2023年第三季度沈阳写字楼和零售物业市场报告

核心观点与关键数据

1. 居民可支配收入与消费支出
   2023年中国居民可支配收入为26,591元，同比增长7.5%，但扣除税收和社会保障缴款后，实际收入增速有所放缓。消费支出方面，2023年社会消费品零售总额增长13.6%，显示消费复苏态势，但部分领域（如金银珠宝类）仍面临压力。

2. 写字楼市场租金趋势

   • 平均租金：2023年整体租金面价（元/平方米/月）呈现分化，重点区域如太原街北站、市府金廊等租金上涨，而沈北商圈等区域租金微降。
   • 区域表现：沈北商圈、北站、市府等核心区域租金涨幅显著（如14.0%-22%），而浑南奥体等新兴区域租金增速较缓（如13%）。
   • 未来预测：预计2024-2025年租金增速将趋稳，部分优质项目（如N41Super）租金仍有上涨空间。

3. 行业租赁分布
   TMT和金融类企业仍是写字楼主要租户，占比分别为37.3%和9.3%，但部分行业（如贸易）面临调整。太原街等核心区域对TMT和金融类企业吸引力较强。

4. 市场供需与空置率
   2023年写字楼空置率波动较大，部分区域（如铁西）空置率下降至11.0%，而长白区域仍处高位（26.7%）。未来供应量预计将逐步增加，2024-2025年新增面积达2600万平方米。

5. 重点区域租金对比
   沈北商圈、北站、市府、太原街等核心区域租金差异明显，其中北站区域表现突出，租金涨幅达24.4%。铁西、浑南等区域租金增速相对温和。

6. 长期趋势
   预计2024-2025年租金增速将放缓至10%-15%，但核心区域仍具备稀缺性，租金弹性较大。N41Super等标杆项目对市场定价影响力增强。

研究结论

• 2023年写字楼市场呈现结构性分化，核心区域租金上涨但增速放缓，新兴区域竞争加剧。
• TMT和金融类企业仍是主要租户，但行业调整对部分区域租赁需求造成压力。
• 未来市场供应量增加将抑制租金过快上涨，但核心区域仍具备保值增值潜力。
• 企业选址需结合区域供需关系和行业聚集度，优先布局太原街、北站等高能级区域。