香港兴业国际2024/2025 中期报告

StockCode00480 24/25 INTERIMREPORT 中期报告 目录 02 业务及财务概要 18 简明综合财务报表审阅报告 21 简明综合财务状况表 管理层 03 11 讨论及分析 19 20 简明综合损益表 23 25 简明综合权益变动表 其他资料 简明综合损益及其他全面收益表 简明综合现金流量表 26 简明综合 财务报表附注 封底内页 公司资料 业务及财务概要 业务概要 于回顾期内的重要事件 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 财务概要 •上海市兴云间的上盖工程进入平顶阶段 •杭州市耦贤里售出之单位开始交付予买家 •荷李活道住宅项目的地基工程竣工 •香港愉景湾酒店推出全新会员奖赏计划“AubergePlus” •林海山城经布置洋房曝光 •公布2023/24全年业绩 •香港最大规模沙滩音乐节“TheNextwaveXX24沙滩音乐节”于愉景湾大白湾沙滩举行 •愉景湾溜冰场举办2024年ISI香港滑冰邀请赛，共500位亚洲区内选手到愉景湾参加超过 900项赛事 •连接愉景北及东涌的全新巴士路线正式投入服务 •召开2024年股东周年大会 •TheSukhothaiBangkok全新水疗设施TheSukhothaiSpa正式试业 •愉景湾分区计划大纲图中更改6f区、10b区及游艇会B区作住宅用途的申请获城规会通过 •香港愉景湾酒店首度参加由香港旅游发展局举办的“香港美酒佳肴巡礼” 截至 9月30日止6个月 截至 3月31日止年度 2024年 百万港元 2023年 百万港元 2024年 百万港元 业绩收入 852.5 3,157.1 3,940.7 本公司拥有人应占（亏损）/溢利 (474.3) 117.7 (468.0) 每股基本（亏损）/盈利（港仙） (31.9) 7.9 (31.5) 9月30日3月31日 2024年 百万港元 2023年 百万港元 2024年 百万港元 财务状况资产总值 43,029.2 42,126.8 41,824.7 负债总额 17,097.1 15,508.0 15,677.8 本公司拥有人应占权益 23,209.2 23,753.5 23,358.3 每股资产净值（港元） 15.6 16.0 15.7 02香港兴业国际集团有限公司中期报告2024/2025 管理层讨论及分析 HKRInternationalLimited香港兴业国际集团有限公司（“本公司”）董事会（“董事会”）宣布本公司及其附属公司（“集团”）截至2024年9月30日止6个月（“本期间”）之业绩。 中期业绩 集团于本期间之收入为852.5百万港元，较去年同期之3,157.1百万港元减少73.0%，主要是由于在此期间香港及中国内地并无新发展项目完成，以致本期间的物业发展收入减少。于去年同期，位于中华人民共和国（“中国”）嘉兴市的星逸园项目之收入确认为21亿港元，该收入在比较两个期间的差别时相对显着。若计入集团应占由集团及其合营公司持有之投资物业公平值变动之未变现亏损净额321.6百万港元，以及由集团及其合营公司持有之物业发展项目之非经常性资产减值拨备127.9百万港元，则集团录得本公司拥有人应占亏损474.3百万港元，较去年同期之本公司拥有人应占溢利117.7百万港元减少592.0百万港元。 中期股息 董事会已议决不会就本期间向其股东宣派任何中期股息。于去年同期，本公司亦无向其股东派付中期股息。 业务回顾 （除另有说明者外，所有项目及营运业务均由集团全资拥有） 物业发展及投资 集团于本期间物业发展及投资业务的收入达1,030百万港元，包括按比例分占合营公司及联营公司收入573百万港元。本期间物业发展及投资业务的收益则为45百万港元，包括按比例分占合营公司及联营公司收益69百万港元。 物业发展 香港 自2024年2月楼市全面撤辣以来，香港住宅物业市场反应正面，成交量在同年4月显着上升，惟增长因息口高企和股票市场偏软而有所放缓。 美国联储局于9月减息0.5厘，香港银行随后亦将最优惠利率下调0.25厘，是四年多以来首次减息。联储局官员已暗示未来或将进一步减息，预料刺激潜在买家入市需求。 愉景湾于本期间进一步推进“愉景湾2.0蓝图”。在愉景湾总纲图则第7.0E号中，位于愉景北的全新住宅项目将为愉景湾增加超过130万平方呎总楼面面积，供应逾1,400个住宅单位。首批单位预期于2026年第一季落成和交付。 愉景湾6f区的规划于本期间继续推进，将供应约500个住宅单位。10b区及游艇会B区将更改土地为住宅用途，提供超过800个住宅单位，涵盖中层、低层和花园洋房，大部分均享有优美的海景，环抱长达350米的海滨长廊。愉景湾分区计划大纲图中更改上述土地用途的申请已于2024年9月获城规会通过，大幅增加集团可作未来发展的土地储备。 集团致力推进“愉景湾2.0蓝图”，实现提升愉景湾社区的承诺。海澄湖畔会所已开始升级工程，而愉景湾高尔夫球会亦已订定改造计划。 香港兴业国际集团有限公司中期报告2024/2025 03 管理层讨论及分析 愉景湾现正兴建一幢全新多用途康乐中心，集多元化的教育、运动和休闲活动于一身。地基及工地平整工程已经竣工，而主要兴建工程预期将于2025年第二季动工。 集团一直致力将愉景湾建设成为充满活力的社区，积极推动环保、注重运动和健康的生活模式。多项活动于本期间落户愉景湾，包括香港最大规模的沙滩音乐节“TheNextwaveXX24BeachMusicFestival”和“2024Splashtopia愉景湾弹游夏日嘉年华”，吸引大量访客，带动愉景湾的交通服务和区内商户的收入，并提高愉景湾品牌的曝光率。集团持有愉景湾50%权益。 自2024年2月楼市政策全面撤辣，大埔豪宅项目林海山城准买家入市和参观意欲有所增加。随着豪宅需求回稳，项目已重整销售策略，进一步刺激成交。林海山城由集团与希慎兴业有限公司共同发展，持股比例分别为40%及60%。 集团的香港住宅项目概述如下： 项目截至2024年9月30日的状况 愉景湾意峰 （占50%权益） 愉景湾意堤 （占50%权益） 大埔林海山城 （占40%权益） •单位总数：21幢花园洋房 •已售单位：10（本期间售出1幢） •本期间销售收益：60.0百万港元 •1幢已售洋房的收入已于本期间入账 •单位总数：196 •已售单位：195（本期间售出2个） •本期间销售收益：35.8百万港元 •1个已售单位的收入已于本期间入账 •单位总数：262 •已售单位：72（本期间售出16个） •本期间销售收益：402.8百万港元 •17个已售单位的收入已于本期间入账 中国内地 于本期间，中国住宅楼市面对各种挑战，市场气氛低迷并经历了一段整固期。然而，中央政府锐意提振楼市，推出措施支援供求。地方政府亦松绑多项楼市政策和购房限制，连同中国人民银行放宽按揭要求，均为楼市持续复苏奠定基础，进一步恢复市场信心。 面对现时市况，集团对上海和杭州的住宅项目将推行更为针对目标客群的销售策略，并维持一贯投资方针，审慎而行，平衡风险管理，物色具回报价值的投资机会。 位于嘉兴市南湖新区的地块将开发成高级公寓项目，地积比率为2.1。项目已于2024年3月获得规划许可及施工许可证，并于同月动工。 位于杭州市的耦贤里所有已售单位已于2024年4月开始交付予买家。 位于上海市的兴云间于2024年1月取得预售楼花同意书，并于同月展开销售。截至2024年9月30日已售出71%的单位。所有公寓楼宇和别墅于2024年4月进入平顶阶段，预期将于2025年第二季获发入伙纸。 04香港兴业国际集团有限公司中期报告2024/2025 管理层讨论及分析 集团位于中国内地的主要发展中住宅项目如下： 浙江省嘉兴市 项目总楼面面积（平方呎）截至2024年9月30日的状况 南湖新区2023-06号地块1,415,000‧于2024年7月完成打桩工程 •正进行挖掘和地库建造工程 •23幢楼宇中，有5幢已完成地面以下的主体工程，符合预售资格 •所有楼宇预期于2024年12月底完成地面以下的主体工程 浙江省杭州市 耦贤里430,000‧295个住宅单位 •2024年4月开始入伙 上海市 兴云间350,000‧262个单位，地积比率为1.1 •于2024年4月上盖工程平顶 •截至2024年9月30日，71%的单位已售出 物业投资 香港 于本期间，香港的写字楼租赁需求仍然疲弱，空置率处于高水平。有见及此，业主相继以租金优惠、补贴及弹性租赁条款吸引租户。与此同时，由于港元强劲、本地经济疲弱，以及港人北上消费成风，本地消费预期仍然疲软。尽管政府推行多项活动及措施刺激零售市道气氛，零售物业租金的下滑趋势预期将在短至中期内持续。 市场竞争激烈，受经济波动和租户喜好变化影响，挽留现有租户和开拓潜在租户至关重要。集团采取积极策略，提供灵活的租赁条款，包括免租期及装修优惠，以提高出租率及确保业务的长远可持续性。 集团在愉景湾的物业投资项目于本期间表现轻微受到影响。愉景广场（连同扩建部分）及愉景北商场的平均出租率为78.8%。因应租户组合变动，商场引入了各式各样的餐厅及商户，以满足居民的需要，同时保持均衡的商户组合。集团正计划进一步优化愉景湾的设施及交通网络，为居民及访客提供升级体验。集团在愉景湾的投资物业持有50%权益。 尽管市场环境充满挑战，荃湾中染大厦的平均出租率于本期间仍维持约91.6%。8咪半商场于逆市中表现抗跌力，零售额和客流量有所增加，平均出租率达到98.1%。 土瓜湾联合报大厦于本期间的平均出租率为89.7%。大厦土地用途由工业改为住宅的申请已获批准，现时有待落实补地价金额。 面对邻近新落成写字楼带来的激烈竞争，位于长沙湾的西港都会中心于本期间的平均出租率为86.8%，表现不俗。 05 香港兴业国际集团有限公司中期报告2024/2025 管理层讨论及分析 位于九龙塘的出租住宅大厦合勤名厦表现强劲，于本期间的平均出租率达97.4%。 位于荷李活道及摩罗上街项目将发展成高级服务式住宅，其上盖工程已于2024年10月动工。 中国内地 于本期间，位于上海市的兴业太古汇（集团持有50%权益）的两幢办公大楼—香港兴业中心一座及二座合共录得 95.7%的平均出租率。尽管经营环境充满挑战，市场竞争激烈，香港兴业中心的表现仍大幅超出市场预期。 兴业太古汇强化了其作为顶级奢华时尚购物点的市场定位，于本期间继续升级改造工程，以提升零售商户组合。现正进行的升级工程使客流量轻微下跌4%，出租率亦有所下降。于本期间，零售商场录得78.1%的平均出租率。 杭州的办公室租赁市场仍然充满挑战。集团致力提供卓越的管理服务，积极维持良好租户关系，以满足租户需求和维持市场竞争力。于本期间，香港兴业国际中心156个办公室单位和62个停车泊位使用权的平均出租率为81.7%。 天津方面，集团拥有15%权益的津汇广场于本期间的平均出租率为90.3%。 交通服务及物业管理 交通服务 愉景湾的交通服务包括渡轮、巴士及隧道服务，由集团旗下附属公司负责营运，集团持有该等公司50%权益。于本期间，交通服务的整体需求保持稳定，连接愉景北的渡轮和巴士服务经已加强，以满足乘客的最新需求。 为配合愉景北的发展，连接愉景北及东涌的全新巴士路线已于2024年7月投入服务，为居民和访客提供更多便利。此外，车队电子管理系统现已启用，乘客可透过愉景湾交通手机应用程序的新增功能，得知主要巴士路线的预计抵达时间。 随着愉景湾码头和中环三号码头的翻新工程竣工，新设施为愉景湾居民及访客提供全新体验；渡轮的收费系统亦已升级，可应付上升的客流量。集团正研究引入八达通以外的电子支付方法。 集团已订购一辆电动巴士，将于2025年第四季在愉景湾投入服务，继续实现减少车辆排放的可持续发展承诺。 物业管理 于本期间，集团在愉景湾和香港其他地区的物业管理服务表