恒基兆业地产（0012.HK）预期股息稳定增长

公司注意物业发展及投资│香港│八月23，2018香港加（没变化）共识评分*：买入10卖出6卖出4亨德森土地开发预计未来股息将稳定增长本说明中的主要更改没变化。 价钱关 相对于恒指（RHS）49.0 110.044.0 97.5 308月17日至11月17日2月18日至5月18日资料来源：彭博社资产处置推动1H18业绩强劲HLD公布1H18业绩强劲，核心净利润同比增长52％至139亿港币，这是由于出售了80亿港币的香港房地产权益所致。 1H18每股派息同比上升4％至0.5港元。 1H18核心净利润为FY18F的70％。净负债率从17年底的19％略升至6月底的23％。短期内不太可能进一步处置1H18录得两项可观的出售收益，分别为景华路18号和屯门用地，分别贡献税后收益20亿港元和60亿港元。 2月18日，公司以41亿港元（收益率约3.5％）出售了位于尖沙咀的天文台商业街8号，预计19财年将录得13亿港元的收益。虽然HLD仍在香港和中国大陆都有一系列可能出售的非核心资产清单，管理层仍愿意接受报价，但我们认为，鉴于中国的流动性趋紧以及市场情绪恶化，短期内不太可能进一步出售资产。 。新完工以加强经常性收入HLD的租金收入增速从1H17的3％增至1H18的6％，这要归功于零售市场的强劲复苏。管理层预计，在租户销售稳健增长的支持下，即将进行的续租将获得10％的正租金回报。同时，HLD在香港和中国的黄金地段有约600万平方英尺的投资物业（IP）计划在未来两年内竣工（更多详细信息，请参见图2），这将使其租赁投资组合规模增加35％并加强其经常性收入基础。无论收益波动如何，预期股息稳定增长 克里（Kerry）宣布后，投资者越来越关注开发商的股息前景价钱性能1M 3M1200万绝对（％）-2.3 -11.9 -7.1相对（％）-0.6 -2.5 -8.5重大的股东持有百分比李兆记73.0分析师Prop的管理层未兑现其在1H18派发股息的承诺。尽管HLD的收益可能很大，因为很大一部分来自资产处置，但管理层重申其目标是稳步增长DPS。鉴于其近几年的良好业绩以及不断增长的经常性收入基础（应能够支持更高的派息），我们认为这样做不会有任何问题。公众咨询后农田转换可能会加速HLD的农田转化进度与六个月前相比保持不变。在政府根据年底的公众咨询结果制定新的土地供应政策之后，管理层预计将有更多更新。目前，它正与政府就禾上围项目的土地交换进行谈判，我们认为该交换将在19财年末成功完成，并为HLD的土地储备增加了89万平方英尺。维持追加目标价67港元由于HLD的长期耕地转换和潜在资产处置，我们对HLD保持乐观。维持「增持」评级，目标价67港元不变，较资产净值折让30％。关键的股价催化剂包括加速农田转化和处置。主要风险：美国加息快于预期以及香港/中国经济放缓。财务摘要12月16日12月17日12月18日19F十二月12月20楼净收入总额（百万港元）25,56824,45328,58329,91240,350营业EBITDA（港币百万元）16,81121,24712,12014,17816,327净利润（百万港元）21,91630,43319,64420,79521,657核心每股收益（港币）3.544.444.464.724.92每股核心盈利增长16.9%25.5%0.4%5.9%4.1%FD核心P / E（x）11.529.189.148.648.29每股股息（港元）1.551.711.751.841.89股息收益率3.80%4.19%4.29%4.51%4.63%EV / EBITDA（x）11.4412.4510.277.596.32P / FCFE（x）14.823.2不适用19.1140.6净负债12.6%18.4%17.5%13.1%12.4%P / BV（x）0.620.610.590.560.54鱼子5.50%7.03%6.56%6.65%6.63%CIMB /共识EPS（x）1.501.351.46资料来源：CGS-CIMB研究，公司报告本报告结束时提供了重要的披露，包括任何必需的研究证明。如果此报告在美国分发，则由CIMB SECURITIES（USA）INC。分发并考虑第三方相关研究.由EFA平台提供支持CFA T郑(852) 2539 1324Ë麦国荣Ť(852) 2539 1328Ë楚先生Ť(852) 2539 1327ËHK $ 40.80 HK $ 67.00 HK $ 67.0064.2%34.5%0012.HK12港币228.76亿港元1,795.71亿港元1,848万美元1.444亿港元3,300m27.0%当前价格：目标价格：先前目标：上升/下跌：CGS-CIMB /共识：路透社：彭博社：市值：每日平均营业额：现有股份o / s：自由流通量：*资料来源：彭博社■在资产处置的推动下，HLD报告了强劲的1H18业绩。■尽管HLD仍对资产出售持开放态度，但我们认为，鉴于中国的流动性趋紧以及市场情绪恶化，短期内不太可能进一步出售资产。■计划在未来两年内完成大量的IP建设，这将使HLD的租赁业务增长35％，并增加其经常性收入。■管理层指导股息稳步增长，无论其收益如何波动。■维持「增持」评级，目标价67港元。体积 物业发展及投资│香港亨德森土地开发│八月23，20182图1：HLD的1H18业绩回顾（百万港元）1H17（重述）1H18同比％周转12,88113,1422.0物业销售9,0219,0490.3物业销售-香港7,6328,50811.5物业销售-中国1,389541(61.1)物业租赁2,7792,9957.8物业租赁-香港1,9572,0595.2物业租赁-中国82293613.9其他1,0811,0981.6营业利润4,9876,14523.2物业销售2,1183,34658.0物业销售-香港1,9923,28965.1物业销售-中国12657(54.8)物业租赁2,1392,2937.2物业租赁-香港1,4961,5503.6物业租赁-中国64374315.6其他730506(30.7)出售物业权益2,7966,700139.6其他收入/支出(623)(725)16.4净利息(125)(227)81.6关联公司2,8052,9926.7除税前溢利9,84014,88551.3税收(520)(594)14.2少数群体利益(214)(432)101.9基本盈利9,10613,85952.2物业重估的净影响3,9671,171(70.5)报告净利润13,07315,03015.0每股股息（港元）0.480.54.2净负债率（％）23.3194.3资料来源：CGS-CIMB研究，公司报告图2：即将完成的IP属性赌注位置类别总建筑面积（平方英尺）预期完成H代码19.1%中央办公室136,0008月18日中路工程100%尖沙咀办公室/零售340,0001H19电气道路项目100%北角办公室144,0002H19徐汇滨江项目P1100%上海办公室/零售2,046,0002H19海珠广场站项目100%广州办公室/零售1,775,0002H19淮海中路工程50%上海办公室/零售280,0002H20徐汇滨江项目P2100%上海办公室/零售964,0002020墨累路项目100%中央办公室465,0002022资料来源：CGS-CIMB研究，公司报告图3：对等比较共享光盘。至价格TP Mkt上限NAV / sh NAV上行空间 市盈率（x）市盈率（x） 产量(%)净负债比率（％）短线股票收市价（港元）（港元）评级（百万美元）（港元） （％）（％）2017 2018F 2019F 2020F 2017 2018F 2019F 2017 2018F 2019F 2017 2018F 2019FCK资产1113 HK54.5590.00加25,695128.057659.97.17.77.30.70.60.63.14.34.06(5)(8)HLD12香港40.8067.00加22,87696.058649.29.18.68.30.60.60.64.24.34.5181813嘉里683港币30.9536.50保持5,73773.058185.08.17.37.00.50.50.44.84.75.0231611新世界17香港10.3613.50加13,46922.5543014.813.311.311.10.50.40.44.44.54.7343230新地16香港116.80180.00加43,108257.0555413.010.89.28.40.70.70.63.54.14.6875信诺83香港12.7218.20加10,70028.0554315.27.716.713.90.60.60.64.24.54.6(17)(14)(14)码头控股4香港22.3522.50降低8,67650.05514.39.99.69.30.50.50.47.13.13.2(6)1310会德丰20港元50.4574.00加13,158124.059478.68.47.46.50.40.40.42.82.93.1151618HLP101香港15.5614.00降低8,91531.050(10)12.715.116.215.50.50.50.54.84.84.851016HKL *HKL SP6.909.50加16,23413.549382.12.01.81.60.40.40.52.93.23.3789希慎14香港40.0054.60加5,33284.0523716.816.415.514.60.60.60.63.33.63.8442太古Ppt1972香港30.1035.00加22,43247.0361618.021.020.519.60.70.70.72.62.72.9121212码头REIC1997香港50.8068.00加19,64980.0373414.016.315.514.70.70.70.73.83.94.2201817冠君产业信托2778港币5.606.00加4,1639.239722.020.819.718.70.50.50.54.34.54.7232120链接房地产投资信托823港元76.0066.00保持20,61172.0(6)(13)31.929.530.228.61.20.90.93.03.33.5141312米德兰1200港币2.092.83加191不适用不适用357.86.25.24.41.11.00.82.42.42.9(59)(71)(83)开发者564010.09.39.79.00.60.50.54.34.14.210108房东和房地产投资信托371516.817.317.116.20.70.60.63.53.73.9121213简单平均472913.213.013.112.30.60.60.63.93.94.1111110截至2018年8月23日的股价数据; * HKL数据以美元表示资料来源：CGS-CIMB研究，公司报告 物业发展及投资│香港亨德森土地开发│八月23，2018312月Fwd滚动FD核心P / E（x）（lhs）FD核心每股收益增长（rhs）ROE（rhs）滚动P / BV（x）（lhs）Jan-14A Jan-15A Jan-16A Jan-17A Jan-18F Jan-19F30.0%25.7%21.4%17.1%12.9%8.6%4.3%0.0%成长性14.113.112.111.110.19.18.17.17.50%7.06%6.63%6.19%5.75%5.31%4.88%4.44%4.00%12个月Fdd FD Core P / E与FD Core EPS市净率与股本回报率0.8000.7500.7000.6500.6000.5500.5000.4500.400Jan-14A Jan-15A Jan-16A Jan-17A Jan-18F Jan-19F按数字利润损失（百万