公司注意物业发展及投资│ 香港│ 2019年3月21日香港加（没变化）亨德森土地开发回顾处置和农田的故事本说明中的主要更改FY19F EPS下降2％FY20F EPS下降7％ 价钱关 相对于恒指（RHS）45.0 102.040.0 97.015Mar-18 Jun-18 Sep-18 Dec-18资料来源：彭博社李国宝董事长辞职HLD的18财年核心利润为198亿港元，同比增长+ 1％，与我们的196亿港元预期相符。然而，主要关注点是今天宣布李·李（SK Lee）辞去董事长职务。他提议任命他的两个儿子彼得·李嘉杰和马丁·李嘉诚为联席主席。有关其职责的详细信息将在5月28日的年度股东大会上公布。根据目前的职责，我们预计李柱铭将专注于香港房地产业务，而李柱铭将专注于中国房地产业务。与CK资产的李嘉诚的退休大体上是非事件相比，在这一过渡中可能存在更多不确定性，尤其是在公司的战略和股息红利政策方面。仍然热衷于非核心处置HLD于18财年录得两项可观的出售收益，分别为景华路18号和屯门用地，分别贡献税后收益56亿港元和28亿港元。管理层打算继续处置其非核心IP资产，因为它认为这是释放价值的最佳方法。它最近看到了更活跃的需求，并重申只会以合适的价格出售。我们估计和田地产仍有超过25万平方英尺的非核心资产，可出售的价值超过500亿港元。耕地转换可能会加快随着政府确定耕地，我们希望有关耕地转换的更多更新 作为近期土地供应的关键来源之一。目前正在与政府就禾上围项目进行土地交换，我们相信该项目将在FY19F年底前成功转换，并为HLD的土地储备增加89万平方英尺。FY19的稳定发射管道HLD将于2019年推出七个新项目。连同库存，共有3,000多个单位可供出售。最近推出的The Vantage（红Ho）和Reach Summit（元朗）都收到了良好的反响，合同均价高达HK $ 2.1万/1.6万，表明息税前利润率高达40％。维持目标价59.0港元的目标价在更新其物业完工时间表后，我们将19/20财年每股收益下调-2％/-7％。目标价59.0港元是基于较资产净值折让30％得出的。维护添加。潜在的主要股价催化剂包括加速农田转化和处置。分析师主要风险：香港/中国经济放缓。财务摘要12月17日12月18日19F十二月12月20楼12月21日净收入总额（百万港元）24,45321,98229,16933,54732,710营业EBITDA（港币百万元）21,24722,18613,28012,98513,245净利润（百万港元）30,43331,15719,70518,46818,447核心每股收益（港币）4.894.644.484.204.19每股核心盈利增长25.5%(5.1%)(3.5%)(6.3%)(0.1%)FD核心P / E（x）10.3710.9311.3312.0812.10每股股息（港元）1.711.801.871.921.97股息收益率3.71%3.90%4.06%4.16%4.27%EV / EBITDA（x）12.9214.5311.9011.8511.51P / FCFE（x）不适用33.6950.1027.5027.17净负债18.4%22.0%23.2%22.5%22.8%P / BV（x）0.690.710.760.730.72鱼子7.03%6.74%6.18%5.61%5.45%核心每股收益估算的变化百分比(1.76%)(7.21%)CIMB /共识EPS（x）1.301.221.05资料来源：CGS-CIMB研究，公司报告本报告结束时提供了重要的披露，包括任何必需的研究证明。如果此报告在美国分发，则由CGS-CIMB SECURITIES（USA），INC。分发并考虑第三方相关研究.由EFA平台提供支持■Lee Lee宣布有意辞去董事长职务。我们相信李柱铭/李柱铭将分别专注于香港/中国业务。■管理层打算继续处置非核心IP资产，并且最近需求活跃。我们还希望农田转换能加快速度。■维持「增持」评级，目标价59.0港元。共识评分*：买7卖6卖2现价：HK $ 46.10目标价：59.00港元先前的目标价：59.00港币上/下：28.0％CGS-CIMB /共识：23.5％路透社：0012.HK彭博社：12 HK市场帽：258.47亿美元202.98亿港元每日平均周转：1,804万美元1.415亿港元目前的股份o / s：4,841m自由浮动：27.2%*资料来源：彭博社CFA成龙Ť(852) 2539 1324Ë麦国荣Ť(852) 2539 1328Ë楚先生Ť(852) 2539 1327Ë体积价格表现1M3M1200万绝对值（％）2.817.3-3.7相对百分比02.93.4大股东李兆基持有百分比72.8 物业发展及投资│ 香港亨德森土地开发│ 2019年3月21日2图2：收益修订百万港元2019F2020F图3：对等比较资料来源：CGS-CIMB研究，彭博社，公司报告图1：HLD的2018财年业绩回顾百万港元2017财年2018财年同比％FY18Fvar％香港DP9,5559,7652.215,048-35.1中国DP6,9673,570-48.84,594-22.3香港知识产权3,9794,2005.64,813-12.7中国知识产权1,6991,8207.11,8110.5其他2,2532,62716.62,25316.6周转24,45321,982-10.128,519-22.9香港DP3,3733,6187.35,070-28.6中国DP1,4421,65514.81,42016.6香港知识产权2,9553,0944.73,667-15.6中国知识产权1,3321,4267.11,433-0.5其他1,2691,001-21.1500100.2营业利润10,37110,7944.112,090-10.7营业利润率-港币DP（％）35.337.15.033.710.0营业利润率-中国DP（％）20.746.4124.030.950.0资产处置5,0487,38246.25,50034.2其他收入/支出1,548(1,504)-197.2(500)200.8净利息(204)(150)-26.5(466)-67.8阿索与合资公司5,4655,6493.46,116-7.6除税前溢利22,22822,171-0.322,717-2.4税收(1,877)(1,923)2.5(2,407)-20.1少数群体利益(794)(483)-39.2(684)-29.4基本盈利19,55719,7651.119,6490.6复仇收益和其他10,87611,3924.70报告净利润30,43331,1802.519,64958.7每股股息（港元）1.711.805.31.752.91小时0.480.504.20.500.02小时1.231.305.71.254.0股利支付率-基本（％）35.040.114.635.712.3资料来源：CGS-CIMB研究，公司报告旧新％CHG旧新％CHG收入29,09629,1690%38,11533,547-12%净利20,05919,705-2%19,90418,468-7%每股盈利（港元）4.564.48-2%4.524.20-7%资料来源：CGS-CIMB研究共享光盘。至价格TP Mkt上限NAV / sh NAV上升P / E（x）P / BV（x） 产量(%) 净负债比率（％）短线股票收市价（港元）（港元）评级（百万美元）（港元） （％）（％）2017 2018F 2019F 2020F 2017 2018F 2019F 2017 2018F 2019F 2017 2018F 2019FCK资产1113 HK67.5087.00加31,759124.0462912.38.99.79.60.80.80.72.52.73.260(0)HLD12香港46.1059.00加25,84784.0452810.49.910.311.00.70.70.83.73.94.1182223凯里·道具683港币34.1034.00保持6,32268.050(0)7.514.88.98.40.50.50.54.44.04.1231715新世界17香港12.7014.20加16,53021.9421218.216.313.215.80.70.60.63.63.84.0333335新地16香港130.60172.00加48,201245.0473214.612.412.110.40.80.70.73.13.63.7101210信诺83香港14.7416.50加12,69325.4421218.09.019.417.50.70.70.63.66.63.7(17)(17)(16)码头控股4香港23.6523.20保持9,18051.554(2)4.510.910.710.20.50.50.56.72.72.8(6)1819会德丰20港元55.4571.00加14,466119.053289.58.88.07.60.50.50.42.62.82.9152422HLP101香港19.1614.50降低10,97832.240(24)15.621.120.619.50.60.60.63.93.93.921016HKL *HKL SP7.389.40加17,36413.445272.32.12.11.80.50.40.42.73.03.17911希慎14香港42.3052.30加5,63980.4472418.817.517.216.60.60.60.63.23.43.5444太古地产1972香港33.4034.60加24,89045.727424.919.315.823.10.80.70.72.32.52.712117码头REIC1997香港58.6067.00加22,66579.0261416.117.717.316.60.90.80.83.33.63.7201814冠君产业信托2778港币6.606.70加4,9269.531226.024.022.321.40.60.60.63.74.04.2232019链接房地产投资信托823港元87.2574.50保持23,44476.0(15)(15)36.333.933.331.41.41.11.02.62.93.1141211米德兰1200港币1.751.60保持160不适用不适用(9)6.5112.5363.114.40.91.01.02.92.32.3(59)(56)(58)开发者471711.911.411.511.30.60.60.63.83.83.6101414房东和房地产投资信托29520.019.418.418.60.80.70.73.13.33.5121212简单平均391115.715.114.714.70.70.70.63.53.63.5111313截至2019年3月20日的股价数据; * HKL数据以美元表示 物业发展及投资│ 香港亨德森土地开发│ 2019年3月21日312月Fwd滚动FD核心P / E（x）（lhs）FD核心每股收益增长（rhs）ROE（rhs）滚动P / BV（x）（lhs）Jan-15A Jan-16A Jan-17A Jan-18A Jan-19F Jan-20F30.0%24.3%18.6%12.9%7.1%1.4%-4.3%-10.0%成长性14.113.112.111.110.19.18.17.17.50%7.06%6.63%6.19%5.75%5.31%4.88%4.44%4.00%12个月Fdd FD Core P / E与FD Core EPS市净率与股本回报率0.8000.7500.7000.6500.6000.5500.5000.4500.400Jan-15A Jan-16A Jan-17A Jan-18A Jan-19F Jan-20F按数字利润损失（百万港元）12月17日12月18日19F十二