恒基兆业地产：2012财年业绩预览：旧楼收购进度和策略仍然是问题

2013年2月6日 亚洲日报恒基兆业地产维持优于大市2012财年业绩预览：旧建筑物的收购进度和策略仍然是问题EPS：▼TP：▼梁启超，CFA /研究分析师/ 852 2101 6621 / cusson.leung@credit-suisse.com Joyce Kwock /研究分析师/ 852 2101 7496 / joyce.kwock@credit-suisse.com●我们预计2012财年核心利润为62.5亿港元，同比增长12％，但隐含2H12核心利润环比下降26％至26.6亿港元，因为双湾的完成时间从2H12推迟至1H13。●由于Double Cove的原定竣工时间从2H12推迟至1H13，预计香港物业销售的利润主要来自Gloucester的竣工，后者于2012年12月获得了职业许可证，而Azura（Henderson持有12.5％的股份）在2H12。●在BSD于2012年10月发布公告后，我们预计市场将关注BSD将如何通过收购旧楼来影响Henderson的土地储备。市场还将重点关注即将在未来12个月内启动的项目，其中大部分来自旧建筑物的重建。●我们将FY12E / FY13E / FY14E的EPS分别下调-24％/ + 9％/ + 3％，以反映Double Cove竣工的延迟。我们的新目标价为66.6港元（原为68.64港元），是基于较资产净值88.8港元（原为91.51港元）折让25％得出的。维持优于大市评级。bbg / RIC12香港/ 0012.HK价格（06铁b 13，HK）53.75评分（上一个评分）O（O）TP（上一个TPHK $）66.60已发行股票（百万）2,414.84美东时间。锅。 ％ C汞至TP 24每日交易量-600万平均（百万）3.952周范围（港元）59.4 -每日交易价-600万平均（美元mn）27.0上限（港元/美元$bn）129.8/自由浮动(%)38.0表演Ë1M3M1200万大股东李兆基(61.64%)绝对值（％）相对百分比(6.2)(5.9)0.7(7.2)24.912.5年12 / 10A12 / 11A12 / 12E12 / 13E12 / 14EEBITDA（百万港元）2,8474,5475,3139,3577,913净利润（百万港元）5,0425,5606,2549,4658,463每股盈利（港元）2.332.412.644.003.57-从上一个更改。每股收益（％）不适用不适用(24)93-共识每股收益（港币）不适用不适用3.083.253.48每股收益增长（％）(16.8)3.29.651.3(10.6)市盈率（x）23.022.320.413.515.0股息收益率（％）1.91.91.91.91.9EV / EBITDA（x）57.934.932.917.820.9净资产收益率（％）3.53.23.34.94.2净债务（现金）/权益（％）16.09.417.412.511.2每股资产净值（港元）———88.8—盘/（prem。）至NAV（％）———39.5—注1：ORD / ADR = 1.00。注2：恒基兆业地产发展有限公司为投资控股公司。通过其子公司，它以房地产集团的形式运营，重点是香港和中国大陆。其核心业务包括房地产开发和房地产投资。我们预计2012财年核心利润为62.5亿港元，同比增长12％，但隐含2H12核心利润环比下降26％至26.6亿港元，因为双湾的完成时间从12财年推迟至13财年。物业销售主要来自格洛斯特由于Double Cove的原定竣工时间从2H12移至1H13，预计香港物业销售的利润主要来自于2012年12月获得占领许可证的格洛斯特和Azura（亨德森持有12.5％的股份）。于2012年11月获得职业许可证，利润将在联营公司下入账。在2H11-1H12期间，比佛利山庄等的库存已大量清算。图1：预期的2H12物业销售利润贡献（百万港元）估计收益估计利润率格洛斯特2,3721,52764%干德道39号964143%其他与中国房地产销售1532315%2H12（consol。水平）2,6211,59161%阿祖拉33618756%2H12的销售（关联水平）33618756%资料来源：公司数据，瑞士信贷估计。预计租金收入将保持强劲增长我们预计FY12 / 2H12净租金收入将同比增长24％/半年环比增长14％，这要归功于其最近完工的中国物业。尽管我们预计香港的租金收入将同比增长13％，但在北京世贸中心，北京恒基中心和恒基都会不断增加的情况下，我们希望中国的租金同比增长61％。结果重点：旧楼购置进度/策略我们认为，过去两年来，亨德森（Henderson）从旧楼收购中获得的土地储备已经引起了市场的关注。在BSD于2012年10月发布公告后，我们预计市场将关注BSD将如何通过收购旧楼而对亨德森的土地储备产生影响。市场还将重点关注即将在未来12个月内启动的项目，其中大部分来自旧建筑物的重建。FY12E / FY13E / FY14E EPS分别下调了-24％/ + 9％/ + 3％，以反映Double Cove竣工的延迟。资产净值调整后，资产净值和目标价分别从91.51港元和68.64港元上调至88.8港元和66.6港元。维持优于大市的评级。图2：Henderson Land——2012财年业绩预览（百万港元）2011财年2012财年同比％1H12A2H12E％物业买卖2,1862,41911%8281,59192%建筑/基础设施13615010%(4)154-3950%物业投资2,6203,24424%1,5181,72614%其他(584)(500)-14%(14)(486)3371%营业利润4,3585,31322%2,3282,98528%净利息费用(980)(1,356)38%(553)(803)45%联合与JCE3,5483,8569%2,2541,602-29%一关--不适用--不适用除税前溢利6,9267,81313%4,0293,784-6%税收(1,486)(1,172)-21%(376)(796)112%少数群体利益120(387)-422%(64)(323)404%核心利润5,5606,25412%3,5892,665-26%资料来源：公司数据，瑞士信贷估计。披露附录包含分析认证和非美国分析的状态。我们披露：瑞士信贷与研究报告中所涉及的公司开展业务并寻求开展业务。因此，投资者应注意，该公司可能存在利益冲突，可能会影响本报告的客观性。投资者应将此报告视为做出投资决定的唯一因素。 2013年2月6日 亚洲日报-页2 之5-提及的公司（价格截至2013年2月6日）亨德森土地开发公司（0012.HK，HK $ 53.75，跑赢大市，目标价HK $ 66.6）重要的全球披露披露附录梁锦松（Cusson Leung），首席财务官（CFA）和乔伊斯·乔克（Joyce Kwock）均就个人分析的公司或证券作出以下证明：（1）本报告中表达的观点准确反映了他或她对所有主题公司和证券的个人观点，并且（ 2）他或她的报酬的任何部分均与本报告中表达的具体建议或观点没有，直接或间接相关。恒基兆业地产（0012.HK0012.HK收盘价目标价 日 期（HK $）（HK $）评级10年6月15日47.80 59.96 O10年6月17日46.70 52.60 N2010年8月27日47.0051.422010年11月9日58.90 68.16 O2011年3月18日47.45 63.522011年6月8日50.05 63.3011年8月26日44.4060.9511年11月28日38.15 43.94 N2012年2月9日43.4045.262012年3月13日46.80 47.812012年3月21日46.05 45.702012年8月22日46.8548.202012年9月27日56.65 64.80 O2012年10月31日53.70 68.64*星号表示覆盖范围的开始或假设。绩效欧盟负责撰写此研究报告的分析师已获得补偿，补偿基于各种因素，包括瑞士信贷的总收入，其中一部分来自瑞士信贷的投资银行业务。截至2012年12月10日，分析师的股票评级定义如下：优于大市（O）：在接下来的12个月中，该股票的总回报预计将超过相关基准*。中性（N）：在接下来的12个月中，该股票的总回报预计将与相关基准*保持一致。表现不佳（U）：在接下来的12个月中，该股票的总收益预计将低于相关的基准*。*按地区划分的相关基准：截至2012年12月10日，日本评级基于股票相对于分析师覆盖范围的总回报，该覆盖范围包括相关行业内分析师所覆盖的所有公司，其中跑赢大盘代表最具吸引力，中立代表吸引力下降，并且表现不及吸引力最低的投资机会。 截至2012年10月2日，美国S. 以及加拿大和欧洲的评级均基于相对于分析师覆盖范围的股票总回报率，该总回报率包括相关行业内分析师覆盖的所有公司，其中跑赢大盘代表最有吸引力，中性卖场代表吸引力较小，而跑赢大盘代表最具吸引力的投资机会。 对于拉丁美洲和非日本亚洲股票，评级基于股票的总收益相对于相关国家或地区基准的平均总收益；澳大利亚，新西兰和美国2012年10月2日之前S. 加拿大的评级基于（1）股票相对于当前股价的绝对总回报潜力，以及（2）在分析师的研究范围内，股票总回报潜力的相对吸引力。 对于澳大利亚和新西兰股票，绝对总收益计算中包含了12个月的滚动收益率，分别为15％和7。5％的门槛分别替换了优于大市和低于大市股票评级定义中的10-15％。 15％和7。5％的阈值分别替换了中性股票评级定义中的+ 10-15％和-10-15％。 在2012年12月10日之前，日本的评级基于相对于相关国家或地区基准的平均总收益的股票总收益。受限（R）：在某些情况下，在瑞士信贷从事投资银行交易的过程中以及在其他某些情况下，瑞士信贷的政策和/或适用的法律法规会排除某些类型的沟通，包括投资建议。波动率指标[V]：如果股价在过去24个月中至少有8个月的一个月内上涨或下跌了20％或以上，或者分析师预计未来会出现大幅波动，则将其定义为波动性股票。分析师的行业比重与分析师的股票评级不同，并且基于分析师对该行业的基本面和/或估值*相对于该集团的历史基本面和/或估值的期望：超重：分析师对行业基本面和/或估值的预期在未来12个月内是有利的。市场权重：分析师对未来12个月该行业基本面和/或估值的预期是中性的。 2013年2月6日 亚洲日报-页3 之5-体重不足分析师对未来12个月该行业基本面和/或估值的预期保持谨慎。*分析师的服务范围包括相关领域内分析师所覆盖的所有公司。分析师可能涵盖多个领域。瑞士信贷的股票评级（和银行客户）分布为：全球评级分布评分对宇宙（％）其中银行客户（％）跑赢/买入*42%（53％的银行客户）中立/持有*38%（47％的银行客户）跑输/卖出*16%（41％的银行客户）受限制的3%*出于纽约证券交易所和纳斯达克评级分布披露要求的目的，我们对“跑赢大盘”，“中性”和“跑输大盘”的股票评级分别最接近买入，持有和卖出；但是，含义并不相同，因为我们的股票评级是相对确定的。 （请参阅上面的定义。）投资者购买或出售证券的决定应基于投资目标，当前持有量和其他个人双重因素。瑞士信贷的政策是根据主题公司，行业或市场的发展情况，在其认为适当的情况下更新研究报告，这可能会对本文所述的研究观点或观点产生重大影响。瑞士信贷的政策仅是发布公正，独立，明确，公平且不会误导的投资研究。有关更多详细信息，请参阅瑞士信贷关于投资研究的利益冲突管理政策：http://www.csfb.com/research and analytics / disclaimer / managing_conflicts_disclaimer.html瑞士信贷不提供任何税务建议。本文中有关任何美国联邦税的任何声明均不得用于或避免被任何纳税人使用，也不得将其用于避免任何处罚的目的。目标价：恒基兆业地产（0012