房地产行业：大湾区工业上楼及未来园区核心竞争力浅谈

戴德梁行产业地产部卿楚13826298735 概 念 与 特 征 概 念 与 特 征 目前，国家对“工业上楼”并没有统一的定义。按行业内的普遍认知，理论上只要是在一层以上，拥有电梯、吊装设备配套的厂房，都可以称为“工业上楼”。“工业上楼”就是不同于传统在低容积率园区的单层工厂中进行生产作业，转而在高密度园区的高层楼宇中进行企业的生产、组装、办公、研发、设计的新型工业载体发展模式。由于多层厂房已经在全国范围内被普遍接受及运用，我们现在所提及、讨论的“工业上楼”，其对象通常是指建筑总高在24米以上、100米以下，楼层层数在六层以上的高层工业厂房。 背 景 与 趋 势 土地资源日益紧张 产业需求不断升级 随着城市发展规模不断扩大，土地资源日趋紧张，新增工业用地供应指标紧张，传统厂房发展模式对于企业获取产业生存空间的压力越来越大、成本越来越高。高能级城市企业无处扩产，被迫外迁。 前沿新兴产业企业对生产研发的空间环境和厂房建设标准要求更高；生产及建筑技术的提升也让工业上楼成为了可能；同时低效开发的工业用地也存在产业集聚度低，不易形成专业化园区的问题。 背 景 与 趋 势 从上表所示情况看，大湾区用地产出系数比长三角地区高出89.99% 在近似工业增加值产出达成情况下，大湾区工业用地供应量仅为长三角地区城市的55%换而言之，长三角地区在达成相同的工业增长目标条件下，有能力供应近一倍的工业用地 背 景 与 趋 势 工业上楼可由政府或地产运营商牵头，普适性更强、受益对象更多，更容易标准化复制推广，其优势主要体现在以下综合效益。 提高土地效率，推动转型升级 产业集聚度高，形成产业生态 工业上楼以高容积率实现产业规模“扩容不扩地”，提高地均产值。同时，采用共享式工业上楼的园区（以下简称上楼园区）设计与建设品质大多较高，符合高附加值产业“高大上”的环境偏好，可吸引龙头企业。上楼产业通常需符合无污染低能耗等准入条件，可以倒逼中小企业主动转型，进而推动上楼产业整体升级。 共享式工业上楼可在有限空间内，实现更高的企业密度，有利于构建交织连贯的上下游产业链，可汇集研发、生产、中小试、展示、物流等多个产业环节，形成合作共赢的产业生态。 孵化中小企业，降低投资成本 提升产城形象，营造品质空间 在上楼园区内，成长期的中小企业可租用厂房，无需购买土地投资建厂，大大降低了前期投资成本，利于企业孵化和发展。此外，园区的集中式管理、管家式服务，也为企业提供了初创与成长的便利。 上楼园区大多统一规划建设，可塑造高品质的产城形象和园区环境，可构建便捷的物流交通网络，可集聚优质的配套服务功能。如企业服务超市、工业邻里中心、嵌入式幼托、青年公寓等设施，可为人才的衣食住行提供便利。 背 景 与 趋 势 1950年代以来中国香港 •在20世纪50年代，香港为解决土地资源紧缺与工业发展需求的矛盾，将低技术、劳动密集的手工业、轻工业搬上高楼，形成工业大厦。工业大厦地块容积率高，通常可达3.0以上，建筑可达百米，在有限的城市土地上聚集了更多的产业空间。随着产业不断更新升级，工业大厦主导产业门类也变成以服装、医药电子等轻型产业为主。例如新梅怡广场，高达24层，曾经是香港电子生产的重要集聚地。 1980年代以来新加坡 •新加坡则与香港不同，由于产业相对偏重，主要发展堆叠式厂房。新加坡工业上楼起步于20世纪80年代，由新加坡政府扶持、政府下属官方机构——裕廊集团进行建设和运营。堆叠式厂房建筑通常为4-9层，以三层为一个单元向上堆叠，将地块容积率提高至2.0以上。厂房包含中试生产制造、研发办公、物流仓储三大功能，并配有直达货梯、装卸货平台等生产辅助设施。企业可以租或买一个单元作为自己的完整产业运行机构，一定程度上解决了中小型企业因租金、场地和运作等限制，致使功能设施分散的难题，极大降低了企业生产成本，提高了企业生产效率。 工业上楼正在成为中国内地产业空间发展的新趋势 •珠三角地区土地资源紧张，企业上楼意愿强烈，产业相对轻型，上楼产业覆盖面广，可操作性强，主要推广工业大厦模式，出现如全至科技创新园、东莞松湖智谷（研发区）等高强度开发的智造园区。 •长三角地区节地需求不如珠三角强烈，且产业相对偏重，较难推广工业大厦模式，因此主要推行堆叠式厂房模式。如苏州腾飞新苏工业坊等，既满足生产需求，又提升工业用地容积率，为大多数中小型企业提供便利。 •此外，也出现了融合工业大厦与堆叠式厂房的工业综合体模式。如杭州滨江区长河工业综合体，整体采用楼宇外观建设，容积率约2.2，建筑高度50米以下，围合式布置了智能智造生产与研发用房，中央设置公共配套轴带，提供食堂、咖啡厅、嵌入式幼托、健身房等功能。该模式注重各种生产要素的集聚，塑造产业生态，极大提高了土地综合效益。 背 景 与 趋 势 各地节地型工业园区代表案例 大湾区工业上楼是必然趋势 什么样的企业适合工业上楼？ 我 们 的 思 考 我们建立了工业上楼筛选模型为企业上楼提供参考，从产业生产各个要素进行综合评估，判断产业是否适宜上楼生产的依据 我 们 的 思 考 是否满足第一层级要素标准：·危化品≤丁类·生产火灾等级≤丙类·环保要求 上楼基本要素判断 谐波减速器关键部件生产流程如下：·柔轮：出十字镦拔→调质处理(热处理)→车削→强力旋压→精密车削→高速滚齿·钢轮：刚轮齿前毛坯→粗车→调质处理(热处理)→精车→刚轮插齿→检测 出具“工业上楼”详细建筑需求 谐波减速器关键部件生产流程如下: Step3 数控车床重量：3-4T尺寸：2970*1560*110mm2 Step6 谐波传动减速器生产因大多数设备均为重型设备、且生产精度要求高，整体很难上楼，除非以较高的成本解决楼层载重和防微振的问题。 专业细分领域可否上楼结论 重量：3-5T尺寸2520*2720*22 我 们 的 思 考 电子信息产业(下方为部分举例) ◼园区前期建设投入较大◼企业生产集中处理需求多，如废气、废液处理等需要预留给排水口、进出风口及用电量(不宜低于200瓦/㎡)，不能种植开花植物等◼厂房单体面积可比其他行业小，◼层高承重等参数可略低。针对生物医药类企业特有注册监管的行业特点，需要建立良好稳定性的园区平台及营商环境。 ◼设备相对轻量◼生产工艺组装为主◼更容易接受上楼◼员工数量较多、对配置要求更高(人员疏散、食堂、宿舍、商业\休闲设施等)，◼厂房单体需求面积比其他行业大层高承重等参数可略低，◼需预留设备管井◼配备适宜数量的货梯和客梯 低产品参数要求需求面积大配套要求高 低产品参数要求需求面积大环保要求高 可上楼 研发可上楼生产较难 我 们 的 思 考 新能源产业 新材料产业 高端装备制造产业 电子信息产业 生物医药产业 前期投入打，需要良好的稳定性及营商环境；集中处理需求多，需要充分预留给排水口、进出风口及用电量（不低于150瓦/㎡），不能种植开花植物。厂房单体面积比其他行业小，层高承重等参数可略低。 范围较广，多数涉及到注塑、金属加工等工艺，有较大型设备，因此大多数需要首层空间，承重、层高、柱距等参数要求高。工人数量相对较少，对配套的敏感度较低，对物流、对园区区位优势要求高。 包含新能源电池、太阳能、光伏、氢能等。后三者一般需要大型特殊化厂房，很少入住标准园区。新能源电池对厂房要求体现在安全要求，如消防、距离等。另外通常需要恒温恒湿及洁净车间。工人数量较少。 涉及细分行业范围较广，生产工艺中会有对厂房层高、承重等参数有一定要求。会有环保要求（VOC指标、污水处理、废气排放、固废回收等）。对工业园配套敏感度较低。 设备相对轻量、劳动相对密集，更容易接受上楼，但员工数量较多，对配套要求更高（食堂、宿舍、商业、绿化休闲设施等），厂房单体需求面积比其他行业大，层高承重等参数可略低。 难以上楼、高产品参数要求 可上楼、有一定参数要求 可上楼、低产品参数要求 可上楼、低产品参数要求 少有入住标准化园区 消防安全及车间特殊要求多 需求面积小、设施要求高 配套需求小，区位交通高 需求面积大、配套要求高 环保要求多，配套要求低 我 们 的 思 考 案例二：缺少公共仓储空间 案例四：平面设计考虑不周全 某“工业上楼”项目主要入驻的是电子信息、智能装备、新材料等企业，这些企业对周转用的仓储需求较为旺盛。一般而言，企业生产与仓储面积之比要达到2-4:1，即2-4㎡的生产面积，需要1㎡的仓储面积作为配套支撑。 某“工业上楼”项目的标准层平面中，电梯、楼梯、卫生间、设备房、管井等辅助房不在短边的端部布置，而在长边的中间布置，导致核心筒间距过短、生产线被切割，整体动线不流畅，企业布局产线不利于整层使用。 一期仓储空间存在明显不足，目前只能将地下室用车位改造成临时仓储空间，用作短租出租用途；二期做园区专门公共仓储空间。 案例三：垂直交通有严重瓶颈 某“工业上楼”项目原本是按研发办公标准设计，只预留了一台5T的货梯和三台1040kg的客梯，供11个楼层使用。这样的设置对入驻制造企业有很大的物流限制要求，绝对不能进出过大量的原材料和货品。 案例一：公共废气排放管井预留过小 某“工业上楼”项目主要招引深圳转移过来的电子信息和智能装备产业，其中约30%-40%的企业有废气排放的需求。该项目整体采用玻璃幕墙，不能像传统厂房那样把排放管道外穿到外立面上，必须在建筑内部预留一个烟井。 由于一期开发建设时无经验，产品预留的安置废弃排放管井的空间过小，导致企业废气管拥挤且具备安全隐患。 另外，卸货平台面积很小，且只有一台货梯，所有企业的进货出货效率受到严重的影响。 工业上楼的载体应该需要哪些指标？ 我 们 的 思 考 针对这个问题，我们重点对针对大湾区九市各类工业企业管理人员及员工进行问卷调查及电话访谈 我 们 的 思 考 相当部分企业需求首层层高7.5-8米，也有部分企业觉得首层层高6米可满足需求，2层5-6米，标准层4.5米可满足需求 我 们 的 思 考 相当部分企业需求首层层高7.5-8米，也有部分企业觉得首层层高6米可满足需求，2层5-6米，标准层4.5米可满足需求 •园区运营商意见：目前松湖智谷一至三层6米，三层以上4.5米；部分企业由于设备的要求需要局部加高，松湖智谷满足不了条件，建议在层高方面适当做高，以提升普适性 我 们 的 思 考 （6）吊装口全覆盖配置便于工业上楼 （3）标准层面积1000~2000㎡最适营销面积 （2）平面布局围合式首层6或7.9或8.1m/标准层4.5m打破传统行列式格局 （4）柱距8m到12m适度有效创新 （5）承重首层2T\标准层0.8T满足大部分企业需求 （1）层高适用不同场景 高层厂房参数价值点汇总 （11）道路9-12/6-7/3-4.5m考虑主流货车尺寸 （10）节能减排安装屋顶光伏板响应碳达峰碳中和 （12）转弯半径20/15/12m考虑主流货车尺寸 （9）园区物流全天候卸货平台提供卸货效率 （8）遮雨棚全覆盖配置尽显园区品质 （7）垂直交通3T/5T货梯组合满足大部分企业需求 为什么要研究工业上楼? 我 们 的 思 考 为 区 域 政 府 引 导 工 业 上 楼 编 制 操 作 指 引 为 产 业 园 区 开 发 商 的 高 容 项 目 提 供 智 囊 服 务 为 意 向 入 驻 工 业 大 厦 的 企 业 做 宣 传 引 导 退 烧 环 节 不 是 所 有 城 市 、 区 域 都 适 宜 全 面 推 进 工 业 上 楼 工业上楼项目一定要具体问题具体分析，做开发适宜性评价 未来应该如何培育园区核心竞争力？ 我 们 的 思 考 区位难以改变，产品可被复制，做好运营才是产业园的核心竞争力。 我 们 的 思 考 园区的C端运营仍处于创新探索期，关注个体用户的需求将是未来产业园区打造人才磁场的不二法门 面向企业： •创新孵化平台•知识