上海市长宁区人民法院涉商业房屋租赁合同纠纷案件审判白皮书（2019-2023）

涉商业房屋租赁合同纠纷案件审判概况

2019年至2023年，上海市长宁区人民法院受理涉商业房屋租赁合同纠纷案件2296件，占比69.74%，审结2273件，占比69.13%，案件数量稳步增长，调撤比例高（调解结案26%，撤诉结案33%），涉诉主体较为集中，部分大型商场楼宇涉讼案件数量较多且易引发关联诉讼。

案件特点

• 原告以出租人为主，反诉比例高：出租人作为原告起诉的案件占比62.5%，反诉案件占比9.45%，主要涉及腾退房屋、支付费用及违约金等。
• 承租人违约占比较高：判决结案中，认定承租人违约的案件占比67.6%，主要因拖欠租金（占比86.69%）。
• 诉讼请求金额较高：诉请金额在10万元至100万元区间的案件占比44%，诉讼请求金额普遍较高。
• 责任承担主体涉及公司人格否认或保证人时，对应诉请支持率仅占半数：主张股东基于公司人格否认承担责任的支持率为50%，主张保证人承担保证责任的支持率为44.3%。

涉商业房屋租赁合同纠纷案件存在的主要问题

出租人层面

1. 未提供满足承租人经营需要的房屋，存在结构性缺陷、安全隐患、设备故障等问题。
2. 未履行满足承租人经营需求的合同附随义务，如不配合办理证照。
3. 擅自出售、收回房屋，影响承租人经营，导致装修损失。
4. 自力救济不当或未善尽减损义务，如停水、停电等行为。

承租人层面

1. 未按照约定履行金钱给付义务，主要因经营不善或房屋不符合约定。
2. 超出合同期限占用房屋，导致出租人主张支付房屋占用费。
3. 未按合同约定使用或处分房屋，如擅自转租、改变结构装修。
4. 房屋内滞留物品需承担占有使用费，导致交接事宜复杂。

审理难点层面

1. 合同主要条款约定不明确，权利义务判定难。
2. 中途解约的违约责任未约定，解约后果处理难。
3. 承租人改变房屋结构或装修，装修损失认定难。
4. 工作人员因离职或调动频繁，案件事实查明难。
5. 签约时未履行程序性审查要求，担保责任确定难。

审判主要做法

1. 保障房屋租赁业良性发展，维护各方主体合法权益。
2. 促进以案释法，以法治促进社会经济发展。
3. 聚焦诉前止纷，跨前一步提升案件审理效能。
4. 促进适法统一，维护司法公正。

建议

1. 行业协会积极履职，制定统一商业租赁合同示范文本。
2. 合同主体秉承诚实信用原则，设立履约责任人，加强合同管理和履约监督。
3. 推动多元化纠纷解决机制，建立健全司法保障机制。
4. 依托经典案例，加强商业租赁合同法律宣传和教育。