工业上楼与特色产业园区操作实践

粤港澳大湾区“工业上楼”与特色产业园区操作实践

“工业上楼”发展背景与政策

• 概念： “工业上楼”是指在高层楼宇中集生产、研发、设计、办公于一体的新型工业载体发展模式，要求用地性质为普通工业用地（M1）或新型产业用地（MO），容积率不低于2.5，高度24m以上，层数5层及以上，配置工楼层荷载、层高及设施等。
• 发展历程： 萌芽期：香港、新加坡的早期实践；发展期：粤港澳大湾区率先示范，带动长三角、环渤海等地区逐步探索和适应；继发期：全国范围内逐步推广。
• 发展动力与问题： 动力：土地集约、城市形象提升、产业升级、顺应政策趋势；问题：缺乏科学系统的建筑设计指引、缺乏针对制造企业“上楼”指引、缺乏相应激励政策。
• 相关政策梳理： 多个城市出台“工业上楼”相关政策措施，鼓励利用城市更新机会，推动标准化发展。

“工业上楼”典型案例

• 新加坡大士工业园： 首个实现“生产-生活-娱乐”一体化的综合性工业项目，通过立体化整合生产、办公、生活和休闲等功能，实现土地高效集约化利用。
• 深圳全至科技创新园： 国内第一个“工业上楼”项目，合理前瞻的建筑设计，满足企业生产、研发、办公、检测和展销的一站式需求。
• 东莞松湖智谷产业园： 东莞首个真正意义上的“工业上楼”项目，定位为“产城人融合新型智慧生态产业园”，打造智慧新城、产业新城，集高端生产、中试研发、总部办公、生活配套、休闲娱乐于一体。

“工业上楼”五要素模型及其应用

• 五要素模型： 环保安全、设备载重、工艺需求、垂直交通和设备承重。
• 应用： 通过五要素模型可判断各产业类别和环节是否适宜“上楼”，并提供相应的解决方案。
• 典型产业“上楼”可行性分析： 电子信息、生物医药、高端装备制造业、新材料产业等部分环节适宜“上楼”，但需满足特定条件。

“工业上楼”特色产业园区要点指引

• 发展背景： 传统综合性园区发展模式存在诸多弊端，特色产业园区成为发展趋势。
• 发展要点： 把握城市产业规划、明确产业招商门类、建设针对性强和性价政策比高的产业载体、提供专业且完善的产业配套服务。
• 两大前沿趋势： 智能化（无人工厂）、集约化（工业上楼）。
• 特色产业园区打造要点： “定制化”和“强针对性”为产品打造核心思想，以主导产业的生产工艺需求为导向，定制化地打造符合各特色产业集群企业使用需求的园区软体。
• “工业上楼”特色园区体系： 针对生物医药、集成电路、精密仪器设备、安全节能环保等典型特色产业，提出关键指标体系。

戴德梁行产业咨询服务体系

• 服务内容： 政府类：专项课题研究、政策设计、产业建筑设计指标制定等；企业类：市场研究、园区开发咨询、专业培训等。
• 部分服务经验列举： 深圳市光明区“工业上楼”及特色产业园区建筑规范指引、东莞市水乡功能区“工业上楼”研究服务、华发珠海工业园区产品标准制定、深圳宝安区新桥东片区重点城市更新项目一期发展顾问服务等。