香港旧楼重建的未来机遇

目前本港超过50年楼龄的楼宇约10,000幢，可见楼宇老化问题严重，加快市区重建是刻不容缓。(注一)市区重建局（市建局）于2001年成立，前身为1988年成立的「土地发展公司」，主要是为了促进本港市区城市更新，应对市区老化等问题。过去十八年，市建局成功为1,300幢楼宇协助重建，若与现时的旧楼存量相比，仍是小数目。(注二) 两年前市建局展开了「油麻地、旺角（下称「油旺」）地区规划研究」，覆盖范围共212公顷，涉及3,345幢楼宇，当中超过八成（即2,700多幢楼宇）楼龄达30年或以上。(注三)鉴于「油旺」的拆卸重建规模庞大，市建局透过它们的有关数据，制订一套涵盖目前「5Rs」的策略。拆去旧楼、重建新楼，正标志着一个城市的新旧交替。然而，绝大部分兴建于上世纪六、七十年代的楼宇，当区已接近用尽地积比率，重建的经济效益有限。纵使楼宇得到重建，总楼面面积难以增加，但楼宇老化却带来社会成本，包括安全隐患、维修费用、调迁成本等。然而，市区重建却有助改善旧社区的居住环境，即使未能有效增加土地供应，但能够为市民带来更优质的生活环境。 旧楼重建的挑战 香 港 政 府 在1999年 制 定 强制 售 卖条 例（强拍），按《土地（为重新发展而强制售卖）条例》规定，概括而言，任何人只要集齐同一地段的90%或以上业权份数，即可申请土地审裁处发出的强制售卖令。2010年政府修订法例，针对数龄50年以上各种楼宇或楼龄30年以上工业楼宇，只要拥有达80%业权份数便可申请强拍，进一步带动不少旧楼业主一旦集齐业权便进行招标，成为了开发商的收购目标。 虽然旧楼重建项目所需的时间较长，但收购成本有机会远低于买地，对于财力雄厚的开发商而言是一个获利商机。简单来说，开发商会先行购买拟发展项目地段之不少于80%的业权份数，在成功申请强拍令后，继而在公开拍卖中收购余下的旧楼业权，即获取物业的所有业权。 市区更新要有全面思维 根据《香港2030+：跨越2030年的规划远景与策略》咨询文件，2046年全港将有326,000个楼龄70年或以上的私人住宅单位。油尖旺是旧楼集中地区，发展局估计至2046年，该区将有60,000个私人单位的楼龄达70年或以上。 放宽高度限制前 按现行的城市规划，整个油尖旺即使是旧楼林立也好，若进行大规模的市区更新亦绝不容易。鉴于当区的剩余地积比率只有10%，同时分布在不同楼宇中，若不放宽高度限制，其发展潜力和诱因非常有限。未来旧区重建要有新思维，放宽高度限制、转移地积比率、整合或减少道路面积等，将有效善用市区的土地资源。不过，政府亦不宜过于依赖市建局，要让市区重建得以推动得更成功，私人发展商的参与十分重要。 中资开发商进军本港旧楼重建版图 自强拍条例于2010年4月1日起降低申请门槛，私人市场的参与数目增加，市区有不少旧楼被发展商并购重建。鉴于近年官地价格持续攀升，发展商积极将资源投放在收购旧楼与重建中，强拍个案也不断上升。 近几年，国内开发商积极在本港吸纳土地储备，进军旧楼并购市场，当中包括万科、碧桂园、雅居乐等巨企。中资发展商眼见难以投得政府地皮，因而转战强拍以增加土地储备，纵使透过强制拍卖土地需时较长、程序复杂，却具庞大的发展机会。另外，位于市区的地皮十分罕有，而香港旧区的小型地皮却多数在核心位置，合并地皮被视为吸纳市区土地储备的有效方法，预期申请强拍的个案将持续增加。 旧楼并购一步一脚印 本港发展商为了增加土地储备，纷纷透过旧楼并购寻求发展。2018年香港录得39宗强制拍卖申请个案，较2017年增加1.6倍，创下六年以来新高。政府近年批出的旧楼重建项目持续上升，而私人重建项目逐渐成为旧楼改造的主力。此外，近年政府推出的地皮规模较大，中小型发展商未必有能力竞投，反而一些单独拥有两、三个街号的旧楼地盘，造就了中小型发展商的参与机会。 过去强拍申请仍以住宅旧楼为主导，然而去年两宗工厦强拍却成为焦点。位于鲗鱼涌的仁孚工业大厦及华厦工业大厦被太古地产申请强拍，市场人士估计总值约57亿元，预料可提供约7.24万平方米商业楼面。 工业大厦强拍申请向来罕有，但随着政府早年重推工厦活化政策，亦带动了整体申请数目。受惠于写字楼物业近年受到追捧，吸引市区合楼龄资格的工厦业主，纷纷将其工厦物业申请重建为写字楼，尤其以港岛东和东九龙地区的申请宗数最多。 我司案例 以土瓜湾马头围道196至202号的项目为例，两 幢 唐 楼 高7层，196至198号 于1957年 落成，而200至202号则于1958年落成。两幢唐楼原本楼面约2,517平方米，整个地盘面积为505平方米，强拍后地段以8.7倍地积比率重建一幢26层住宅物业，底下两层可作商业用途，总楼面约3,876平方米，即现时的私人住宅物业「傲形AXIS」。 另一旧楼重建项目「尚岭」则位于港岛西营盘山道100号,已于2016年入伙。参与旧楼重建的发展商，采用合理程序进行收购，并向土地审裁处（审裁处）入纸申请强拍。申请人和小业主可各自聘请估价师，向审裁处递交估价报告以供参考。审裁处在设定拍卖底价时，会考虑地段本身的重新发展潜力，和各方估价师提供的专业评估，才订出底价。另外，小业主也可委托专家做评估楼宇状况报告，有助审裁处裁定发展商开出的收购价是否合理。 展望 本港旧楼近年成为了内房财团的收购目标，主要是因为政府招标的地皮涉及庞大的投资金额，若连同建筑成本等，总投资额可高达百亿元以上。相反，若透过收购旧楼增加土地储备，其投资的金额相对较低，另外亦可收购市区旧楼，以扩充优质地段的版图。内房近年积极拓展在港业务，甚或自行申请强拍统一旧楼业权。我们预计在未来的日子里，内房财团将继续寻找收购旧楼机会，而在各强拍的案件中，向法庭提交专家报告、估值等相关专业服务的需求持续殷切。 联系信息 黄俭邦香港估价及顾问服务部执行董事kb.wong@cushwake.com 陈家辉大中华区估价及顾问服务部董事总经理andrew.kf.chan@cushwake.com 郑鸿恩香港估价及顾问服务部董事henry.hy.cheng@cushwake.com