房地产行业周报：近期多家房企公布债务重组进展

核心观点 ⚫第2周房地产板块指数强于沪深300指数，弱于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为1.5%。沪深300指数报收3812.3，周度涨幅为2.1%；创业板指数报收2067.2，周度涨幅4.7%；房地产指数（申万）报收2254.3，周度涨幅3.6%。 ⚫地方政策方面。北京在2025年将实施500个老旧小区综合整治；上海将加快城市更新步伐启动25个城中村改造项目；常州在2025年将实施40个城中村改造项目全面推广房票安置。 ⚫第3周新房销量较第2周减少，二手房销售量较第2周同样减少。第3周44大城市新房销售为1.75万套，较第2周减少10.1%；21大城市二手房销售2.02万套，较第2周减少5.6%。库存量较第2周减少，库销比较第2周减少。截至第3周，18大城市库存为69.9万套，较上周减少16.62万套；库销比为12.6个月，较第2周减少2.5个月。土地出让金增加。第3周36大城市市本级土地出让金为160.78亿元，较第2周增加121.61亿元。平均溢价率上升。第3周36大城市市本级土地成交平均溢价率24.5%，较第2周增加22.8%。 赵旭翔zhaoxuxiang@orientsec.com.cn执业证书编号：S0860521070001李雪君021-63325888*6069lixuejun@orientsec.com.cn执业证书编号：S0860517020001香港证监会牌照：BSW124 ⚫重点公司公告。中华企业、云南城投、卧龙地产等发布2024年度业绩预告；华侨城发布2024年12月主要业务经营情况公告；大名城发布关于为子公司提供担保的进展情况公告；万科A为银行贷款事项提供担保；滨江集团为控股子公司提供担保。 孙怡萱sunyixuan@orientsec.com.cn ⚫近期多家房企债务重组、重整投资取得新进展。面对25年更大的到期债务规模，境内债务重组或将提速，且重点继续从展期转向削债。25年房企债务到期规模高于24年。根据克而瑞数据，从债务到期来看，24年房企债券到期规模达4828亿，而发行规模仅有2158亿，借新还旧难以覆盖到期债务。此外，由于近年来不少房企选择将债务展期或置换，在此背景下25年房企的债务压力同样较大，25年债务到期规模甚至要高于24年，达5257亿元；其中25年第三季度是偿债高峰，到期规模约1574亿元。近期，多家房企如碧桂园、融创中国、龙光集团、金科股份等在债务重组或重整投资方面均取得进展。其中，碧桂园通过与七家银行达成共识，计划大幅降低债务总额116亿美元，削债比例约为7成；融创中国境内债第二次重组方案预计削债比例超过50%，目前10只境内债券已有9只通过投票重组；龙光集团发布了条款调整后的第二版方案，削债比例从此前约4成提高至近7成；金科股份也公布了其重整投资协议的进展。在新房销售尚未止跌企稳以及资产不断折价的情况下，偿债压力较大的房企将加速债务重组进程，且削债比例提高可能是普遍趋势。除了进行债务重组以应对眼前的偿债压力，根据我们25年度投资策略报告《调规和换地有助于新房市场走强》中分析，调规、换地有助于房企提升新房产品市场竞争力，加快销售去化，从而回笼资金，增强偿债能力，但销售端持续改善需要过程。 25年开年前两周新房销售环比下滑，二手房市场新政余热仍在2025-01-14百强房企12月环比+28%，24年全年同比-27%2025-01-07调 规 和 换 地 有 助 于 新 房 销 售 走 强 ： 房 地产、物管行业2025年度投资策略2024-12-30 投资建议与投资标的 ⚫二手房市场政策余温效应犹存，尤其一线城市市场成交延续高位运行。但受春节假期影响，预计1-2月销售环比有所回落，3月重点关注小阳春行情，以及开发商流动性状况。25年全年，在“止跌回稳”目标下，一线城市限购放松力度有望进一步加大；城中村改造有望提速；调规、换地等方式或能在更多城市推广，提高新房竞争力、盘活旧土地库存，使得成交量从二手房向新房转移，助力新房市场企稳。在高能级城市深耕、土储质量优、产品力突出的房企具备α属性。此外，建议关注受益于 政 策 利 好 落 地 、 一二 手 市 场 活 跃 度 提 升 的 房 产 经 纪 龙 头 。推 荐 ： 保 利 发 展(600048，买入)、招商蛇口(001979，买入)、金地集团(600383，增持)；建议关注 ： 华 润 置 地(01109， 未 评 级)、 越 秀 地 产(00123， 未 评 级)、 中 国 海 外 发 展(00688，未评级)、新城控股(601155，未评级)、滨江集团(002244，未评级)、贝壳W(02423，未评级)。 ⚫风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险加剧。 目录 1.第3周市场行情回顾（2025.01.11~2025.01.17）.......................................4 1.1第3周行业指数表现.....................................................................................................41.2第3周地产板块个股表现..............................................................................................4 2.行业及公司要闻回顾（2025.01.11~2025.01.17）.......................................4 2.1行业一周要闻回顾........................................................................................................42.2房地产行业重点城市周度数据回顾...............................................................................52.3重点城市土地市场跟踪.................................................................................................72.4重点公司一周要闻回顾.................................................................................................9 投资建议......................................................................................................10 风险提示......................................................................................................11 附录.............................................................................................................11 图表目录 图1：2025年第3周44城新房成交套数.....................................................................................5图2：2025年第3周21城二手房成交套数..................................................................................5图3：2025年第3周新房二手房成交套数中一线城市占比...........................................................6图4：第2周跟踪城市库销比.......................................................................................................6图5：重点城市库存和库销比.......................................................................................................7图6：一、二线城市土地成交情况（市本级）..............................................................................7图7：卫星城土地成交情况（市本级）.........................................................................................7图8：一、二线城市土地出让金情况（市本级）...........................................................................8图9：重点卫星城土地出让金情况（市本级）..............................................................................8图10：36城土地平均溢价率情况（市本级）...............................................................................9图11：36城土地流拍情况（市本级）..........................................................................................9 表1：本周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指.....................................................4表2：本周A股房地产个股表现...................................................................................................4表3：地产板块股票池名单.........................................................................................................12 1.第3周市场行情回顾（2025.01.11~2025.01.17） 1.1第3周行业指数表现 第3周房地产板块指数强于沪深300指数，弱于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为1.5%。沪深300指数报收3812.3，周度涨幅为2.1%；创业板指数报收2067.3，周度涨幅4.7%；房地产指数（申万）报收2254.4，周度涨幅为3.6%。 1.2第3周地产板块个股表现 第3周地产板块涨幅居前的公司分别为光大嘉宝、海泰发展、顺发恒业、三湘印象、皇庭国际 2.行业及公司要闻回顾（2025.01.11~2025.01.17） 2.1行业一周要闻回顾 地方政策方面。北京在2025年将实施500个老旧小区综合整治；上海全面推进城市更新，到2025年底，全面完成中心城区零星二级旧里以下房屋改造，到2026年底，全面启动城中村整体改造项目，到20