2024年中国重点城市住房租赁发展报告

CONTENTS目录 供需匹配性0419-22 1. 房源成交周期和客源成交周期（天）2. 各户型房源成交周期（天） 1. 研究范围2. 数据来源3. 数据说明 租住宜居性0523-32 重要结论0207-10 1. 更便宜：租房负担有所下降4. 更便捷：租赁住房发展助力提高城市居民通勤效率2. 更充足：租赁市场整体表现为“客挑房”5. 更专业：机构化运营租赁住房规模快速增长3. 更舒适：租赁住房品质和配套设施有所改善6. 更可持续：租售比已超过五年期定存利率 1. 人均租赁住房建筑面积（平方米）2. 租赁住房平均房龄（年）3. 租赁住房周边设施覆盖率（%）4. 租赁住房轨道交通覆盖率（%）5. 租赁人群平均通勤时间（分钟） 市场健康性0311-18 年度专题0634-45 1. 租金总价中位数（元 / 月）2. 租金指数3. 租金收入比（%）4. 租售比（%）5. 机构化运营租赁住房规模（套 / 间） 1. 城中村租客画像4. 城中村租住满意度情况2. 城中村租赁住房画像5.城中村改造与保障性租赁住房、长租房结合典型案例3. 分人群特征的租赁住房情况 BACKGROUND背景 租赁已经成为我国大城市重要居住方式1 2020 年， 我 国 城 镇 居 民 中 租 赁 人 口 比 例 为 21%， 租 赁 人 口 接 近 2 亿 人； 重 点 城 市 租 赁 人 口 比 例 约 为27%，一线城市中该比例达到 47.32%，接近半数人口租房居住。 国家积极推进租购并举，大力发展租赁住房2 党的十九大报告明确了加快建立租购并举的住房制度。 党的十九大报告提出，“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。2017 年 7 月，住建部等九部委联合印发相关文件，后续选取了广州、深圳、南京等 12 个城市开展培育发展住房租赁市场试点工作，2019 年 1 月，财政部、住建部印发通知，先后分两批选取北京、长春、上海等 24 个城市开展中央财政支持的住房租赁市场发展试点。 推进租购并举和大力发展租赁住房，是切实解决好大城市新市民和青年人住房问题的重要抓手。《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22 号），要求加快发展保障性租赁住房，解决好大城市住房突出问题。党的二十大报告从“增进民生福祉，提高人民生活品质”的角度再次指出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。” 党的二十届三中全会提出，发展租赁住房是深化住房制度改革的重要内容。 《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》提出，加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。当前我国住房市场存量规模已经相对较大，新市民、青年人对租住“好房子”的需求在逐步上升，同时近年来随着租售比的回升和融资运营成本的下降，租赁住房发展的商业可持续性在逐步增强，将更好的助力房地产行业转型发展。 SIGNIFICANCE意义 从党的十九大确立“租购并举”的住房制度至今，国家出台了大量政策支持租赁住房发展。本报告以实现美好租住生活为目标，力图体现“精视角”，聚焦住房发展转型期的关键领域—租赁住房；“重人本”，关注租赁人群居住品质，满足人民美好租住生活需要。通过更加精准完善的指标体系，从市场健康性、供需匹配性、租住宜居性，动态评估我国重点城市租赁住房发展的量质水平，展现租赁市场发展积极变化和租购并举政策实施成效，并根据长期跟踪数据，为各城市监测自身发展和进行横向对比，提供研究参考。 STATEMENT声明 我们力争通过多方数据分析，客观、系统呈现中国重点城市的租赁住房发展的主要特征，但鉴于目前获得全面准确的租赁住房相关数据极为困难，本报告因数据覆盖性等原因，相关指标值可能存在一定偏差 ,所载全部内容仅供参考，仅代表报告编制团队独立观点。欢迎各城市和数据机构积极参与，为报告编制提供更为丰富的数据支持。 影响租赁住房的因素众多，报告中大部分指标有相对明确的评价标准，但也有部分指标目前为止仍缺乏学界共识的合理区间或评价标准，仅依据指标值大小还不足以判断城市租赁住房发展水平的优劣，对城市租赁住房的评价还需更为持续深入的细致研究。 未来期待与更多的合作伙伴一起共同挖掘数据价值，为促进我国租赁住房事业规范化和健康可持续发展提供研究支撑，为提供更多人民满意的租赁住房和实现更高水平、更高质量的“住有所居”贡献力量。 01 编 制 说 明 1|研究范围 城市选取 报告的目标是以全国 40 个重点城市作为分析对象。包括国家统计局监测的 70 个大中城市中 35 个一二线城市，以及苏州市、无锡市、温州市 3 个经济强市，和三亚市、北海市 2 个旅游地产相对发达的城市。 由于数据获取限制，本年度暂时不能获取 40 个城市中的西宁市、乌鲁木齐市、温州市、三亚市数据。因此今年报告聚焦全国 36 个重点城市（以下简称重点城市）。 由于租住宜居性指标现阶段难以获取全部重点城市数据，以 16 城为代表进行分析，分别为北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、南京、成都、武汉、天津、西安、合肥、重庆、福州、青岛、郑州。 重点城市类型 房源分类 租赁住房种类较多，本报告中将租赁住房分为集中式机构运营租赁住房、分散式机构运营租赁住房、分散式个人租赁住房、公租房及人才公寓等类型进行研究。 报告中的人才公寓均为配租型人才公寓，不含配售型。 报告正文中指标部分的租赁住房均不含城中村等非正规租赁住房。本年度报告设置专题，以深圳市为例，对超大城市城中村租赁市场情况开展研究。 分析尺度 考虑租赁住房分布特点，指标主要在市辖区范围内进行分析。 考虑跨区域通勤、服务设施配套情况，租住宜居性维度指标主要在城市市域范围内分析。 2|数据来源 房源数据来源 房源数据来源于多个头部租赁住房企业及房地产相关数据研究机构。目前较难获得全面准确的租赁住房相关数据，所载数据仅供参考。 其他数据来源 第七次全国人口普查数据。各城市统计公报。 3|指标定义 市场健康性 租金总价中位数（元 / 月） 各城市市场化租赁住房年度成交的租金总价中位数。 租 金 稳 定 租金指数 设定以 2018 年 11 月租金为基准水平 100。当租金价格上涨时租金指数大于 100，租金下降时租金指数小于 100。 租金收入比（%） 城市人均租金与人均可支配收入的比值。 价 格 合 理 租售比（%） 市场化租赁住房单价与二手房成交单价的比值。 注：均以中位数计算。 市 场 成 熟 机构化运营租赁住房规模（套 / 间） 由机构专业化运营管理的租赁住房的项目总数与房源总数。 供需匹配性 总 量 匹 配 房源成交周期和客源成交周期（天） 房源成交周期是指租赁住房从挂牌到成交的平均时间，客源成交周期是指租客从开始看房到成交的时间。 结 构 匹 配 各户型房源成交周期（天） 一居室、二居室、三居室及以上 3 类市场化租赁住房成交周期情况。 租住宜居性 人均租赁住房建筑面积（平方米） 市场化租赁住房套均建筑面积与居住人数之比。 品 质 优 良 分别分析居住在分散式个人租赁住房、集中式机构运营租赁住房（含蓝领公寓）的人群。 租赁住房平均房龄（年） 分散式个人租赁住房成交房源平均房龄。 租赁住房周边设施覆盖率（%） 合理服务半径内拥有齐备的医疗卫生服务设施、商业服务设施与游憩空间的租赁住房，占该类全部租赁住房（样本数据量）的比例。 分别分析居住在集中式机构运营租赁住房、公租房及人才公寓的人群。 设 施 便 利 注：医疗卫生设施包括综合医院、卫生服务中心、卫生站；商业服务设施包括商场、超市与便利店；游憩空间包括各类公园与广场。各类设施的服务半径依据《城市居住区规划设计标准》中的要求确定。 租赁住房轨道交通覆盖率（%） 周边 800 米范围内有轨道交通站点的租赁住房，占该类全部租赁住房（样本数据量）的比例。 分别分析居住在集中式机构运营租赁住房、公租房及人才公寓的人群。 注：800 米范围内轨道交通站点覆盖率指标来源于住房和城乡建设部《城市体检基础指标体系》。 租赁人群平均通勤时间（分钟） 职 住 关 系 各城市租赁人群的实际通勤时间。 分别分析居住在集中式机构运营租赁住房、公租房及人才公寓的人群。 02 重 要 结 论 1|更便宜：租房负担有所下降 重点城市租金连续 3 年下降。2021-2023 年重点城市租金指数分别为 95.1、94.1 和 89.9，持续下降，2023 年一线城市租金指数为 95.6，相比 2022 年也下降了 5.9。2023 年重点城市租金总价中位数约为2201 元 / 月。 租金收入比同比下降。2023 年重点城市租金收入比为 19.3%，同比下降了 1 个百分点。一线城市租金收入比约为 34%，对比 2022 年，北上广深的租金收入比分别下降了 1.2、3.1、1.4、1.3 个百分点。 2|更充足：租赁市场整体表现为“客挑房” 重点城市客源成交周期远低于房源成交周期。重点城市客源成交周期平均 5 天，房源成交周期平均为 38 天。一线城市客源成交周期长于非一线城市，但也在一周左右。多数租客可以在一周内找到住房。 小户型房源市场成交速度更快。重点城市一居室、二居室和三居室及以上的房源成交周期依次递增，分别为 34 天、37 天和 45 天。 3|更舒适：租赁住房品质和配套设施有所改善 人均租赁住房建筑面积同比有所提高。2023 年重点城市分散式个人租赁住房人均租赁住房建筑面积为32.9 平方米，相比 2022 年人均增加了 0.5 平方米。 租赁住房周边设施配套情况总体良好。16 城集中式机构运营租赁住房、公租房及人才公寓周边医疗卫生、商业服务设施和游憩空间的综合覆盖率平均为 93%、90%。 4|更便捷：租赁住房发展助力提高城市居民通勤效率 租赁住房周边轨道交通平均覆盖率高于城市平均水平。16 城集中式机构运营租赁住房、公租房及人才公寓周边轨道交通覆盖率平均为 60%、37%，均高于城市 25.8% 的平均水平。 租赁住房通勤时间低于城市平均水平。16 城租住集中式机构运营租赁住房人群平均通勤时间为 33 分钟，租住公租房及人才公寓人群平均通勤时间约为 36 分钟，均低于 16 城 37 分钟的整体水平。 租赁住房 45 分钟内平均通勤比例超过 80%。提高 45 分钟以内通勤比重是改善城市人居环境的重要目标，对于超大、特大城市，80% 通勤者 45 分钟可达是城市运行效率和居民生活品质的衡量标准。16 城租住集中式机构运营租赁住房、公租房及人才公寓人群 45 分钟内通勤比重平均为 97.8%、91.4%，均显著高于城市 74.6% 的平均水平，也达到了 80% 的目标值。 5|更专业：机构化运营租赁住房规模快速增长 重点城市挂牌的集中式机构化运营房源已经接近 150 万套 / 间。2023 年我国重点城市机构化运营的租赁住房项目有 22895 个，房源 1477448 套 / 间1，其中超过半数的项目和房源集中在一线城市。 TOP30 的集中式长租公寓累计开业房源量突破百万套 / 间2。截止 2023 年四季度，TOP30 集中式长租公寓企业累计开业房源量达 108.6 万套 / 间，较第三季度增加了 10.4 万套 / 间。 6|更可持续：租售比已超过五年期定存利率 租售比同比提升。2023 年重点城市的平均租售比为 2.34%，比 2022 年提高了 0.27 个百分点。其中一线城市租售比相比 2022 年提高了 0.23 个百分点，约为 1.8%。 租售比高于定期存款利率。重点城市的平均租售比已经高于目前国有六大银行五年期定存利率（1.55%），说明通过收取房租获得的收益已经超过银行定期存款的收益。租售比的改善回升，有助于推动住房租赁市场可持续发展。 03 市 场 健 康