2025年中国住房租赁项目运营分析报告

项目征集背景：“为城市新青年找个家” “城市不仅要有高度，更要有温度。要践行人民城市理念，不断满足人民群众对住房的多样化、多元化需求，确保外来人口进得来、留得下、住得安、能成业。” ——习近平 供需匹配 全国住房租赁项目供应特点 项目类型分布：国资系“行业压舱石”作用凸显 住房租赁标杆项目类型分布 Ø不论在全国住房租赁项目类型分布还是住房租赁标杆项目类型分布中，国资系品牌均占据主力。 Ø一方面体现了地方国企积极响应国家政策号召，主动承担社会责任，助力解决青年住房难题，不仅是市场供给的主要推动力，更是行业“压舱石”。 Ø另一方面也表明地方国企并不是盲目扩张，而是在项目规划、项目运营、项目配置等方面表现突出。 项目城市分布：一线城市需求稳定，新一线城市市场活跃度高，二线城市增速快 上海、合肥市场竞争激烈 新一线城市占比近半 u具体城市分布：上海和合肥项目数量最多，其次是杭州、苏州、厦门等租赁热点城市。u长三角一带住房租赁需求旺盛，市场竞争激烈；厦门、珠海等强二线城市具有一定的发展潜力。 u住房租赁项目分布情况：新一线城市占比最高，为45%；一线城市占比25%，二线城市占比24%。u一线城市是住房租赁市场的基本盘，新一线和强二线城市是住房租赁的主战场。 项目主题分布：整体呈现多样性特征，其中保障性租赁住房占优势 ü全国住房租赁项目主题分布整体呈现多样性的特征，其中保障性租赁住房占比最高（35%），白领公寓、租赁社区、人才公寓占比处于10%-20%，服务式公寓也占领了一小部分市场份额（8%）。 ü单从保障性租赁住房项目来看，其中地产系品牌和品牌运营商的纳保速度在逐渐加快，比如泊寓共运营管理的27.3万间房源中，有超过13万间纳入保障性租赁住房。 PART 02项目洞察篇 项目体量：规模经济驱动下，大体量项目更受“青睐” n住房租赁项目房源量方面，200套以下的项目占比25%；200-500套的项目占比27%，500套以上的项目占比达48%，这些大体量项目更加追求规模经济，降低单房成本。同时还需要强大的资金和融资能力，以及强大的标准化和供应链管理能力等。 n举例来看，这些大体量项目一般属于国资系项目，比如杭州宁巢美地公寓（3746套）、郑州城发开元美寓人才公寓（3735套）、新黄浦·筑梦城吴泾租赁社区（2801套）。 户型分布：“家庭型租客增多，大户型供应上升”趋势显现 u数据显示：目前我国租客年龄中，30-39岁租客的占比上升至38%，租客平均年龄由2021年的32.7岁上升至34.1岁，这一类租客多为延迟购房、或是为了子女上学、改善居住条件等原因。u随着租客年龄的改变，住房租赁项目的供应也随之发生变化，与去年相比，四居及以上的户型占比增加4.3%，而一居、两居、三居户型占比均有小幅下降。 面积设置：主力产品体现“性价比”，高低搭配策略并用 精准细分市场 为不同支付能力和生活阶段的租户提供了对应产品。比如一居室多为高性价比与灵活性的入门级产品，二居室满足合租与小家庭需求，三居室面向家庭型改善户型，四居及以上为高端产品。 优化产品结构 用经济实用的主流户型（靠近平均面积的户型）作为现金流基石，用极限小户型和奢侈大户型作为市场触手和利润补充。 体现行业趋势 反映了当前租赁市场对“小而全”的功能性户型和高品质改善型户型并存的需求。 租金定价：一居到二居溢价最高，新一线城市为“成本与发展”的平衡点 u从一居到二居，平均租金上涨43.7%；二居到三居平均租金上涨11.9%；三居到四居平均租金上涨30.1%。 u一居到二居溢价最高，表明市场对增加一个卧室的强烈需求和支付意愿；二居到三居溢价最低，说明增加第三个房间对大多数租客而言非刚性需求；三居到四居溢价大幅回升，表明四居及以上面向改善型客户，市场虽小但利润空间丰厚。 u新一线城市租金处于快速追赶通道。从数据来看，新一线城市租金显著高于二线，但距一线城市仍有较大差距。 u随着产业升级和城市发展，新一线城市吸引了大量逃离一线城市高成本、但追求更好发展机会的年轻人才。因此。新一线城市目前为许多企业布局和竞争的核心市场。 出租率：超六成项目维持高位水平，其中人才公寓表现优异 u数据显示：当前长租公寓平均出租率维持在85%-90%，而若要盈利，出租率则需达到95%以上。 u从征集项目整体情况看，64%的项目出租率在90%-100%，位于行业平均水平之上；17%的项目出租率在80%-90%，处在行业平均水平附近；而还有20%的项目处境艰难，出租率在80%以下。 u从细分主题项目出租率来看，人才公寓以92%的出租率居首位。分析其原因：一是人才公寓定位精准、客群优质且需求刚性；二是国企背书，在租客心中建立了高度信任感；三是配套与服务更具针对性，运营方组织丰富的社区活动等。 续租率：八成项目超行业平均水平，其中人才公寓用户粘性高 l数据显示：传统管理模式下，公寓平均续租率为55%。l从征集项目整体情况看，86%的项目续租率超过50%，其中续租率50%-60%的占比最高（26%）；其次为70%-80%，占比21%；60%-70%、80%-90%、90%-100%的占比分别为18%、10%、12%。l从细分主题项目续租率来看，各类型均维持在行业平均水平之上，其中人才公寓表现最好，续租率为77%；白领公寓相比较低，为58%。 爬坡期：与去年相比较为稳定，近八成项目维持在半年以内 ü与去年相比，住房租赁项目的爬坡期相对稳定，爬坡期1-3个月的项目占比稍有下降，由39.31%降至31.82%；爬坡期3-6个月的项目占比有所上升，由28.97%上升至36.36%。 ü整体而言，住房租赁项目爬坡期在半年以内可备认为是良好状态，总体上展现出较好的运营能力。 空调品牌：品牌集中度较高，“美的”竞争优势明显 2 0 2 5 年 空 调 品 牌 使 用 情 况 与2 0 2 4年 对 比 情 况 Ø“美的”、“海尔”和“格力”依然占主要市场份额；2025年“海信”占比上升至10%。Ø长尾品牌占比由2024年的28%降至2025年的22%，品牌分散度降低。 Ø“美的”品牌占比超三分之一，接近第二、三名之和，竞争优势明显。与“海尔”和“格力”共同构成第一梯队。Ø其三者合计占比高达65%，反映出品牌集中度高的趋势。 冰箱品牌：国产品牌占主力份额，“美的”在家电领域地位稳固 Ø2025年的主流品牌中国产品牌占主要份额，由美的、海尔、TCL等巨头瓜分；而2024年的项目中，还有西门子、松下等外资品牌的出现，虽其占比较低。 Ø美的和海尔依然领跑，TCL占比大幅提升。整体形成了由美的、海尔、TCL构成的第一梯队，海信、美菱为补充的第二梯队格局。其他品牌占比明显下降，主流品牌使用率升高。 洗衣机品牌：核心供应商体系成熟，小天鹅市场份额下滑 Ø“美的”、“海尔”和TCL构成市场核心阵营，合计占比超60%，但三者份额比去年均有轻微下滑。美菱和海信市场占比显著提升，合计占比18%。小天鹅市场份额较去年下降8%。 热水器品牌：结构调整，专业品牌更替 整体格局 结构调整 市场整体格局表现为“美的、海尔两强引领，长尾品牌充斥”。其他品牌占比仍高达39%，包括长虹、荣事达、樱花、天普、华帝、美菱、泰美斯、桑乐等。 结构方面，万和和海信市场份额增加明显，而史密斯、万家乐、林内等品牌使用率极低，结构发生调整和优化。 油烟机品牌：“一超多强”格局初显，且具有“双轨制”特征 Ø美的（21%） 成功确立了领先地位，与方太、老板（各11%） 以及海尔、华帝（各7%） 共同构成了核心品牌阵营。Ø方太、老板作为高端专业品牌，在租赁市场保持了稳定且可观的份额。 Ø性价比与标准化轨道：以美的为代表，满足大部分房源对成本和统一管理的需求。Ø品质与效果轨道：以方太、老板为代表，用于提升特定房源的配置和体验。 卫浴品牌：主要品牌市场份额遭挤压 Ø对比前面空调、冰箱、洗衣机等5种品牌使用情况，卫浴品牌中“其他品牌”的市场份额是唯一一个呈现增长态势的，且占主导地位（52%），这些品牌有普乐美、东鹏、瑞洁、法恩莎、利华、美标、摩恩、欧派、昌丽等，反映出卫浴品牌市场分散度较高。 床垫和板材品牌：市场格局碎片化，供应链高度分散 Ø不论是床垫品牌还是板材品牌，没有占据主导地位的品牌；其他品牌占比分别高达75%和67%，有大量来源各异、名目繁多的品牌。比如床垫品牌还有：喜盈门、穗宝、艾米丽、舒达、顾家、申宝、铭扬等；板材品牌还有：宜家、圣奥、全友、三众、鑫诺、波林、天坛、欣诺等。Ø数据表明,住房租赁项目在品质管控和供应链管理上仍存在一定短板。后期应从单纯的成本控制，转向对“总拥有成本”（不仅仅是采购成本，还有可靠性、耐用性和售后等）和“租住体验与安全”的精细化管理。 产品策略：精准匹配，差异化供给 客群细分画像 装修分级标准 基于项目前期调研数据，明确核心客群（单身群体、家庭型、夫妻型等）及其核心需求。 建立经济、品质、高端等差异化装修标准，实现成本与溢价的平衡。 户型动态配比 产品迭代机制 依据客群结构，动态优化单间、一居室、两居室等户型的供应比例。如当下家庭型客群在逐渐增多，可适当增加三居室、四居室等大户型。 定期复盘各产品线的出租率、租金表现和客户反馈，动态调整新品项目的户型配比和装修方案。 运营优化：快速积累目标客户，缩短爬坡期 营销与渠道 产品与定价 依托高质量的视频、VR及真实社区生活内容，在线上线下全渠道进行精准饱和投放，并与关键渠道建立深度合作，以实现客源的高效触达与转化。 通过配置齐全、设计合理的“拎包入住”式产品，并结合基于市场数据的动态定价与有竞争力的开业促销，快速吸引并锁定目标客群，缩短其决策周期。 数据与运营 转化与服务 通过提供便捷的看房体验、极简的线上签约流程以及入住后快速响应、富有温度的社群服务，打造卓越租户体验，形成口碑传播以带动自然流量。 建立数据复盘机制，紧密监控各渠道转化效果与租客反馈，并充分授权一线团队，实现运营策略的快速迭代与调整，确保对市场变化做出敏捷响应。 客户忠诚：服务为本，社群联动 客服体系 赋能管家 建立标准化、限时响应的维修与主动关怀机制。 授予管家必要权限，建立与租客的情感链接与信任。 社群运营 激励体系 通过线上社群与定期线下活动，构建有温度的社区生态。 推行积分或会员制，奖励续租、推荐等忠诚行为。 成本管控：集采优化，全周期管理 试点项目 供应商管理 集中采购 清单标准化 引入竞争机制，综合评估采购价格、售后及全生命周期成本。 通过试点项目验证集采方案，成功后全面推广。 统一并精简家电家具等采购清单的品类、品牌与规格。 以规模优势开展战略集采，降低单位成本。