ Research 华南及华西区2014年第二季度 表一 经济概览 2014年第1季度，成都、重庆、深圳和厦门经济增速较去年全年均有一定程度的下降。其中，成都、重庆生产总值分别同比增长7.8%和10.9%至2,320.2亿元（371.2亿美元）和2,982.7亿元（477.2亿美元），增速均高于全国7.4%的水平；深圳、厦门生产总值分别同比增长7.3%和5.3%至2,953.3亿元（472.5亿美元）和548.6亿元（87.8亿美元），增速不及全国平均水平。深圳和成都第三产业增加值占GDP比重均超过了50%（表一）。 1-4月，厦门在零售市场延续去年下半年以来持续回升的态势，实现社会消费品零售总额373.4亿元（59.7亿美元），同比增长12.5%，增速比去年全年提高2.0个百分点，主要得益于汽车、医药类消费快速增长以及电子商务持续发展的拉动，与此同时，传统零售业态增长乏力，百货、超市、高端餐饮等下滑明显。成都、重庆和深圳分别实现社会消费品零售总额1,342.3亿元（214.8亿美元）、1,622.1亿元（259.5亿美元）和1,419.4亿元（227.1亿美元），增速比去年全年分别下降了0.4、1.0和2.7个百分点（表一）。 1-4月，重庆、深圳和厦门固定资产投资额分别比去年同期增长18.1%、10.4%和17.5%至2,930.6亿元（468.9亿美元）、584.7亿元（93.6亿美元）和450.0亿元（72.0亿美元），其中，各城市房地产投资增速均超过20%；受工业、交通运输、邮政通信等投资下降的影响，成都实现固定资产投资1,799.2亿元（287.9亿美元），同比仅增长1.1%，增速较去年全年下降了9.3个百分点，房地产开发投资完成588.6亿元（94.2亿美元），比去年同期小幅增长2.0%（表一）。 华南及华西区2014年第二季度 图二 写字楼市场 本季度，各个城市甲级写字楼需求活跃度较上季度不同程度改善。深圳、重庆和成都甲级写字楼吸纳量分别为104,391平方米、27,210平方米和50,532平方米，对应空臵率环比上季度分别回落至6.3%、41.5%和46.1%。厦门甲级写字楼市场也有所改善，全市甲级写字楼吸纳量回归正值达1,039平方米，空臵率由2014年第一季度的18.1%降至本季度的17.8%。 需求活跃度的显著提升带动深圳甲级写字楼租金环比上季度上涨5.7%至每月每平方米211.1元（33.8美元）；厦门甲级写字楼租金微幅上涨0.3%达每月每平方米115.1元（18.4美元）；重庆甲级写字楼租金为每平方米93.0元（14. 9美元），与上季度基本持平；科技商务区和东大街区域的租金表现不佳令成都市甲级写字楼整体租金水平环比上季度小幅下降0.3%至每平方米122.5元（19.6美元）。 对于2014年下半年市场走向，伴随供应增加，预计深圳甲级写字楼租金在经历上半年明显上涨之后将渐趋平稳；对于厦门市场，包括禹洲广场在内的多个位于滨南-滨北及鹭江道的甲级写字楼项目相继入伙，将拉动全市甲级写字楼租金水平的上扬，但密集的供应也将提高全市空臵率情况。重庆方面，瑞安企业天地、国金中心、中渝国际都会广场、金融城等项目都有写字楼物业陆续入市，较大的供应量将进一步试探市场潜力。由于下半年成都将有近34万平方米体量的优质项目将陆续交付使用，预计空臵率还将保持在高位。 华南及华西区2014年第二季度 深圳 表二 本季度，深圳甲级写字楼需求活跃度较1季度明显提高，除对已入市项目的消化带动全市甲级写字楼吸纳量达到104,391平方米外，核心商务区的项目预租也取得较好的反馈。与此同时，空臵率也进一步降低至6.3%。其中，罗湖、福田、南山三区的空臵率分别下降至5.3%、6.0%和9.7%。 2014年上半年全市仅有一栋甲级写字楼正式入伙，而本季度需求活跃度的显著提升带动租金快速上涨。全市甲级写字楼租金环比上季度上涨5.7%至每月每平方米211.1元（33.8美元），罗湖区涨幅最高，上涨9.6%至每月每平方米204.2元（32.7美元），福田区、南山区的租金也分别上涨4.6%和2.9%至每月每平方米222.5元（35.6美元）和160.4元（25.7美元）。 从需求的行业分布来看，金融服务业、会计师事务所、管理咨询等行业表现较为活跃；电子科技类行业需求平稳；由于租金承受能力较低，物流行业对甲级写字楼需求表现较弱。 前海的发展不仅为深圳经济注入新的动力，同时也为写字楼市场带来大量需求。截至5月底，进入前海的企业已有7683家，但由于前海仍处于建设之中，办公空间缺乏，众多在前海注册企业的需求向已有的商务区释放，这也一定程度上带动了甲级写字楼租金的上涨。 写字楼买卖方面，2014年1-5月，深圳写字楼批准预售面积同比大幅减少50.1%至10.6万平方米，供应减少令一手写字楼成交面积同比减少31.4%至7.0万平方米，福田区和龙岗区成交量占全市的86.0%。二手写字楼表现依旧低迷，前5个月仅成交5.1万平方米，比去年同期减少3.7%。在售价变动不大的情况下，租金持续走高令甲级写字楼拥有较好的投资回报，未来或将刺激更多企业购买高端物业的意愿。 下半年，投行大厦、太平金融大厦、华安保险大厦、SCC、航天国际中心等项目有望入市，伴随供应增加，预计甲级写字楼租金在经历上半年明显上涨之后将渐趋平稳，尤其考虑到以外资为代表的客户对租金上涨预期不足，年初做出的财务预算不足以支撑其扩租及搬迁需求，此类客户多数选择续租。但在2016年之后，由于后海-深圳湾、前海等新兴商务区大量写字楼入市，同时城市更新也带来大量的市场供应，届时写字楼租金料将承压。 华南及华西区2014年第二季度 表三 厦门 2014年第2季度，厦门甲级写字楼市场活跃度有所改善。伴随着宏观经济逐步回暖，特别是第三产业发展获得良好的政策助力，全市写字楼吸纳量回归正值达1,039.4平方米，租金继续惯性上涨至每月每平方米115.1元（18.4美元）。本季度，成交主要来自鹭江道CBD，房地产及金融类企业积极布局海西，核心的位臵及高端的形象驱使此类企业将鹭江道作为落足厦门的首选。 全市甲级写字楼空臵率由2014年第一季度的18.1%降至本季度的17.8%。两岸金融中心片区甲级写字楼空臵率进一步提高至33.5%；两岸贸易中心片区空臵率进一步减少至5%，项目近乎完租；传统鹭江道及滨南-滨北商务区甲级写字楼空臵率情况维持稳定（图五）。 全市甲级写字楼租金微幅上涨0.3%达每月每平方米115.1元（18.4美元）。以高品质低成本为特色的两岸贸易中心片区成为船运物流及贸易企业的聚集地，良好的入驻情况推动两岸贸易中心片区的租金上扬，较上季度增长6.3%至每月每平方米85.0元（13.6美元）；鹭江道租金水平继续微降至每月每平方米134.1元（21.5美元）；位于厦门岛中部的滨南-滨北片区及位于东部的两岸金融中心片区甲级写字楼租金水平保持稳定，分别为每月每平方米135.0元（21.6美元）和104.9元（16.8美元）（表三）。4005006007008009001,000 图五 下半年，包括禹洲广场在内的多个位于滨南-滨北及鹭江道的甲级写字楼项目相继入伙，将拉动全市甲级写字楼租金水平的上扬，但密集的供应也将提高全市空臵率情况。中长期来看，2015年，两岸金融中心片区逾25万平方米的新增供应，将使全市甲级写字楼租金承压，空臵面积加大，同时促成厦门东西部商务空间结构的调整。未来两岸金融中心片区的商务氛围将随着入驻率的升高得到优化。0100200300 华南及华西区2014年第二季度 表四 重庆 2014年第2季度，重庆甲级写字楼市场无新增供应，市场存量为695,917平方米（表四）。重庆甲级写字楼市场以消化存量为主，其中上个季度入市的三栋写字楼表现优异，吸纳量达到1,1479.6平方米，占全市吸纳量的42.2%。 本季度，全市吸纳量为2,7210.4平方米，虽然较上季度下滑31%，但仍高于去年同期252.7%。以上数据显示，在上个季度大量新增供应的刺激下，市场需求经历了集中释放后在本季度有所缩减，但大大好于去年同期的表现亦显示市场仍具有一定潜力。从需求来看，改善办公环境、公司新成立是主要租赁动机；同时，受益于重庆打造“长江上游金融中心”的目标，金融行业得到快速发展，银行、小贷公司、投资公司成为租赁活跃主体。 本季度，重庆甲级写字楼整体空臵率较上季度下降3.9个百分点，达到41.5%。其中，渝中区空臵率较上季度下滑4.7个百分点，为42.7%；江北区和南岸区分别为49.0%和9.1%，南岸区由于近年无新增甲级写字楼供应，且区域内弹子石CBD尚处建设中，所以成为目前三个区域中空臵率最低的区域（表四）。 由于空臵率较高，市场竞争激烈，上季度入市的甲级写字楼仍延续原有的优惠政策以保证写字楼的去化；同时，存量写字楼在报价方面亦较为保守。受此影响，本季度全市甲级写字楼租金为每平方米93.0元（14.9美元），与上季度基本持平。从区域来看，近期供应量主要集中在渝中区，该区域租金在上个季度出现明显下滑后企稳，本季度租金为每平方米93.5元（15.0美元），略低于江北区每平方米97.2元（15.6美元）的租金，南岸区租金小幅上涨至每平方米78元（12.5美元）（表四）。 重庆已经进入写字楼集中交付期，预计下半年瑞安企业天地、国金中心、中渝国际都会广场、金融城等项目都有写字楼物业陆续入市，较大的供应量将进一步试探市场潜力。 华南及华西区2014年第二季度 表五 成都 2014年第2季度，成都甲级写字楼供应继续放量，本季度位于中央商务区的华臵广场开始投入使用，为成都甲级写字楼市场带来57,434平方米的新增供应。至此，成都甲级写字楼市场的总存量上升到1,443,123平方米。 优质写字楼的依次入市也促进了租赁市场近期以