2025年中国住房租赁品牌发展报告

目录 品牌篇 品牌发展历程：从政策驱动的粗放扩张阶段转向资本理性与需求升级双轮驱动的高质量发展阶段1990-20102010-20152015-20182018-20202020-2025外资引入期政策驱动期资本扩张期风险出清期高质量发展期中国长租公寓起源于高端服务式公寓。1994年雅诗阁（Ascott）进入上海，标志着外资品牌正式布局中国市场。2010年国务院发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，首次提出"发展专业化住房租赁企业"。"租售同权"政策推动行业进入高速增长阶段。2017年住建部等九部门发文要求人口净流入城市试点租赁住房用地供应，行业融资额从2015年的30亿元激增至2018年的180亿元。2018年鼎家公寓暴雷引发行业洗牌。2020年《住房租赁条例（征求意见稿）》禁止"租金贷"，行业进入调整阶段。2022年证监会推动保障性租赁住房REITs常态化发行，行业进入新阶段。 品牌指数分析：“投资回报”关注度远超“媒体发声”2019年2020年2021年2022年2023年2016-2023年住房租赁品牌指数情况数据来源：迈点研究院由于新生品牌不断诞生，且多集中于尾部，导致品牌指数下滑。2024年之前，由于新生品牌不断诞生，且多集中于尾部，导致品牌指数下滑。2024年7月至今，品牌指数较为稳定，且国资系品牌在媒体的发声力度加大、扩张速度加快，品牌指数占据相对优势。2024年7月至今，品牌投资指数远高于媒体指数，且媒体指数呈现下滑趋势。数据来源：迈点研究院0204060802024年7月2024年8月2024年9月2024年10月2024年11月2024年12月2025年1月2025年2月20252024年7月-2025年4月分类型住房租赁品牌指数走势地产系国资系 年2017年2018年ØØØ102030405020年3月2025年4月2025年5月品牌运营商 品牌数量情况：国资系品牌加速住房租赁布局，市场占有率持续提升20%42%0%10%20%30%40%50%国资系地产系品牌运营商2025年住房租赁品牌数量及占比情况品牌数量占比1112051015202530地产系截至2025年一季度住房租赁企业规模TOP50数量分布情况开业规模企业个数开业规模企业个数占比从迈点研究院2025年监测品牌数量来看，品牌运营商占比仍最高（42%），但国资系品牌扩张迅速，占比由2019年的14%升至2025年的38%。从开业规模TOP50和管理规模TOP50企业分布来看，国资系品牌占据主力，上榜数量过半。数据来源：迈点研究院数据来源：迈点研究院 2828国资系管理规模企业个数管理规模企业个数占比 38%020406080100120140品牌运营商u 品牌规模：头部集中效应明显，国资系市场份额持续扩大136.95151.28118.03195.63217.890%2%4%6%8%TOP10TOP30TOP502025年一季度分梯队集中式住房租赁企业规模情况开业规模（万间）管理规模（万间）开业规模环比管理规模环比数据来源：迈点研究院54.0177.450.0020.0040.0060.0080.00100.00地产系2025年一季度分类型集中式住房租赁企业规模情况 品牌规模：地方安居类企业迎来成长期典型城市安居主体集中式住房租赁品牌及开业规模典型主体成立时间典型自营品牌开业项目数（个）郑州城发2021年美寓33合肥安居2020年承寓36杭州安居2022年宁巢17厦门安居2022年叩叩、万银如驿10济南城发2018年城发成家14贵阳安居2020年筑巢10南京安居2021年安居瑾家12昆明安居2023年惠青家7深圳安居2016年寓见、乐寓6武汉安居2022年/27广州安居2023年安居公寓/兴城集团2022年兴城之家8西安安居2022年安居乐筑4雄安安居2024年/4数据来源：迈点研究院调研数据及网络公开资料 Ø自“十四五”规划以来，郑州、合肥、杭州等众多城市纷纷增设“安居”类运营主体，积极推动保障性租赁住房相关工作。由于各地安居公司成立时间有所不同，当前企业的发展进度呈现出参差不齐的状态，其中郑州城发、合肥安居、杭州安居等开业房源量均在1万套以上，发展相对成熟。 投资篇 土地供应：涉租用地逐年下降，纯租赁用地有所回升，其中央国企为拿地主力军数据来源：网络公开资料，迈点研究院整理数据来源：网络公开资料，迈点研究院整理55625918019602004006002021年2022年2023年2024年2020-2024年重点城市涉租土地成交情况成交面积（万方）成交宗数337038395702040608001002003002020年2021年2022年2023年2024年2020-2024年重点城市纯租赁用地成交情况成交面积（万方）成交宗数涉租土地方面，2021年迎来供应高峰，此后供应量逐年下降，2024年成交196宗，合计用地面积507万方，较2021年下降83%。纯租赁土地方面，2021年同样为高峰期，2022年达到低点，此后成交量缓慢回升，2024年成交57总，合计面积约160万方，其中83%为国央企拿地。1.4%2024年重点城市纯租赁用地拿地企业类型占比数据来源：网络公开资料，迈点研究院整理 1272020年15.7%央国企民企 82.9%其他 房源供给：一线城市占据主力；新一线城市中，郑州和杭州表现突出55%26%19%2024年住房租赁企业房源供给量城市分布一线城市新一线重点城市二线重点城市数据来源：网络公开资料，迈点研究院整理数据来源：迈点研究院住房租赁企业房源供给量主要分布在一线城市，占比55%；新一线城市和二线城市占比分别为26%、19%。从城市来看，排在前五位的分别是上海、北京、郑州、杭州和深圳；其中上海、北京供应量分别达77895套、70875套，郑州和杭州供应量分别为65760套、64240套。020000400006000080000100000截至2025年一季度住房租赁企业累计开业房源分布TOP10城市 uu 新开情况：2024年新增开业房源超20万套，其中上海领衔00.511.522.533.52024年1月20242024年重点22城新开集中式房源月度走势（万套）据公开数据显示，2024年全年重点22城新开集中式公寓项目431个，合计房源数超20万套，其中新开保租房项目256个，房源数16.3万套，占比约79.5%。从月度走势来看，3-6月及11月为开业高峰期；3月春节后复工衔接5-6月的毕业季，租赁市场需求旺盛。新项目集中入市抢占市场份额；而基于企业年度布局目标等因素考虑，11月入市规模全年领先。0%10%20%30%40%2024年重点22城新开房源及占比新开房源占比数据来源：网络公开资料，迈点研究院整理 数据来源：网络公开资料，迈点研究院整理年2月2024年3月2024年4月2024年5月2024年6月2024年7月2024年8月2024年9月2024年10月2024年11月2024年12月020000400006000080000 新开情况：2024年新增开业房源超20万套，其中城发美寓位居第一数据来源：网络公开资料，迈点研究院整理2024年新开房源2000套以上的企业规模（套）占比企业规模（套）占比144858.25%招商伊敦35922.04%129537.37%西安安居31811.81%119866.82%方隅公寓31041.77%99845.68%临港控股宸寓29691.69%87845%百瑞纪集团29611.69%74614.25%中国铁建28801.64%73164.16%冠寓28101.6%62923.58%雅诗阁27281.55%52152.97%之寓24971.42%42152.4%合肥安居22271.27%40142.29%自如寓21951.25%38192.17%融通融寓21871.25% 从企业来看，美寓新增开业房源14485万套，占比8.25%，居第一位；其次为泊寓（12953套）和城家（11986套），占比分别为7.37%和6.82%；微领地和深圳安居以9984套和8784套居第四位、第五位，分别占比5.68%、5%。 筹开情况：上海预期最好，租赁社区受青睐数据来源：迈点研究院上海苏州北京杭州广州深圳福州武汉南通湖州截至2024年重点城市住房租赁企业筹开项目房源分布从筹开项目城市分布来看，上海预期最好，房源达7862间/（套），其次是苏州，为6148间/（套）；北京、杭州、广州筹开项目房源处于2000-2600间/（套）之间。从筹开项目类型来看，租赁社区占比过半（58%），其次是服务式公寓（27%），白领公寓、蓝领公寓、保障性租赁住房、养老公寓占比较少。 02000400060008000住房租赁企业筹开项目类型分布租赁社区服务式公寓白领公寓蓝领公寓保障性租赁住房养老公寓数据来源：迈点研究院ll 大宗交易：2024年成交明显回落，投资主体多元化-100%0%100%200%300%2021年2022年2023年2024年2020-2024年租赁住房大宗交易成交宗数成交宗数同比数据来源：网络公开资料，迈点研究院整理24%15%9%17%2020-2024年住房租赁大宗交易投资机构类型基金公司资管公司继2023年交易高峰后，住房租赁大宗交易回调，2024年交易约15笔，主要受保租房大规模入市及居民收入降低等因素影响，租金和出租率下降，公寓类资产的收益率也下降。投资类型上，整体表现多元化，其中以建信住房租赁基金为代表的私募基金占38%；此外，以铁狮门、凯德置地为代表的资管企业占比。从成交的城市来看，上海以绝对优势领跑市场，成交宗数占比高达69%，其次是北京，占比19%，其余地区合计占比12%。 35%险资企业租赁企业其他69%19%12%2020-2024年住房租赁大宗交易城市分布上海北京其他数据来源：网络公开资料，迈点研究院整理 2020年 运营篇 整体概况：租赁市场现小幅回暖迹象，但景气度低于去年同期24年3月2024年4月2024年5月2024年6月2024年7月2024年8月2024年9月2024年10月2024年11月2024年12月2025年1月2025年2月2025年3月2025年4月2025年5月2024年1月-2025年5月租赁市场景气指数数据来源：网络公开资料，迈点研究院整理 租赁市场景气度指数：根据安居客线上租赁房源在架量、新增上架、挂牌时长、访问热度、挂牌均价等指标通过模型计算得出。城市范围：全国租赁重点40城；各城市的市辖区，不包括县。2025年5月全国住房租赁市场景气度指数。小幅下降至71.4，虽然整体市场温度仍保持在温和的水平，但结合当下已步入夏季毕业时间，今年租赁市场的景气度相对弱于去年同期。6月，市场将迎来大量毕业季租房需求，市场有望呈现供需双回升的局面。 租金情况：整体走势下滑，保租房对租金坪效压制效应显著数据来源：迈点研究院整体走势上，全国各城市普通公寓租金呈下滑态势，其中一线城市韧性稍强，2025年5月租金同比下滑2.7%，新一线、二线城市降幅分别为3.99%、8.54%。从城市来看，保租房集中入市带动多城租金坪效下滑，成都、上海降幅分别达10%、7%，仅北京上涨5.4%，城市间分化加剧。年4月2024年5月2024年6月2024年7月2024年8月2024年9月2024年10月2024年11月2024年12月2025年1月2025年2月2025年3月2025年4月2025年5月2024年1月-2025年5月各城市普通公寓租金走势二线城市新一线城市一线城市全国平均050100150200北京上海 数据来源：网络公开资料，迈点研究院整理pp4年1月2024年2月2024年3月2024广州深圳杭州南京成都武汉2024年重点城市租金坪效及同比情况租金坪效（元/月/平方米）同比 出租率情况：维持稳定，全国平均出租率约91%数据来源：网络公开资料，迈点研究院整理