大湾区“工业上楼”产品研究与实践思考：潮起珠江，也谈向上的力量

“工业上楼”尚未有统一定义 不同于传统模式下在单层工厂中进行生产，而是转为在高层大厦中进行企业的生产、研发、办公设计的新型工业楼宇模式。从部署文件来看，只要是属于非单层、生产研发复合利用的新型产业园区即符合“工业上楼”的特征。 长三角城镇群 经济型 分段组合型 堆叠组合型堆叠组合型 核心要素 货品转运空间核心要素包括:首层装卸货平台+装卸停车位+垂直货梯+层内货梯厅+吊装口 考虑机电变量 定量机电+变量机电 定量机电： 变量机电： 产品规划设计获行业认可，招商运营成绩获市场认可 一期、二期工业大厦已完成100%去化，其中二期为企业定制，竣工交付即售罄已导入企业百余家，其中国高46家，专精特新20家，总产值超4亿，税收超千万GBE办公建筑大奖2022“年度最佳产业园奖·金奖”、中国优质产城标杆（央广网） 惠州·星河IMC 以先进制造业为核心，兼具研发生产、中试检测等功能的高端智能制造产业基地。 总用地15.6万㎡，总建面46.54万㎡，容积率约3.0；主力产品为12-14层工业大厦。 产品参数来自于深入的市场调研和精准的客户把握 2020年4月证监会及发改委联合发布的958号文并出台配套指引，标志国内公募REITs发展正式启航。 适用行业：适用于多数基础设施行业，排除商业、住宅。权属合规：项目应当权属清晰，已经履行投资管理、用地、规划、环评等行政审批手续，具备转让条件。运营成熟：运营3年以上，具有成熟的经营模式与市场运营能力，已经产生持续、稳定的现金流与收益，且不依赖于第三方补贴。 大量国际资本介入产业园资产运营 高瓴资本：入股天集产城，成本新基建组。红杉中国：募集首支“新基建”基金，投资方向涵盖新经济产业园、高端制造厂房、生物医药产业园、数据中心等。黑石集团：2021年黑石参股联东旗下子品牌粤浦科技，合作发展重资产持有型产业园业务。 政策明文鼓励利用REITS支持“工业上楼”项目 已上市产业园类REITs 2023年10月，上海市人民政府办公厅发布《关于推动“工业上楼”打造“智造空间”的若干措施》政策；鼓励上海园区高质量发展基金、基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）支持项目建设。 2021年6月，首批3支产业园区类公募REITs正式上市；截至23年3月，以产业园为底层资产的公募REITS达到9个。 深圳某国企拟建食品科技产业园 （——星河产业轻资产服务输出，闲置土地盘活） 操盘思路：城市更新工业用地提容，提容部分限自持，运营期满后以REITs退出自持与可售完全分离 独立管理、产权清晰、严控无效成本 整售部分独立布局，包括地下车库和配套；自持部分独立布局，架空大板与整售部分分离，保证相关配建车位、设备房等配套空间产权清晰；拟发REITS部分仅配置必要生产配套，减少无效成本，保证运营收益；各部分出入口及消防场地均按独立设计、无连廊的空间连接，杜绝产权隐患；··· ··· 产品设计前置保障资产管理运营