MARKETBEAT 投资市场回顾与展望报告

Investment SnapshotQ4 2015 大中华区 继第三季度创历史新高之后，大中华区16个城市的第四季度物业投资量环比下降了45%至266亿人民币（42亿美元），但单季度交易额仍旧高于2015上半年总和。按全年来看，尽管面临宏观经济放缓、资本外流、股市大幅波动以及人民币贬值等难题，中国物业投资共录得1002亿人民币（157亿美元），与2014年相比增长了10.4%（图1）。 2016年2月24日 物业交易2土地交易3资本来源5资本外流5展望5 上海仍是中国最活跃的投资市场，全年商业物业成交额高达人民币584亿元，同比增长了50%。中资企业、金融机构和房地产私募基金是成交的主力。本年受市场瞩目的成交包括：北京国盛广场（105亿人民币，17亿美元）、第三季度成交的上海企业天地一期和二期（66亿人民币，10亿美元）、第四季度成交的李锦记与万科集团联合以57亿人民币（8.9亿美元）收购的上海企业天地三期和凯雷投资集团斥资14.6亿人民币（2.3亿美元）收购的位于上海的万宝国际广场写字楼。 尽管近期中国股市经历了大起大落，人民币汇率也波动不止，香港和境外投资者却实际上在上海增持了其在华资产。由于上季度的势头太猛，国际媒体浓墨重彩地报道了中国资本外流，尽管如此2015年全年离岸资本在华物业投资高达348亿人民币（55亿美元），录得历史新高，使中国成为2015年度亚太地区除澳大利亚之外的第二个非境内资本投资的热点区域。境外资本的持续流入反映了投资者对中国主要城市的信心，这些城市有着大量的核心与超核心投资物业，而这些优质物业的供应量却在降低。 作者 图1 聂安达大中华区研究部主管+852 2507 0779andrew.ness@dtzcushwake.com 白先陆大中华区研究部经理+852 2250 8227catherine.xl.bai@dtzcushwake.com 联系人 李志荣大中华区投资及顾问服务部主管+852 2992 4321francis.cw.li@dtzcushwake.com 图2 物业交易 2015年第四季度大宗物业交易活动较为平淡，交易额环比下降44.8%，同比下降25.4%至266亿人民币（42亿美元）。本季度最大宗的交易是上海继上季度以超过10亿美元成交的企业天地一期与二期后，在本季度以57亿人民币（8.9亿美元）成交的企业天地三期（表1）。 港资在物业市场表现活跃，除了李锦记与万科集团联合收购了瑞安房地产的企业天地三期，香港的ARA也以30亿人民币（4.7亿美元）收购了东亚银行大厦，为本季度第二大宗物业交易。此外，太盟投资参与了收购仙乐斯广场（表1）。 投资者在本季度仍然显示出对酒店交易的兴趣，继上季度后，上海再有两栋酒店物业分别以12.6亿人民币（1.98亿美元）和4.6亿人民币（7.2亿美元）成交。 从买家类型分析，企业类买家在本季度表现最为抢眼，其中某企业买入深圳长富金茂大厦的若干层；而北京本季度最高额的物业昆泰嘉瑞中心也被阿里巴巴以25.2亿人民币（3.9亿美元）买入。这两单交易与企业天地三期一起占据了超过本季度30%的物业交易总额。 纵观卖家类型，本季度上市房地产公司难觅踪迹，而非上市房地产公司表现活跃。本地民营企业长安控股以15.9亿人民币（2.5亿美元）卖出了西安品质最高的写字楼之一的长安国际中心，是西安写字楼市场有史以来最大宗的物业交易。 图3 土地交易 本季度土地成交保持了上季度的高增速，环比增长45.9%，同比增长70.7%，土地交易总额达3461亿人民币（542亿美元）。其中，综合用地的交易继续表现突出，不仅占了超过一半的土地交易（56.1%），同时也实现了环比60%、同比40%的增长，至304亿美元。综合用地多用于建造写字楼和商铺，但也有住宅元素。此外，写字楼、住宅和工业土地交易分别环比增长257.5%、39.2%和43.7%。而商业用地的交易急降74%至30.5亿人民币（4.8亿美元）。 从大宗交易的城市分布来看，北京和上海的土地交易占16城市总和的一半以上，分别为32%和21%。二线城市中最突出的为南京，占10%。 资本来源 图7 本季度境外资本对土地和物业的投资环比增加了9.5%至128.9亿人民币（20.2亿美元），其中对物业的投资环比上升14%至128.0亿人民币（20.0亿美元）但对土地投资的兴趣转淡（图5）。纵观2015年，外资在物业和土地的投资总额超过2014年的数字，且其投资意向有明显的从土地向物业转移的趋势。除香港资本外，第四季度外资的凯雷投资集团也斥资14.7亿人民币（2.3亿美元）收购了位于上海的万宝国际广场写字楼。 展望 根据新的政策法规，中国在2014年底重新对房地产开发商开放国内债券市场。这已经对较大开发商的资金链产生了巨大影响，由于良性在岸贷款条件，这些开发商的融资渠道将保持顺畅。国内资本的流动性足够支撑新生国内开发商的债券市场，随着国内建造业的复苏，证券市场将在2016年继续保持开放。鉴于国内充沛的资金流，相信国内企业买家、私募股权基金和机构投资者及高净值人士会在商业地产投资市场继续表现活跃。 当今对于海外基金来说最重要的主题，是“投向高质量资产”。上海仍将是中国最活跃的市场，并在2016年及之后的几年有稳定的新增供应。我们可以观察到的一个明显趋势是资本倾向于投入一线城市的核心资产，特别是商业物业。他们主要使用的策略是购买核心资产，或者收购非核心资产并对其重新定位或内部升级。展望未来，我们预计在北京、深圳和广州，市场的主要驱动力将来自企业自用型投资，和资产结构及投资者的不断多元化。 然而，总体来说海外投资者在一线城市收购核心增值型资产越来越困难。商业地产的投资收益越发具有吸引力，所以国内企业、机构和私募基金将收购该类资本的门槛提高，而且未来会越来越高。因此，在过去的一年间高增值的投资机会已经越来越难得，而在接下来几年会更加稀少。而机会型投资策略似乎更适合二线城市，但二线城市更适合于针对专门领域地产的国内投资者，因为他们对当地市场的情况更加敏感。 2016年一线城市的核心增值型投资机会将呈现出更加紧缺的态势，因此我们预计资本会继续涌入中国市场，为一线城市经济弹性投出的一张信心票。 资本外流 据戴德梁行的数据显示，2015年第四季度资本流出额显著低于第三季度的58亿美元，仅有19.9亿美元。且其中超过8亿美元是来自一家港资公司收购另一家港资公司的物业。外资流入和流出的总额基本相等。从售出在华物业的外资公司构成来看，港资公司占大多数，仅有一家新加坡公司卖出位于上海的国盛中心-5号楼及一家跨国公司卖出了南京西路上的购物中心818广场，其总额约占所有外流资本的四分之一（图7）。 联系人 叶国平中国区投资及顾问服务部董事总经理+852 25070716alvin.kp.yip@dtzcushwake.com 叶建成中国区投资及顾问服务部董事总经理+8621 2208 0250jim.ks.yip@dtzcushwake.com 李志荣大中华区投资及顾问服务部主管+852 2992 4321francis.cw.li@dtzcushwake.com 免责声明本报告刊载的一切资料及数据，虽力求精确，但仅作参考之用，戴德梁行及其员工对其准确性概不负责。个别物业租金及售价因位置、大小、层数、建筑素质及用料、租约条件、付款条件、当时市场状况而异。本刊指数并不反映个别情况，读者应自行寻求专业意见。戴德梁行保留一切版权，未经许可，不得转载。 其他的研究报告可以cushmanwakefield.com下载，或是下载「Research Central」应用程序 ©戴德梁行2016年 Global Headquarters77 West Wacker Drive18th FloorChicago, IL 60601 USAphone+1 312 424 8000fax+1 312 424 8080emailinfo@cushwake.com