银发市场可预见的未来评估咨询服务部2023年5月香港及大湾区内地城市 养老地产的发展机遇 世界在变，不论是生活、工作、社交乃至居住环境都不断演变。目前全球正面临人口老龄化和传统价值观的重塑时期，令我们重新思索现在的生活方式。现在香港和中国内地65岁及以上的高龄人口已分别占整体人口比例的20%和19%，预计2040年这个比例将达到34.5%与30%；至2050年，香港将成为世界上老年人口比例最高的城市。随着全球人口老龄化加剧，我们的生活方式和退休居住方式的选择也随之改变。在香港和中国内地，随着居民越来越健康长寿，加上数十年来的经济繁荣发展，银发一族1与过去相比享有更多财富和自主选择权，使他们能够在晚年选择不一样的生活方式。与此同时，传统家庭观念也不断演变，随着技术和全球化的发展，我们的生活变得越来越忙碌，越来越多人选择在外地生活和工作，而年长的父母则倾向留在原居地。 一直以来，老年人除了和家人一起生活或入住安老院外，很少有其他选择。如果银发一族希望独立自主，又同时享受现有的生活模式，该怎么做呢？我们观察到早在70至80年代，在北美和欧洲已有类似人口结构和居住方式趋势和转变，为养老公寓市场奠定了基础。时至今日，养老公寓已成为房地产投资的重要市场，其过去20年的发展表现在整个房地产市场更是独占鳌头。 亚洲目前也面临同样的人口转变，香港和大湾区内地城市2的养老公寓市场的急速发展，将会为开发商和投资人带来怎样的商机？本白皮书针对香港和大湾区内地城市的养老公寓现状及商机进行研究和评估，并参考海外市场发展，以了解潜在投资回报以及在香港和大湾区内地城市开发养老公寓市场所需的条件。本研究报告由业界专家携手编制，期待与您共同推动养老公寓的发展。银发市场可预见的未来2前言1 银发一族：即老年人。2 本文大湾区内地城市包括深圳、广州、东莞、佛山、惠州、江门、中山、肇庆、珠海。 摘要香港和大湾区内地城市养老公寓市场概述3• 香港和大湾区内地城市的高龄人口占比持续提升。但现代老年人不再拘泥于传统，而是逐渐打破传统养老模式的藩篱，努力追求年轻状态的身体与心态，活得更健康、更富足、更积极，更希望在退休时期享受独立自主、优质和正向积极的生活品质。 • 目前，香港银发住宅市场主要由安老院组成，安老院一般只提供基本生活及护理要求，并不是养老的最佳选择。 • 为了符合现代银发一族对养老和居住环境的需求，市场上开始出现「养老公寓」的资产类别，为老年人提供更具吸引力的房屋项目，但目前市场上的选择仍然有限。银发市场可预见的未来 • 安老院主要提供低成本的基础设施及现场看护，较少提供其他服务。 • 一般安老院主要由非政府组织、慈善机构或政府所运营，选址主要坐落于旧式住宅大厦的零售裙楼3之上。 • 老年人的自主性和隐私会受到一定限制，生活作息一般均需配合安老院的运营时间。• 「 养老公寓」是一种向往式养老住宅项目，提供多元化设施，包括健身室、戏院、餐厅和共享休息空间等。 • 通过智能化养老的广泛运用，为银发住户提供专业护理及其他各项服务，全面照顾银发住户的身心所需。 • 养老公寓提供专业的现场护理和医疗照护，各式的休闲和生活设施，同时拥有高度自主的私人空间，让银发住户享受优质的晚年生活。3 裙楼是指在一个多层或高层建筑的主体底部,一般面积大于建筑主体本身面积的低层附属建筑体。从它的外观上来看,整个建筑是一个“凸”形状的,地下平面面积大的部分就像整个建筑的裙子,因此,被称为裙楼。银发市场可预见的未来4安老院养老公寓 银发市场可预见的未来5白皮书重点银发市场分析• 大湾区内地城市的养老公寓供应高于香港，但入住率仍然保持较低水平，约为50-60%。 • 2021年施政报告提出研究把「广东院舍住宿照顾服务计划」扩展至其他大湾区内地城市符合资格的安老院，以便利老年人在大湾区养老。但由于不少香港老年人对内地医疗保健方面有所顾虑，因此计划的参与度仍然较低。 • 鉴于大湾区内地城市的土地供应较为充裕，成本亦较低，因此在大湾区内地城市发展养老公寓相关项目的门坎比香港低，提供了绝佳的发展商机。• 在香港，养老公寓属新兴资产领域。尽管政府近年来已推出一些相关房屋项目，但养老公寓市场仍有待开发。 • 随着越来越多家庭移居外地，加上现代老年人追求更高自主性的养老生活，都进一步提高了对养老公寓的需求，但市场上的供应却明显不足。 • 香港大学对「黄金年龄居民」（年龄介乎45至65岁）进行的一项调查显示，70%的受访者对退休后的居住问题感到担忧。 大湾区内地城市香港大湾区香港 银发市场可预见的未来6投资机会关键数据100-150 基点养老公寓与传统住宅之间的平均资本化率差异120亿美元养老公寓于美国的总交易额占所有房地产交易活动的3% （超过学生住宿）42%根据「美国不动投资信托协会」（NAREIT）另类投资部门提供的平均投资回报数据（2020年2月至2022年1月）显示，养老公寓投资市场表现强劲来源: 美国不动投资信托协会养老公寓与传统住宅相比可提供更高的租金回报，在其他国家和地区，养老公寓已成为主要的房地产投资类别之一，与办公楼、工业地产和零售地产等成熟市场共同竞争企业资金。受惠于养老公寓的居住性质，此资产类别不但可为投资人提供比传统住宅更高的投资回报，相较其他资产类别也可取得更稳定和持久的长期收益。由于现阶段养老公寓数目有限，而市场需求日益增加，因此养老公寓在香港和大湾区内地主要城市蕴藏着巨大的商机。 香港银发市场总览银发市场可预见的未来7根据香港政府统计处2020年的人口数据显示，65岁以上的高龄人口已达20%，预计至2045年将高达34.5%，然而1981年老年人口比例只有7%，2011年则为13%。至2050年，香港将成为全球老年人口比例最高的地区。现今老年人比以往任何时期都更加健康和富足，越来越多的老年人希望维持独立自主的生活模式。凭借更丰厚的资产，银发一族正寻求与上一代不同的方式，以享受向往式的退休生活。在香港，目前老年人的养老选择大多局限于与家人同住或入住安老院，但安老院大多仅提供基础设施，而且其私密度和独立性亦相对不足，不一定能满足老年人在退休生活需求上的转变。随着医疗技术和生活条件的不断改善，世界人口的寿命正在不断延长。香港老年人口占总人口的比例亦越来越高，香港将面临老年人房屋项目供给严重不足。令人担忧的是，未来十年内65岁以上的人口预计将增加46.3%，但安老院的床位数量仅增加0.24% 。市场总览 银发市场可预见的未来8安老院主要由非政府组织、慈善机构和上市公司运营由私人开发商开发、投资人拥有、 私人养老护理企业运营需要申请资质通常不需要申请资质 住户按月支付住宿费用提供不同付款方式，包括月费、 债券或私人买卖合约方式最高建筑高度为24米没有特定建筑高度限制通常住户租用的是床位，而非特定的私人空间银发住户一般以租用或 购买的方式取得私人独立空间提供一般住宿照顾服务，额外专业医疗护理则由第三方提供大部份养老公寓设有专业医疗和休闲设施主要针对需要住宿照顾服务的老年人灵活的看护设施，针对住户的实际需求提供所需的服务截至2022年12月，香港约有800间安老院，提供约76,200个床位。除了与子女或亲人同住外，安老院成为大多香港老年人的唯一选择。尽管安老院为老年人提供了重要的养老和照顾服务，但一般安老院只会提供基础设施，而私密性和自主性有限。作为香港新兴的房地产资产类别，主要目的是满足自理能力较强的中产银发一族的需求。截至2022年第4季度，香港市场约有1,615套养老公寓单位，其中1,536套由香港房屋协会开发，79套由私人开发商提供。安老院养老公寓安老院和养老公寓的特点和比较 来源:仲量联行 、 政府统计处及社会福利署92020年-2032年间香港65岁或以上人口与安老院床位的数目随着香港人口老龄化加剧，伴随香港出生率下降和香港居民预期寿命延长的发展趋势，预计至2045年，香港将有34.5%人口的年龄超过65岁。目前，香港男性平均预期寿命比1971年增加15.4年，女性平均预期寿命则增加12.6年。 预计至2066年，香港平均预期寿命将达到90.3岁，这代表老年时期将占据人生的近三分之一。在香港这个人口剧增的城市，找到宜居之地将难上加难。万65岁或以上人口数量安老院床位数量政府统计处预测仲量联行预测银发市场可预见的未来年份 银发市场可预见的未来10安老院无法满足日益增加的养老需求，及老年人希望保持独立自主退休生活的需要。全球人口老龄化加剧，特别是香港，因此我们需要为老年人提供更多的居住选择。香港并未替老年人建造足够的住宅，因此我们需要更多的长者住宅以满足市场需求及不断加剧的人口老龄化趋势。现在正是开发养老公寓市场的绝佳时机，但什么是养老公寓？它有什么不同之处？ 它对您又将带来怎样的意义？因此我们可以看到： 养老公寓银发市场可预见的未来11随着人口老龄化加剧及养老居住需求的改变，社会面对养老公寓的需求日渐增加，这为香港发展养老公寓提供了无限商机，但直到近年才有私人开发商陆续开始发展养老公寓市场，因此养老公寓在香港仍然是新兴市场和未经市场验证的资产类别。 银发市场可预见的未来12抛开传统想法，养老公寓可视为全新的资产类别，融合护理、医疗、娱乐和服务设施的高端综合住宅大厦，为银发住户提供一般安老院和私人住宅无法比拟的养老生活。 随着现在的老年人比以往更健康和富足，他们希望寻求不一样的退休生活方式。在世界各地，越来越多老年人表示希望享受独立自主的退休生活，而不是与子女同住。 随着老年人经济水平提高，越来越追求年轻状态的身体与心态。由此可见传统养老模式的藩篱逐渐被打破，老年人不再依赖年轻一代，也更有能力自主选择自己想要的生活方式。养老公寓已成为越来越受银发一族欢迎的养老房屋选择，让他们享受既独立又轻松的生活方式。养老公寓的优质住宿环境和附设的护理医疗服务，使老年人生活更加便利。彩颐居 九龙牛头角乐颐居 新界将军澳2003200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021202220232024政府（香港房屋协会）开发项目私人开发项目香港养老公寓发展历程：何谓养老公寓？乐融轩 港岛筲萁湾蔚盈轩 九龙九龙城曦芸居 九龙九龙城隽悦 港岛北角丰颐居 九龙红磡 最低护理需要最高银发市场可预见的未来仲量联行「银发市场数据平台」已于近期更新，结合大数据和地理信息系统，为用户提供香港老年人口和银发市场的全面概况。「银发市场数据平台」让用户可轻松查阅和分析相关数据，以作出精准的商业决策。如希望登入本平台，请与我们联络以索取相关信息。13独立居住的老年人私人寓所从生活起居、认知能力和专业医疗护理，为银发住户提供额外医疗护理的私人寓所适合较低护理需要的老年人适合需要更多医疗护理的老年人养老公寓类型独立式养护式安老院固然可提供较高水平的养老护理，但欠缺灵活性，提供的护理服务亦主要限于护理支持而非专业医疗，因此不适合希望享受更弹性生活和养老护理的老年人。另一方面，私人寓所虽然提供独立自主空间，但未能满足老年人护理的需求，随着住户年龄增长，适宜性也会降低。 来源:仲量联行分析结果银发市场可预见的未来 养老公寓有何不同？银发市场可预见的未来14养老公寓有四个主要特点，与安老院相比更能满足老年人的养老需求。上述特点将于下列篇章进行概述。简单而言，养老公寓的概念是为老年人提供现场医疗和护理照顾的共享生活空间或服务式住宅。 养老公寓一般选址于独立小区，提供医疗、牙医、餐厅、咖啡厅、健身室和戏院等设施。 银发市场可预见的未来15社区休闲/社交空间活跃的社交网络和积极的养老生活是养老公寓项目的重要元素。养老公寓一般会为银发住户提供会所和休闲空间，让他们在退休后开拓社交生活，发挥所长，同时提供不同休闲设施，包括花园、健身室、娱乐室、餐厅、咖啡室和戏院。使用休闲设施的费用通常包含在服务费内，从而支持长期运营支出，同时也为运营商提供额外收入。工作空间部分老年人不但希望维持自主的生活模式，还希望与社会保持联系，因此养老公寓也