工业上楼与特色产业园区操作实践

“工业上楼”与特色产业园区操作实践 2022年6月 前言 PREFACE 自2010年以来，我国制造业增加值已连续多年位居世界第一，并且是全球唯一拥有联业当前面临的最大问题。 与此同时，在我国主要城市，原来粗放式、规模化的城市增量发展模式已难以为继，产业空间拓展正处于两难境地：新增工业用地严重紧缺，而通过城市更新又难免推高用地的容积率。 因此，做好集约化利用空间和制造业高质量发展的文章，探索可制、可推广的“工业上楼产业空间供应模式和特色产业园区发展模式，已成为各地政府和企业推动可持续发展、高质量发展的重大课题。近两年，戴德梁行有幸服务编制了深圳市光明区、东莞市水乡功能区“工业上楼”和特色产业园区操作指南， 基于戴德梁行多年深耕产业园开发运营的实践经验，以及对近千家制造业企业的走访调研，我们系统梳理“工业上楼”发展历程，首创提出“工业上楼“五要素模型，研究探讨"工业上楼”与特色产业园区的趋势要点，综合形成本报告，供社会各界同仁参考， 陶汝鸿 大中华区副总裁大中华区策略发展顾问部主管 CHAPTER 1 “工业上楼发展背景与政策 “工业上楼”概念国内外发展历程发展动力与问题相关政策梳理 “工业上楼”概念 中国改革开放以来，大湾区凭倩沿海和邻港澳的地绿优势，吸收全球产业转移，主要承接和发居了香港转移的轻型工业，成为世界中要的制造业基地。经历30-40年高速发展之后，粤港大湾区制谱业面临者严中的土地资源器缺与产业扩张升级问题。因而，大湾区主市场自发和政府引导，协同推动了“工业上楼”的快速发展。在信亲香港“工业大夏”授式茎础上，深莞等大湾区城市根据土地区位、产业基础、制造工艺等达行落地性改良，正在逐浙形成符合大湾区实际的“工业上楼"发层核式。 目前，我国对“工业上楼尚无统一的定义。从直观上理解，“工业上楼不同于在传统单层厂房达行生产作业的空间核式，而是在高密度园区的高层楼宇中达行生产、研发、设计、办公的新型工业载体发层式。虽然多层厂房已在全国范国内被普追按受、运用，但本针究报告所探讨的“工业上楼“注筑是指具备相近行业高追用性、高年约性的特点，符合国家通用注筑标准及消防、节能、环保等现行规范和政策费求，用地性质为普通工业用地（M1)、新型产业用地（MO)，容积率不低于2.5，高度24m以上，层数5层及以上，配置工业电梯且集生产、研发、试验功能于一体的厂房。 国内外发展历程 经过早期坑外萌芽发展：“丁业上楼"模式被逐渐引入中国大陆；仁粤港澳大湾区率先示范应片，带动长三角、坏渤海等地区逐步探索和适应，并量现白沼海姚市逐步往内陆就市发展趋势。 萌芽期：香港、新加坡的早期实践 上世纪50年代以呆，香港、新加坡迫于土地资源稀缺、工业迅适扩张等客观压力，先后开始对工业上楼"进行初步探索和发展。士于城市区位、发展时期、驱动因表的不同，"工业上楼”的产品特征及形态经历了多重演变，大体分为"工业大厦”、“准誉式工厂”两种模式 20世纪50年代一80年代香港工业大厘模式萌发 “工业上楼”发展模式：工业大厦 活跃时期：20世纪50-90年代 驱动医素：工业发而品双气与二地奇源房缺存在予牌 实施主体；政府或融人 主要产业：假技术、劳动空集的车工业、轻工业 产品特征：以1024层人厚为代表，客积率3.0以上，楼高小于100m 代表案例：香法工业中心、海冶工贸中心 20世纪80年代一至今新加坡堆叠式厂房模式起步 “工业上楼”发展模式：堆叠式厂房 活跃时期：20世纪80年代-至今距动因累：产业升级，及引高附值的资本与支术密集型产业，解决一小企业因租金、场地要分款运作限制提高企业生产效率实放主体：政府主导主要产业：无浮染的轻加工、研发类产业建筑形态：通常个-9层，以3层为一个单元向上堆叠，容积率2.0以上，厂房中包舍生产制造、研发办公、物态仓低三大动能：配有货梯、装卸平台等生产#助设施代表案例：大二生物医药园 发展期：粤港澳大湾区现状与格局 传承香港，大湾区“工业上楼”全面开花 在经历近40年粗放式、规模化发展之后，大湾区主要城市的工业发展面临严亚土地资源紧缺的瓶颈。一方面，政府招商引资和企业扩充产能，均需要大量的制造业空问；另一方面，目前深莞等大遍区城市的工业用地主要来白于减市更新，而由于征拆返还要求，其容识率必然上升。在此背景下，催生了深圳全至程技创新区、东莞松湖智谷等一北较为知名的新型工业上楼”产业园项目，这也为解决制造业和空间予后醛出了一条新路。 可以预见的是，产业发展将长期与城市更新“工改工”产生的高容识率产业空问相学而行，此，“工业上楼"将是未来10-15年的大湾区主流产业空间供给模式之一。 佛山：湾区首个“工业上楼”项目试水 2005年 发辰式：工业大原模式驱动因索：制造业重镇，土地资源案张，率先探路土地集约化利用，制定扶持政策代表性园区：顺德天富来国际工业城项目(2005年）产品亮点：较早试行“商品厂房“经验管理办法；租放式的市场环境下，高标准厂房产品试水之作 劳山因其造业发达而用池经张，需要集约化开发，率先积及开拓"工业上市场，深变工业上之路 深圳：高层“工业上楼“项目的一次成功实践 2012年 发辰模式：工业大愿模式驱动因素：借鉴香港工业大厦开发经验，并承接香港厂商生产加工模式与产品形态代表性园区：深圳全至科技创新园产品亮点：23层工业大原，益研发、生产于一体，利用立体化优势打造多功能工业楼宇，吸引企业研发中试+高端制造环节进驻，生活配套设施齐全，提升企业发展环境 深圳工业上使“项目县花一现后，轻向平点发晨M0州发办公电地工业生长空间受持压，导致向东壳等临近域市外三，汉出为东壳“工业工“发展产生助注作用 东莞：强工业基底，后来者居上，“工业上楼”全面开花 2016年 发展摆式：工业大厦模式、驱动因素：产业升级、政府引导、土地集约利用代衣性园区：东莞松湖智谷产品亮点：产品设计前吧，研发办公的玻瑞募墙立面，厂房的内部结构，产权可分割销售，空间灵活可产可办，预留未来改写字楼的条件 一方百东壳大量承将深圳电进企业外的需求，亚需标准化厂房承涂其空间需求；另一方百东乘亦引导本市企业兴级转卫、约化和月土地，促进先进书油和私技创衍发思因比东票机性"工业上楼"的机，返步在全市范田内性广发所 深圳、东莞、佛山等城市均出台“工业上楼”扶持政策，全面鼓发展，“工业上楼”市场进入标准化、精细化发展时代 2018至今 “工业上楼”十场的活既，例谨相关标准化政策山台，工业上室产品进入标准化发需时代 继发期：全国“工业上楼”现状与格局 借鉴大湾区，长三角、环渤海进行优化实践 节地需求不如大湾区那么强烈，且产业类型扫对偏“重”，长三角、环游海地区现阶段实践主要为羊叠式厂房模式，如苏州腾飞新苏工业坊、舌岛城阳夏庄智造园等。但随若长三角和环动海地区新旧动能转换全面提速：“工业上楼”的适月性将步广展提升。此外，依托产业转移和工业制造为主的内陆城市，工业上楼”或将成为其未来产业转型升级的助推器 环渤海城市群： 起步时期：2018午吉忠政策引导，环阅海区域率大扫出“工业上楼代表性园区：联东、谷吉岛城阳意庄智造园驱动因素：改策引导发展模式：堆式厂房市场成熟程度：初步发居代表城市：吉宝 长三角城市群： 起步时期：2018年9月苏州工业园区出台方案，甜励土北集约开发代表性园区：苏州腾飞新衍苏工业园驱动因市：政策引号发展模式：堆骨式厂房市场成熟程：快速发展代表城市：苏州、杭州 粤港澳大湾区： 起步时期：2005年佛山顺德兴起，2012年深圳推动，2017年至今以东荒为代表，湾区全面准广代表性园区：深圳全举科技创新医（城市更新推动的国内第个“工业上楼项目驱动因索：城市更新准动，借监香湾工业大厦开发模式并承接谷清厂商产加工模式与产品彩态发展模式：工业大厦市场成熟程度：成熟发展代表城市：佛山、深圳、东莞等 发展动力与问题 “工业上楼”的发展动力 “工业上楼”对政府的意义 顺应趋势 产业升级 土地集约 城市形象 面对集约化利用空间和制造业高质置发展的双向需求，“工业上楼”必然成为“三区三线”国土空间规划之下，结合城市更新活动，实现制造业高重发展和墅体产业转型升级的明智之选： 通过打造新型摩天工厂，改普原有逆筑空间和境品历，提升城市形面 在三直空间口形成“楼上怪下创新创业综合体”，渠成上下游产业链,发挥产业近协同效应。 有效提升土地利用率和产业承载力，成倍提高立购产值和税收。 “工业上楼”对产业园区开发企业的意义 转型新方向 拓展新土地 融资新手段 “工业上楼”与城市更新、旧村改造、高新产业扶持政有教好的结合点，有利于做政管生融资；同时“工业上楼”兼具资产性质与产业性质，适用于传统抵择、质押、债权验资以及股权购资等方式 高端制造业作为国家经济发展新动能的主要体现，产业园区开发主体以高战制造作为切入点，拓层项目更为忙利 “工业上”作为产业国区中的全新保安，在土地成本，运营模式、改策扶持上只有更多优势： “工业上楼”对入驻企业的意义 降低成本 提升员工自豪感与满意度 产业协同 拒较干考日厂房法打涨开月无发业园区服务，“工业上楼有助于打造一个功能复合、运作规范的产业园区，通过搭建集成化、统等化的运营服务功能：有效降低企业的综合运营成本： “工业上楼"的园区平台和垂互空间中印可形成企业上下游配套，有利于全业间协同发展，资源共享、实现双高。 由于“95后，00后成为产业园区的主体产业人群：“工业上楼*相对传统厂房品质更高、环境更好，配套更全，能带助企业引人望人，提升蓝领工人自豪感与满意度， 工业上楼”需解决的问题 LO 缺乏科学系统的“工业上楼”建筑设计指引 “工业上楼”尚处于发展初期，开发主体对“工业上楼”了解不、信心不定，缺乏科学系统的“工业上”操件标准和指引，开发主体试错成云高： 02 缺乏针对制造企业“上楼”指引 “工业上楼要孕入驻企业符合环保、低能耗、轻生产，低动的特征，因此，政作及相关园区有必要研究和明确“上程”产业门类，并制定完营评活体系，增强“工业上密的可行性、可操作生 03 缺乏相应“工业上楼”的激励政策： “工业上楼”注筑的单方造价通常比传统/氏层厂房高，而制造企业对厂房告价、租会预期有明显的“天花板”目前全国仅有少数诚方出台？针对"工业上楼”并发主本、入驻企业的扶持政策。 相关政策梳理 2018年以来，多个城市先后出台了“工业上楼”相关政策措施，标志着“工业上楼”连步走向标准化、规模化发展。其中，2019年深圳宝安区率先在出台的“工业上楼"相关纽则中，对注筑的层数、层高、承重等指标有初步指引。2021年7月，在国家发展改苹委关于推广借鉴深圳经济特区剑新举措和经会做法的通知第十条口，提出费推广工业上楼”模式。同处大湾区的东充、佛山、广州都在积极推广发展，而以苏州、嘉兴为代表的长三第城市政内也开始积极尝试性地探累*工业上” 在全国，“工业上楼”总休呈现市场实践与政策制定相互促违、扫得兰彰的发展趋势。惠德烫行深莞策略发展顾问部团队，已先后为东莞水乡动能区和深划光明区的府部门供了“工业上接”及特色产业园区相关误题班究动收带综制服务： 圳市宝安区工业上楼工作指引（试行）3 2019 对“丁业上楼产业引导、注筑设计、消防管埋、坏保管埋、供水管理、供电管埋、产业监管、设计审查、连设及使月监咨等方面发布标准 深圳宝安 青岛西海岸新区印发关于加快高层工业楼宇经济发展的实施意见（试行） 2019 从产业导向、开发建设和运营的投资主位、开发注设基本费求、功能配套费求、自持比例及分割转让要求、法持政策、组织保障等七个方面对高层工业楼宇的建没发展进行了规范 &苏州工业园区优化营商环境行动方案》 2020 指出提高用房用地效率，鼓励地上（地下)空间开发，最大限度提高土地节约集约利用水平，鼓励“工业上楼”，提高产业月地穿积率等 苏州 《佛山市三水区乐平镇“工业上楼"扶持办法》 2021 1000万