2024年中国住房租赁项目运营分析报告

迈点研究院首席分析师郭德荣 2024年11月中国·苏州 目录 市场概况篇01项目运营篇02项目家电篇03项目配套篇0405发展建议篇 市场概况篇 品牌数量情况：国资系市场份额逐步扩大 2019年至今，以地方国企为代表的区域运营品牌，开始逐渐占领市场，“国进民退”下产业寡头效应越来越突出。 品牌指数分析：国资系与地产系“交替领先” 为顺应行业发展需要，2024年指数全面升级，整体来看，下半年品牌指数较上半年表现更加平稳，其中国资系与地产系交替领先。 企业规模概况：行业寡头效应显著，TOP10占比过半 从企业数量来看，开业规模和管理规模榜单中国资系企业分别有26家、27家，占比分别为52％、54％。 项目运营篇 住房租赁项目产品概况：一居室户型市场覆盖范围广 水电性质 Ø迈点研究院调研数据显示：61%的住房租赁项目使用的为民用水电，有助于降低租客的居住成本。 项目户型 Ø户型方面，93%的项目均设计了一居室户型，表明目前租客仍以单身人士或未育家庭为主；两居室户型亦具有一定的市场需求，占比57%。 一居室户型面积和租金：高端产品线发展趋势显现 面积分布 租金分布 30-60平方米占比73%，30平方米以下占比22%。30-60平方米的产品既能平衡居住需求、功能性和经济性，同时实现高效的空间利用。 近五成租金处于1001-2000元，还有13%租金在5000元以上，这类产品多数为服务式公寓，市场风向转向高端产品线。 两居室户型面积和租金：高端消费需求集聚在一线城市 面积分布 ü两居室户型中，62%的产品面积位于60-90平方米，23%的产品面积位于30-60平方米。 租金分布 ü与一居室产品租金分布类似，两居室产品租金主要位于3000元以下（55%）；而6000元以上的占比接近23%，主要为服务式公寓，且项目集中在北上广深一线城市。 三居室户型面积和租金：单位租金较两居室更具竞争力 u从面积来看，三居室户型60%的产品面积位于90-120平方米，60-90平方米、120平方米以上占比分别为22.5%、17.5%。u从租金来看，分布趋势与两居室租金趋同，3000元以下占比45%，8000元以上占比20%。u整体来看，三居室户型面积较两居室增加明显，但除服务式公寓以外的产品租金上涨并不明显，综合而言单位租金较两居室更具竞争力。 四居室及以上户型面积和租金：“弱需求”下彰显“性价比” 面积分布 Ø四居室户型面积分布情况：90-120平方米（占比16.67%）、120-150平方米（占比50%）、150平方米以上（占比33.33%）。 租金分布 Ø超八成四居室户型租金处在6000元以下，其中3000-4000元占比最高，为33.33%。 项目出租情况：人才公寓位居前列，项目整体续租率良好 p出租率方面，人才公寓在国企背书下，出租率排名靠前、达到92%；其他类型项目出租率位于83%-88%之间。p续租率方面，多数项目续租率为50%-60%（占比20.69%）、40%-50%（占比17.93%）、60%-70%（占比15.86%），整体表现良好。p爬坡期方面，近八成项目爬坡期在6个月以下，体现出较好的运营能力。 项目配套篇 项目周边产业和配套情况：公交覆盖面广，地铁可达性略低 从产业分布来看，住房租赁项目周边分布最广泛的为贸易与零售、互联网服务及软件技术和文体娱乐。 从周边配套来看，公交站和餐饮店比例超90%；药店、超商、便利店占比在80%-88%之间；而地铁站可达性略低，占比不足80%。 项目公区和安全配置情况：阅读区和健身房受承租人“青睐” 公区配置情况 u阅读区（占比74.48%）和健身房（占比65.52%）是项目配备最多的公区；此外，部分项目还会配备影音室、瑜伽馆、篮球场、亲子中心、宠物空间等。 安全配置情况 u几乎所有的项目都配备了楼道照明、干粉灭火器、应急照明、紧急逃生通道、安全监控系统、安全门锁、火灾报警器和烟雾报警器。漏电保护器（84%）和防盗窗锁（66%）配备比例相对较低。 项目智能化应用和增值服务：智能门禁普及程度高，搬家保洁服务受欢迎 增值服务 智能化应用 增值服务中，搬家保洁以52.41%的比例成为最受欢迎的选择；社群平台打造和宠物友好服务分别占43.35%和31.03%。 智能化应用中，智能门禁以90.34%的比例位居第一位；24小时管家服务和全屋WIFI分别以77.93%和76.55%的比例紧随其后。 项目家电篇 项目空调和冰箱品牌使用情况：“美的”和“海尔”市场使用率高 空调品牌使用情况 美的品牌以43.45%的比例居首位，海尔以27.59%的比例紧随其后，格力以17.24%的比例排第三。 冰箱品牌使用情况 与空调品牌类似，美的（35.86%）和海尔（24.14%）具有较强的市场地位。此外，其他品牌占比达44%；具体来看，这些品牌有海信、创维、TCL等。 项目洗衣机和卫浴品牌使用情况：“九牧”市场占有率超1/4 美的、海尔、TCL、小天鹅为项目使用广泛的洗衣机品牌，此外，海信、创维等也具有一定的市场份额。 九牧以26.9%的比例居卫浴品牌首位，科勒、恒洁、箭牌、TOTO的使用率位于9%-15%之间。 项目热水器和油烟机品牌使用情况：“美的”和“海尔”持续霸榜 油烟机品牌 热水器品牌 油烟机品牌市场分散程度高，海尔、老板、方太、华帝、万和、美的、好太太海信等品牌的占比均不超过15%。 热水器品牌中，“美的”和“海尔”持续上榜，占比分别为40%、24%；史密斯、万家乐、万和、海信、荣事达等占比较低。 发展建议篇 提升产品品质 精细化室内装修 合理规划户型设计 u空间利用率：优化空间布局u动静分离：合理安排休息区和活动区u采光通风：避免暗房 Ø材质选择：使用高质量、环保的装修材料Ø色彩搭配：运用温馨舒适的色彩搭配Ø细节处理：如插座位置的合理性等 l智能家居系统：安装智能家居控制系统l安全监控：配备智能门锁、监控摄像头等l节能环保：采用节能灯泡、节水器具等 优化租赁策略 灵活定价 01 p定期进行市场调研，了解周边类似房源的租金水平，确保租金定价具有竞争力。p根据市场供需变化、季节性因素和房屋状况等因素，适时调整租金价格。 租金优惠 02 l首月免租：对于新签租约的租户，提供首月免租或半价等优惠。l长租优惠：对签订一年以上长租合同的租户，提供租金折扣或额外的增值服务。l节日促销：在特定节日（如国庆节等）推出限时优惠活动。 03 支付方式 Ø分期支付：允许租户选择按月支付、按季支付或按年支付。Ø租金贷：云金融机构合作，为租户提供租金贷款服务，但需确保合规操作。 强化租后服务 高效的响应机制 提升维修效率 n设立24小时客服热线，确保租客任何时候都能联系到客服人员。n开发或使用现有的在线服务平台，方便租客提交维修请求、支付账单等。 n组建专业的维修团队，定期进行技能培训，确保维修人员具备高水平的专业技能。n设定明确的响应时间标准，如紧急维修在2小时内达到现场。 定期检查和维护 丰富社区活动 Ø制定定期巡检计划，对设施设备进行检查和维护。Ø根据设备的使用情况和历史记录，进行预防性维护，减少故障率。 Ø定期举办各类社交活动，如健身课程、文化交流等。Ø成立兴趣小组，如读书会、运动俱乐部等。 租客反馈机制 ü建立租客反馈机制，定期进行满意度调查，及时收集和处理租客的意见和建议。 重塑传播路径 未来视角 新兴渠道 长期来看，需探索搭建自己的会员体系，实现用户增长及留存。 随着租客行为的转变，可以借助小红书和抖音触达租客。