MARKETBEAT 投资市场回顾与展望报告

投资市场气氛好转，近期连录多宗大额成交。投资者和企业仍积极寻找物业作长线投资和自用。随著季内有价值310.3亿港元（40.0亿美元）的物业易手，全年总投资额达到1,129.0亿港元（145.7亿美元），按年上升41.2%（图1）。 4/2/2016 写字楼买卖仍然是市场的焦点，7宗成交已佔了整季成交金额的63.7%。中资公司继续对购入本港写字楼物业相当感兴趣，但由于中区整幢写字楼的放盘始终欠奉，令中资机构只能把目光转移至边綫区，甚至非核心区。 经济概览2写字楼市场3住宅市场4商铺市场5货仓及工厦市场6 经济前景不明朗、加息的步伐仍然存在变数和预期楼价仍有下调空间等负面因素令买卖活动进一步萎缩。发展商纷纷为买家提供高成数按揭计划，势将逐步透支购买力。 传统购物区与民生消费区的表现持续分化，前者饱受游客人数和零售销售持续下滑等负面因素所影响，后者则受惠于强劲的本地消费。因此，领展季内标售的5个商场物业反应良好，成交价均远高于估值。 尽管零售业表现疲弱，本港对外贸易持续放缓，长线投资者仍购入整幢工厦作活化或重建用途，而用家则购入楼面作日常营运。 作者 卫栢稜研究部高级分析师+852 2250 8815michael.pl.wai@dtzcushwake.com 邱兆骏研究部分析师+852 2956 7816angus.yau@dtzcushwake.com 联系方式 聂安达大中华区研究部主管+852 2507 0799andrew.ness@dtzcushwake.com 表1 经济概览 受外部需求疲软所影响，本港经济增长放缓。第三季度本地生产总值按年上升2.3%，较上一季度下跌0.5个百分点（表1）。预期全年经济增长将略高于2%。 就业市场依然蓬勃，继续支撑内部需求。第三季度私人消费开支较去年同期上升4.3%，有望继续带动本地经济（表1）。 劳工市场表现大致平稳，9月至11月经季节性调整的失业率为3.3%，连续五个期间维持不变（表1）。由于旅游业和零售业前景不明朗，失业率有一定的上升压力。 11月份整体消费物价按年上升2.4%，已持续五个月低于3%，显示通胀压力仍然温和（表1）。鉴于输入通胀轻微，居住成本下降，通胀于短期内依然受控。 尽管全球股市于十月份出现反弹，仍难以扭转首11个月累积跌6.8%的厄运（表1）。 美国联储局于12月17日宣布加息四分之一厘，正式告别零利率时代。尽管本港银行未有即时跟随，但预料本港息口上扬只是时间问题。 写字楼市场 本年度写字楼投资市场持续活跃。第四季度录得两宗整幢写字楼成交，加上五宗分层写字楼买卖，令总成交金额按季上升120.2%至197.6亿港元（25.5亿美元），并佔了整季成交金额的63.7%（图3）。但由于盘源稀少，市场活动受到限制。 事实上，由于中区整幢写字楼的卖盘始终欠奉，令中资机构转移目标至边綫区，甚至非核心区。最瞩目的成交莫过于恒大地产斥资125.0亿港元（16.1亿美元）购入美国万通大厦。以樓面面积约34.5万平方英尺计算，尺价高达36,187.5港元（4,669.4美元）。这宗成交除了成为全港历来最大额商厦买卖外，其尺价亦创本港甲厦新高。与此同时，中国人寿以58.5亿港元（7.5亿美元）购入红磡One HarbourGate全幢西座写字楼连商舖，并将成为其海外子公司的总部大楼。 与此同时，由于放盘甚为有限，加上买卖双方于楼价上存在很大的分歧，令分层写字楼的成交胶着。逾1亿港元的成交由第三季度的21宗下挫至本季度的5宗，而总成交金额则按季下跌70.2%。主要成交包括招商局以7.5亿港元（9,677.4万美元）出售上环德辅道西两座商厦多层楼面，其中德辅道西9号9层楼面由外资基金安祖高顿承接。 尽管如此，写字楼投资市场全年表现理想，合共录得78宗成交，涉资400.4亿港元（51.7亿美元），分别按年大增52.9%和92.9%。与此同时，受多宗尺价创新高的成交所带动，主要商业区的写字楼售价不断攀升，中区、湾仔/铜锣湾及尖沙咀分别按年上涨8.2%-10.0%（图4）。 展望将来，内地机构仍会对收购本港写字楼物业展示出浓厚的兴趣，有望继续为售价带来支持。另一方面，大多数甲级写字楼都是由本地地产商所持有，甚少出售位于核心区的物业，因此预料中资只能把目光放在边线区和非核心区。 住宅市场 图5 经济增长放缓，市场观望美国加息和买家预期楼价会进一步调整等不利因素令楼市气氛恶化。因此11月份住宅楼宇买卖合约数字为2,826份，为有记录以来新低。随著季内录得10,169宗成交，全年亦只有55,982宗，距2013年的历史低位仅高出10.5%（图5）。 由于一手住宅销售有放缓迹象，发展商纷纷推出高成数按揭计划以刺激销情。因此季内录得4,606宗一手成交，按季上升32.1%，并佔住宅楼宇买卖合约数目的45.3%（图5）。但是这意味著地产商开始忧虑楼市的前景，相关计划亦势将进一步透支购买力。 美国联储局于12月17日宣佈提高基准利率25个基点，是自2006年以来首次加息，并预计于2016年再加息四次。虽然香港未有即时跟随加息，但明显地已对二手业主造成心理压力，不断减价和加大议价空间，令楼价跌势加剧。然而，由于潜在买家预期楼价将进一步回落，二手成交缩减至本季度的5,563宗，按季大减44.7%（图5）。 与此同时，豪宅市场亦转趋淡静，成交锐减。季内单一成交金额逾1亿港元的大额交易数量和总成交金额分别下挫超过60.0%（图6）。然而，由于业主持货实力较强，豪宅价格相对硬淨。其中浅水湾宝晶苑1、2号洋房以4.0亿港元（5,161.3万美元）易手。单位实用面积5,041平方尺，尺价高达7.9万港元（1.0万美元）。另外，一名内地买家以约2.0亿港元（2,516.1万美元）购入牛津道12号，尺价约3.9万港元（5,044.4美元）。 美国货币政策正常化，相信能减少加息的不确定性。然而，经济前景不明朗，买家观望气氛浓厚，预料整体成交仍然低迷。由于未来住宅供应充足，加上一手住宅销售回落，发展商将继续提供优惠和灵活的按揭计划，新楼盘仍会成为市场焦点。受上述不利因素影响，楼价将继续回落。 商铺市场 图8 商铺买卖于最后一个季度转趋活跃，成交宗数和总成交金额均有所反弹，分别按季跃升133.3%和166.6%。但是，核心零售区与民生区的表现延续了两极化的走势。季内焦点落在领展标售5个商场，由于物业均位于民生区，加上个别项目停车场可作拆售，吸引多个财团竞投。 由于旅客量和零售销售都持续下滑，核心区商铺现时面临较大压力。受前景不明朗所困扰，潜在买家继续採取观望态度。另一方面，由于不少业主早年以低价买入物业，持货能力高，并没有太多议价的空间。因此，季内只有四宗买卖位于核心零售区，当中一线街舖并没有录得任何成交。 相比之下，民生消费区备受投资者追捧，造就近期多宗大额成交。例如，继去年出售9项资产后，领展再次标售5个商场物业。项目一共接获30份标书，反应理想，并吸引不同背景的财团入标，当中包括个人投资者、基金和中资公司等。因此，所有物业的成交价均远高于估值，其中粉岭嘉福商场以接近5.9亿港元（7,591.5万美元）沽出。以楼面面积59,053平方尺计算，尺价达9,962.9港元（1,285.5美元）。 同时，荃湾区录得两宗整幢零售物业的成交，并且成为季度内最大额的商铺交易。鹏里资产基金以8.0亿港元（1.0亿美元）出售百悦坊，而发展商宏安集团则以8.2亿港元（1.1亿美元）沽出海滨广场全座。因此，季内民生区共录10宗逾亿港元成交，佔商铺买卖的总成交金额84.3%。 无可否认，零售业于2015年受一系列负面因素所影响，商铺投资市场亦面临严峻的挑战。总结全年，商铺买卖累计达54宗，总成交金额为120.1亿港元（15.5亿美元），较2014全年分别回落37.2%和50.7%。 踏入2016年，旅客人数和零售销售预料将继续下滑，核心区铺市前景难以有所改善，因此业主要出货必须大幅降价。与此同时，受强劲的本地消费所支持，民生消费区将继续蓬勃发展。 資料來源：香港差餉物業估價署 货仓及工厦市场 图10 尽管香港零售业表现疲软和对外贸易表现呆滞，但由于市场上选择有限，季内亦没有大型项目落成，继续支持楼价温和增长。货仓及工厦投资市场在2015年最后一个季度转趋活跃，总成交宗数由第三季度的2宗大幅回升至本季度的8宗，总成交金额则由同期的2.7亿港元（3,419.4万美元）上升至34.5亿港元（4.5亿美元）（图10）。 长线投资者继续物色机会，购入整幢工厦作活化或重建用途，而用家则购入楼面作日常营运。季内一共录得4宗全幢工厦的成交。最瞩目的成交莫过于怡和国际汽车以15.5亿港元（2.0亿美元）购入柴湾安全货仓工业大厦，并成为本年度最大额工厦买卖成交。物业总楼面面积达40万平方尺，预料将会作车厂自用。 与此同时，粉岭开达工业中心以7.2亿港元（9,225.8万美元）易手，新买家为一名本地投资者。项目总楼面约20万平方尺，每平方尺售价逾3,500港元（451.6美元），并创新界北区工厦尺价新高。 总结全年，大额成交共有23宗，涉及金额达75.3亿港元（9.7亿美元），分别按年下跌20.7%和39.3%。与此同时，每一个主要工业区的楼价亦有所上升，其中九龙东按年上涨7.1%，整体价格亦上升10.1%（图11）。 展望将来，由于目前市场上供应有限，个别业主叫价保持进取，但相信大多数业主会把握最后机会在2016年在3月31日限期前以高价出售物业。活化工厦政策届满后，投资者对整幢工厦的兴趣预计会有所减少，买卖将会再一次由用家主导。因此，成交量预期会在低位徘徊，而价格亦难以複製过去五年的惊人上升趋势。 联系方式 萧亮辉香港董事总经理+852 2956 7088john.siu@dtzcushwake.com 陶汝鸿香港区高级董事总经理大中华区策略发展顾问部主管+852 2507 0517alva.yh.to@dtzcushwake.com 张国正亚太区董事局主席大中华区行政总裁+86 21 2208 0088edward.kc.cheung@dtzcushwake.com 高伟雄投资及顾问服务+852 2507 0760tom.wh.ko@dtzcushwake.com 叶健均投资及顾问服务+852 2507 0715kenneth.kk.yip@dtzcushwake.com 李志荣 大中华区投资及顾问服务部主管+852 2992 4321francis.cw.li@dtzcushwake.com Disclaimer This report has been produced byDTZ/Cushman &Wakefield LLP for use by those with an interest in commercialproperty solely for information purposes. It is not intended to be a complete description of the markets ordevelopments to which it refers. The report uses information obtained from public sources whichDTZ/Cushman &Wakefield LLP believe to be reliable, but we have not verified such information and cannot guarantee that it isaccurate and complete. No warranty or representation, express or implied, is made as to the accuracy orcompleteness of anyof the infor